À la fin de presque chaque bail surgit la même question : quels dommages constituent des dégâts locatifs, et qu’est-ce que l’usure normale ? La réponse tient à un seul document : l’état des lieux. Celui qui ne l’a pas dressé, ou l’a mal dressé, perd souvent la discussion avant même qu’elle ne commence.
L’état des lieux d’entrée obligatoire
En matière de bail d’habitation, un état des lieux détaillé à l’entrée est légalement obligatoire, aux frais communs, dressé contradictoirement — par les parties elles-mêmes ou par un expert. Il est joint au contrat de bail et enregistré avec celui-ci. À défaut d’état des lieux valable, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin : le bailleur ne peut alors en principe pas prouver de dégâts locatifs, sauf preuve contraire.
Dégâts locatifs contre usure normale
Le locataire doit restituer le bien tel qu’il l’a reçu, hormis l’usure normale et la vétusté. Un revêtement de sol usé après dix ans d’occupation relève de l’usure ; des brûlures, des trous dans les portes ou un jardin laissé à l’abandon constituent des dégâts locatifs. Lors de l’évaluation, il est tenu compte de la vétusté des éléments endommagés — réclamer la valeur à neuf est donc rarement possible.
L’état des lieux de sortie et l’expertise
À la fin du bail, il est préférable de constater à nouveau contradictoirement, avant la restitution des clés. Si les parties ne s’accordent pas, le juge de paix peut désigner un expert judiciaire qui évalue objectivement les dommages et leur coût. Une expertise amiable, avec les deux parties autour de la table, est souvent plus rapide et moins onéreuse — nous organisons et accompagnons les deux formes.
Questions fréquentes
Le bailleur a constaté les dégâts après la remise des clés. Cela compte-t-il ?
Les constatations unilatérales postérieures ont une faible valeur probante. N’acceptez jamais un décompte fondé sur celles-ci sans conseil.
Qui paie l’expert ?
En expertise amiable : comme convenu, le plus souvent partagé. En expertise judiciaire, le juge décide, généralement à charge de la partie succombante.
Contact
Un litige sur des dégâts locatifs ou besoin d’une expertise ? Appelez le 0484 99 22 72 ou écrivez à asfour@novexadvocaten.be. Cabinet : avenue Louise 379, 1050 Bruxelles.
Voir aussi : arriérés de loyer | garantie locative · Contact