État des lieux et dégâts locatifs : la preuve qui fait la différence

À la fin de presque chaque bail, la même question se pose : quels dommages sont des dégâts locatifs et qu’est-ce qui relève de l’usure normale ? La réponse dépend d’un seul document, l’état des lieux. Celui qui ne l’a pas établi, ou l’a établi avec négligence, perd souvent la discussion sur les dégâts locatifs avant même qu’elle ne commence. Cet article explique les règles applicables au bail d’habitation à Bruxelles et en Flandre, comment prouver des dégâts locatifs et comment un litige est tranché.

Depuis la sixième réforme de l’État, le bail d’habitation relève de la compétence des Régions. À Bruxelles, les règles figurent dans le Code bruxellois du Logement ; en Flandre, dans le décret flamand relatif à la location d’habitations ; pour des baux plus anciens, les anciennes règles fédérales peuvent encore s’appliquer. La Wallonie dispose de son propre décret, qui n’est pas abordé ici. Vous trouverez un aperçu de vos autres droits et obligations dans notre article sur le droit du bail en Belgique.

L’état des lieux d’entrée est obligatoire

Dans les deux Régions, le preneur et le bailleur doivent établir, au début du bail, un état des lieux détaillé, contradictoirement et à frais communs. Il est dressé soit pendant que le logement est encore inoccupé, soit au cours du premier mois d’occupation. Les parties peuvent rédiger l’état des lieux elles-mêmes ou désigner ensemble un expert ; les frais sont alors partagés. En Flandre, l’état des lieux est annexé au contrat de bail écrit et enregistré avec celui-ci (art. 9, § 1er, du décret flamand relatif à la location d’habitations).

Contradictoirement signifie que les deux parties sont présentes ou représentées et signent le document. Une description établie par le seul bailleur et jamais signée par le preneur n’a pas cette force probante. Si des modifications importantes sont apportées au bien en cours de bail, chaque partie peut demander un avenant à l’état des lieux.

Si une partie refuse de collaborer ou si les parties ne s’accordent pas sur la désignation d’un expert, la partie la plus diligente peut demander au juge de paix de désigner un expert. Il faut agir vite, car la loi soumet cette demande à des délais courts : en Flandre, la requête doit être introduite avant la fin du premier mois au cours duquel le preneur peut disposer du logement (art. 9, § 1er, du décret flamand relatif à la location d’habitations) ; à Bruxelles, où s’applique l’article 1730 de l’ancien Code civil (art. 220, § 1er, du Code bruxellois du Logement), elle doit l’être avant l’expiration d’un délai d’un mois ou de quinze jours, selon le cas. N’attendez donc pas la fin du bail pour soulever le problème.

Que doit contenir un bon état des lieux ?

Un état des lieux utile décrit le logement pièce par pièce : sols, murs, plafonds, fenêtres et menuiseries, portes, sanitaires, appareils de cuisine et chauffage. Il mentionne les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité, le nombre de clés remises et l’état du jardin ou des annexes. Des termes vagues comme « bon état » ne disent pas grand-chose ; des descriptions précises des griffes, taches ou fissures disent tout. Des photos datées en annexe et la signature des deux parties complètent le document.

Prenez le temps nécessaire et vérifiez aussi ce qui n’est pas immédiatement visible : les appareils fonctionnent-ils, les fenêtres et les portes ferment-elles bien, y a-t-il des traces d’humidité ? Ce que vous ne pouvez pas vérifier le jour même, comme le fonctionnement du chauffage en été, mérite d’être noté expressément sous réserve. Ne signez jamais un état des lieux que vous n’avez pas lu entièrement.

Et en l’absence d’état des lieux ?

C’est alors surtout le bailleur qui se trouve en position de faiblesse. En Flandre, le décret relatif à la location d’habitations prévoit expressément qu’à défaut d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire. La même présomption vaut à Bruxelles, le Code bruxellois du Logement rendant expressément applicable l’article 1731 de l’ancien Code civil (art. 220, § 1er). Sans ce document, les dégâts locatifs sont donc particulièrement difficiles à démontrer.

Le preneur y a lui aussi intérêt. Des défauts qui existaient déjà à l’entrée mais n’ont été notés nulle part donnent souvent lieu, en fin de bail, à une discussion sur leur origine. Des photos non datées ou des courriels épars pèsent rarement aussi lourd qu’un état des lieux contradictoire.

Dégâts locatifs ou usure normale ?

Le preneur doit restituer le logement tel qu’il l’a reçu selon l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’usure normale résultant d’un usage ordinaire y est assimilée et n’est pas à charge du preneur. En Flandre, le preneur répond des dégradations survenues pendant le bail, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

• Usure normale : revêtement de sol usé après des années d’occupation, peinture défraîchie, légères traces d’usage sur les portes et les armoires.
• Dégâts locatifs : brûlures, trous dans les portes, sanitaires cassés, dommages causés par des animaux domestiques, jardin laissé à l’abandon ou humidité due à une aération insuffisante.

Pour évaluer le dommage, les juges de paix tiennent généralement compte de l’âge et de la durée de vie des éléments endommagés. Celui qui endommage une cuisine de dix ans ne paie donc en règle générale pas le prix d’une cuisine neuve. On parle d’un abattement pour vétusté.

Le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute ; en Flandre et à Bruxelles, cette règle vaut expressément aussi pour les dégâts des eaux (art. 29 du décret flamand relatif à la location d’habitations ; art. 220/1 du Code bruxellois du Logement). En Flandre, le preneur doit en outre obligatoirement faire assurer cette responsabilité. À Bruxelles, cette obligation d’assurance vaut pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, sauf convention contraire ; pour les contrats plus anciens, vérifiez ce que prévoit votre bail.

Signalez aussi à temps et par écrit au bailleur les défauts qui apparaissent en cours de bail. Le preneur qui laisse traîner un défaut sans le signaler peut être tenu responsable du dommage supplémentaire qui en résulte. Pour en savoir plus, lisez notre article sur l’humidité, les moisissures et les autres défauts.

L’état des lieux de sortie

À la fin du bail, l’état du logement est à nouveau constaté dans un état des lieux de sortie. Chaque partie peut exiger qu’il soit établi contradictoirement et à frais communs (art. 39, § 2, du décret flamand relatif à la location d’habitations ; art. 220, § 3, du Code bruxellois du Logement). Faites-le une fois le logement vidé mais avant la remise des clés. À défaut d’accord, le juge de paix doit être saisi dans le mois qui suit la libération des lieux en Flandre, et avant la remise des clés à Bruxelles.

Comparez ensuite, élément par élément, l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Ce qui ne figure pas dans l’état des lieux d’entrée est difficile à réclamer. Si vous contestez une constatation, faites-la noter sur le document lui-même et ne signez que sous réserve.

Litige sur des dégâts locatifs ? Expertise amiable ou judiciaire

Si les parties ne s’accordent pas sur les dégâts ou sur leur montant, deux voies sont possibles. Une expertise amiable, confiée à un seul expert accepté par les deux parties, est souvent plus rapide et moins coûteuse. À défaut, le juge de paix peut désigner un expert judiciaire qui évalue objectivement les dégâts et le coût des réparations.

Une bonne expertise compare la situation à l’entrée et à la sortie et chiffre chaque poste, avec un abattement pour vétusté. Conservez aussi les factures des réparations déjà effectuées et les devis des travaux encore à réaliser. Le règlement des dégâts passe souvent par la garantie locative. En savoir plus sur la garantie locative.

Questions fréquentes

Le bailleur a constaté les dégâts après la remise des clés. Est-ce valable ?

Des constatations unilatérales faites après coup ont une force probante limitée, surtout si vous n’avez pas été invité à y assister. N’acceptez jamais un décompte sur cette base sans avis.

Qui paie l’expert ?

À l’entrée, l’état des lieux est légalement établi à frais communs ; à la sortie aussi, lorsqu’une partie exige un état des lieux contradictoire. En cas d’expertise judiciaire, le juge statue sur les frais, qui sont généralement mis à charge de la partie qui succombe.

Le bailleur peut-il facturer des travaux de peinture ?

Uniquement si le dommage va au-delà de l’usure normale, par exemple en cas de dégradations ou de modifications sans accord. Une peinture défraîchie ou légèrement salie après des années d’occupation relève en règle générale de l’usure normale.

Des photos suffisent-elles comme preuve ?

Des photos datées sont un complément utile, mais ne remplacent pas un état des lieux contradictoire. Faites de préférence joindre les photos en annexe à l’état des lieux.

Le bailleur peut-il simplement retenir la garantie locative pour des dégâts ?

Non. Il ne peut être disposé d’une garantie locative placée sur un compte bloqué que moyennant un accord écrit des deux parties ou sur la base d’une décision judiciaire. À défaut d’accord, c’est le juge de paix qui statue sur les dégâts réclamés.

Avocat en droit du bail : Novex Advocaten vous assiste

Nous accompagnons preneurs et bailleurs dans les litiges relatifs aux dégâts locatifs, organisons une expertise amiable ou menons la procédure devant le juge de paix. Lisez aussi notre article sur la procédure devant le juge de paix.

Appelez le 0484 99 22 72 ou écrivez à asfour@novexadvocaten.be.