Conflicts between neighbours are among the most common civil disputes in Belgium. Whether it is overhanging trees, noise, nuisance from renovations or disputed access roads: neighbour nuisance en erfdienstbaarheden zijn complexe juridische materies waarbij een advocaat een cruciale rol kan spelen.
What is neighbourhood nuisance?
Burenhinder is de juridische figuur waarbij een eigenaar of bewoner overlast veroorzaakt die de normale grenzen van burenrelaties overschrijdt. Denk aan overmatige geluidshinder, stankoverlast, lichtvervuiling, vochtigheidsschade of hinder door bouwactiviteiten. In het Belgisch recht is de evenwichtsleer (Article 3.101 BW) applies: when an owner's activities disturb the state of balance between neighbouring properties, the aggrieved neighbour is entitled to compensation or remedial measures, even without fault on the part of the causer.
Most common forms of neighbour nuisance
- Noise: music, machinery, pets, night noise;
- Structures: vibration, dust, intentional damage to foundations;
- Planting: overhanging branches, roots causing damage, hedges taking away light;
- Flooding: water running off onto neighbour's property due to inadequate drainage;
- Odor nuisance: odor of kitchen, animal or industrial activities;
- Smoke nuisance: of barbecues, fireplaces or smoking in shared areas.
What are easements?
An easement (servitude) is a burden placed on one property (the servient tenement) for the benefit of another property (the dominant tenement). Easements can arise by operation of law (statutory easements), be established by agreement, or be acquired by prescription. Common easements are:
- Right of way easement: right of passage over the neighbour's plot if one's own plot has no access to the public road (Article 3.137 of the Civil Code);
- Easement of light and view: restrictions on building walls or installing windows;
- Easement of eavesdrop: right to drain stormwater over the neighbour's lot.
How is a neighbour dispute resolved?
Bij burengeschillen is het aangewezen om eerst te proberen een minnelijke regeling te bereiken, eventueel via bemiddeling. Wanneer dat mislukt, kan men zich wenden tot de vrederechter, die bevoegd is voor alle geschillen over burenhinder en erfdienstbaarheden ongeacht het bedrag. In dringende gevallen kan een kortgedingprocedure worden ingeleid.
What evidence is needed?
Voor een burengeschil is bewijs essentieel. Een advocaat kan u adviseren over het laten uitvoeren van een deskundigenonderzoek door een gerechtelijk expert, het verzamelen van foto- en videomateriaal, getuigenverklaringen en het opstellen van een gedetailleerd logboek van de hinder. Een goed gedocumenteerd dossier verhoogt de kans op een succesvol resultaat aanzienlijk.
Help with a neighbour dispute?
Novex Advocaten assists you with neighbour disputes, easement issues and real estate conflicts in the Brussels area and its surroundings. We analyse your case and advise you on the most efficient approach, aimed at a quick and definitive solution.
Also read: Rental property in Belgium: rights of the landlord