In de handelshuur beslissen termijnen over dossiers. Wie de aanvraag tot hernieuwing van zijn handelshuur \u00e9\u00e9n dag te laat verstuurt, verliest zijn recht \u2014 hoe goed de relatie met de verhuurder ook is, en hoeveel de zaak ook waard is. Deze pagina zet de duur, de hernieuwing, de opzegging en de uitzettingsvergoeding op een rij, voor huurder \u00e9n verhuurder.<\/p>\n
De Handelshuurwet van 30 april 1951 geldt voor de huur van een onroerend goed dat, met instemming van de verhuurder, hoofdzakelijk wordt gebruikt voor kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman, met rechtstreeks contact met het publiek. Een kantoor, een magazijn zonder publiek of een vrij beroep valt er in beginsel buiten.<\/p>\n
Dat onderscheid is het eerste wat wij nakijken: het bepaalt of u de bescherming van de Handelshuurwet geniet, dan wel onder het gemeen huurrecht<\/a> valt.<\/p>\n Een handelshuurovereenkomst duurt minstens negen jaar. De huurder kan de huur be\u00ebindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, met een opzegging van zes maanden, bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. Partijen kunnen de lopende huur ook op elk ogenblik in onderling akkoord be\u00ebindigen, op voorwaarde dat dat akkoord wordt vastgesteld bij authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter. In Walloni\u00eb volstaat daarvoor sinds 2018 een geschreven akte die ter registratie wordt aangeboden (Waals decreet van 15 maart 2018).<\/p>\n De verhuurder kan de huur bij het verstrijken van een driejarige periode alleen opzeggen als de overeenkomst hem dat recht uitdrukkelijk toekent. Ook dan kan het enkel om er zelf, of via bepaalde naasten, werkelijk een handel uit te oefenen, en met een opzeggingstermijn van \u00e9\u00e9n jaar (art. 3 Handelshuurwet).<\/p>\n Daarnaast bestaan er kortlopende handelshuurovereenkomsten \u2014 de zogenaamde \u201cpop-uphuur\u201d \u2014 die een eigen gewestelijke regeling kennen en niet onder hetzelfde beschermingsregime vallen.<\/p>\n De huurder heeft recht op drie hernieuwingen van telkens negen jaar. Wie zijn handel wil voortzetten, moet de hernieuwing aanvragen tussen de achttiende en de vijftiende maand v\u00f3\u00f3r het einde van de lopende huur, op straffe van verval. Dat gebeurt bij aangetekende brief of deurwaardersexploot; een gewone brief, een koerier of een gewone e-mail volstaat niet.<\/p>\n De aanvraag moet de voorwaarden vermelden waaronder de huurder bereid is de nieuwe huur aan te gaan. Ze moet ook vermelden dat de verhuurder geacht wordt ermee in te stemmen als hij niet binnen drie maanden op dezelfde wijze antwoordt. Ontbreekt een van die vermeldingen, dan is de aanvraag nietig (art. 14 Handelshuurwet).<\/p>\n De verhuurder heeft daarna drie maanden om te antwoorden, eveneens bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. Hij kan aanvaarden, weigeren met opgave van een wettelijke reden, andere voorwaarden voorstellen of het hogere aanbod van een derde meedelen. Antwoordt hij niet binnen die termijn, dan wordt hij geacht in te stemmen met de voorgestelde voorwaarden.<\/p>\n Stelt de verhuurder andere voorwaarden en komen partijen niet tot een akkoord, dan moet de huurder de zaak binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder aan de vrederechter voorleggen, op straffe van verval (art. 18 Handelshuurwet). Voor beide partijen is de hernieuwing dus een agenda-item, geen formaliteit.<\/p>\n De wet somt de weigeringsgronden limitatief op. De belangrijkste in de praktijk: de verhuurder wil het pand persoonlijk betrekken of laten betrekken door bepaalde naasten; hij wil het goed een bestemming geven zonder handelsactiviteit; hij wil het gebouw wederopbouwen, wat meer is dan een gewone renovatie; de huurder is ernstig tekortgeschoten in zijn verplichtingen; of de huurder weigert het hogere aanbod van een derde te evenaren.<\/p>\n Elk van die gronden veronderstelt een concreet en aantoonbaar voornemen \u2014 een algemene verklaring volstaat niet.<\/p>\n Wordt de hernieuwing geweigerd, dan heeft de huurder in veel gevallen recht op een uitzettingsvergoeding. Dat is geen vast forfait: artikel 25 van de Handelshuurwet hanteert een getrapte schaal naargelang de reden van de weigering.<\/p>\n Steunt de weigering op een ernstige tekortkoming van de huurder, dan is in beginsel geen vergoeding verschuldigd. Een weigering is dus een beslissing met een prijskaartje, en de onderhandeling v\u00f3\u00f3r de weigering is vaak de betere piste.<\/p>\n De huurder mag in beginsel verbouwingen uitvoeren die nuttig zijn voor zijn handel, binnen de grenzen die de wet stelt en na voorafgaande kennisgeving aan de verhuurder.<\/p>\n Een overdracht van de huur of een onderhuur samen met de handelszaak kan de overeenkomst niet verbieden. De verhuurder kan zich daartegen wel om gewichtige redenen verzetten, binnen dertig dagen nadat het ontwerp van overdracht of onderhuur hem werd betekend; anders wordt hij geacht in te stemmen (art. 10). De oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk gehouden tot alle verplichtingen uit de oorspronkelijke huurovereenkomst (art. 11). Los van de handelszaak kan het contract overdracht en onderhuur wel uitsluiten of beperken. Bij de overname van een handelszaak is dit meestal het punt waarop kopers struikelen.<\/p>\n Handelshuurgeschillen behoren, ongeacht het bedrag, tot de bevoegdheid van de vrederechter van de plaats waar het pand ligt (artikelen 591, 1\u00b0 en 629, 1\u00b0 van het Gerechtelijk Wetboek).<\/p>\n Veel betwistingen \u2014 over de huurprijsherziening, de hernieuwing of de vergoeding \u2014 lenen zich voor een verzoeningspoging, wat sneller en goedkoper is dan een procedure ten gronde. Lees ook ons artikel over een huurgeschil voor de vrederechter<\/a>.<\/p>\n Drie keer, telkens voor negen jaar. Samen met de oorspronkelijke huur kan de huurrelatie zo tot zesendertig jaar duren.<\/p>\n Dan kunt u de hernieuwing niet meer afdwingen en heeft u geen aanspraak op een uitzettingsvergoeding. U kunt nog onderhandelen over een nieuwe overeenkomst, maar de verhuurder is daartoe niet verplicht.<\/p>\n Ja, hij kan in zijn antwoord andere voorwaarden voorstellen, ook een andere huurprijs. Komen partijen niet tot een akkoord, dan moet de huurder tijdig naar de vrederechter stappen, die over de voorwaarden beslist.<\/p>\n Wij stellen aanvragen en antwoorden op binnen de wettelijke vormen, onderhandelen over de voorwaarden van de hernieuwing en voeren de procedure voor de vrederechter \u2014 voor huurders en voor verhuurders.<\/p>\n Appelez 0484 99 22 72<\/a> ou par e-mail asfour@novexadvocaten.be<\/a>.<\/p>\nDe duur van een handelshuur: negen jaar, met uitstapmomenten<\/h2>\n
De hernieuwing van de handelshuur: de termijn die alles bepaalt<\/h2>\n
Wanneer mag de verhuurder de hernieuwing weigeren?<\/h2>\n
De uitzettingsvergoeding: wat kost een weigering?<\/h2>\n
\n
Overdracht, onderhuur en verbouwingen<\/h2>\n
Geschil over de handelshuur: de vrederechter<\/h2>\n
Drie data om in uw agenda te zetten<\/h2>\n
\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
Hoe vaak kan een handelshuur worden hernieuwd?<\/h3>\n
Wat als ik de termijn van vijftien maanden heb gemist?<\/h3>\n
Mag de verhuurder bij de hernieuwing een hogere huur vragen?<\/h3>\n
Advocaat handelshuur: Novex Advocaten staat u bij<\/h2>\n
Bronnen<\/h2>\n