Troubles de voisinage, plantations et servitudes : vos droits face aux voisins

Bruit nocturne, pompe à chaleur qui ronronne jour et nuit, haie qui prive votre terrain de toute lumière, fissures causées par des travaux chez le voisin ou voisin qui bloque l’accès à votre jardin : les troubles de voisinage et les conflits entre voisins pèsent lourdement sur la qualité de vie chez soi. Depuis le 1er septembre 2021, le Livre 3 « Les biens » du Code civil règle expressément les relations de voisinage. Cet article explique les règles applicables aux troubles de voisinage, aux plantations, aux vues et aux servitudes, ainsi que la meilleure manière d’aborder un conflit de voisinage.

Troubles anormaux de voisinage : la théorie de l’équilibre

Les propriétaires voisins ont chacun le droit d’user et de jouir de leur bien immeuble. Ils doivent toutefois respecter l’équilibre : nul ne peut imposer à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage (article 3.101 du Code civil). Aucune faute n’est requise : même celui qui agit dans le strict respect des règles peut être tenu responsable si le trouble est excessif et lui est imputable.

Les exemples typiques sont le bruit (pompe à chaleur, climatisation ou fêtes répétées), les odeurs, les vibrations, la poussière et la perte de lumière ou d’ensoleillement. Un certain degré de nuisance doit être toléré entre voisins ; seul ce qui excède les inconvénients normaux ouvre un droit au rétablissement de l’équilibre. Le juge apprécie le caractère excessif du trouble au regard de toutes les circonstances, notamment :

• le moment, la fréquence et l’intensité du trouble ;
• l’antériorité de l’occupation, c’est-à-dire qui a occupé son bien le premier ;
• la destination publique du bien d’où émane le trouble.

Lorsque le juge constate un trouble excessif, il rétablit l’équilibre rompu, par exemple en accordant une compensation financière ou en mettant à charge du voisin le coût de mesures compensatoires. Selon les circonstances, il peut aussi ordonner la cessation de l’acte qui rompt l’équilibre ou la prise, sur le fonds à l’origine du trouble, de mesures qui ramènent celui-ci à un niveau normal, pour autant que cela ne crée pas en soi un nouveau déséquilibre et n’exclue pas un usage et une jouissance normaux de l’immeuble (article 3.101, § 2, du Code civil). Un permis n’exclut pas les troubles de voisinage : une activité autorisée peut, elle aussi, causer un trouble excessif.

Agir à titre préventif

Vous ne devez pas toujours attendre que le dommage survienne. En cas de risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution, par exemple une construction instable ou des travaux projetés qui menacent d’endommager votre habitation, le juge peut ordonner des mesures préventives (article 3.102 du Code civil).

Dégâts causés par des travaux de construction chez le voisin

Les travaux chez le voisin entraînent souvent des fissures, de l’humidité ou des affaissements. Avant le début de travaux importants, faites dresser un état des lieux contradictoire de votre habitation : sans point de comparaison, il est difficile de prouver qu’une fissure est nouvelle. Si un dommage apparaît, signalez-le immédiatement par écrit au maître de l’ouvrage et demandez que son entrepreneur et son assureur en soient également informés.

Le maître de l’ouvrage peut être tenu responsable sur la base de la théorie de l’équilibre, même s’il n’a commis aucune faute et a confié les travaux à un entrepreneur. En cas de dommages importants, une expertise judiciaire peut être ordonnée, au besoin en référé.

Arbres, haies et branches qui dépassent

Les arbres de 2 mètres de haut ou plus doivent se trouver à au moins 2 mètres de la limite séparative, distance mesurée à partir du milieu du pied de l’arbre ; pour les autres arbres, arbustes et haies, la distance est de 0,5 mètre (article 3.133 du Code civil). Cette règle ne s’applique notamment pas en cas de convention contraire ou lorsque la plantation est en place depuis plus de 30 ans.

Si des branches avancent sur votre parcelle, vous pouvez demander à votre voisin, par lettre recommandée, de les enlever dans les 60 jours. À défaut, vous pouvez les enlever ou les faire enlever vous-même à ses frais, mais vous assumez alors le risque d’un dommage causé à la plante (article 3.134 du Code civil). Le même régime s’applique aux racines qui pénètrent dans votre parcelle.

Fenêtres, terrasses et vues

Les fenêtres à vitrage transparent, les ouvertures dans les murs, les balcons et les terrasses doivent se situer à une distance droite d’au moins 1,90 mètre de la limite séparative (article 3.132 du Code civil). Le voisin ne peut toutefois pas en exiger la suppression s’il existe une convention, si les ouvrages existent depuis au moins 30 ans, si le fonds voisin faisait partie du domaine public au moment des travaux ou était un bien indivis accessoire à l’immeuble dont les ouvrages font partie, ou si les ouvrages ne présentent aucun risque pour la vie privée et les bonnes relations de voisinage.

Les servitudes

Une servitude est une charge grevant un immeuble au profit d’un autre immeuble, par exemple un droit de passage ou le droit de faire passer des canalisations sous le terrain du voisin. Elle naît d’un acte juridique (le plus souvent une convention), de la destination du propriétaire ou de la prescription.

Sous le nouveau droit des biens, toutes les servitudes apparentes peuvent s’acquérir par prescription acquisitive, après 10 ans en cas de bonne foi et après 30 ans en cas de mauvaise foi (articles 3.118 et 3.27 du Code civil). Si le propriétaire du fonds servant y a un intérêt objectif, il peut déplacer l’exercice de la servitude, à condition d’offrir à ses frais, sur son fonds, un endroit où le bénéficiaire peut exercer ses droits aussi commodément (article 3.124 du Code civil). Lors de l’achat d’un bien, vérifiez toujours quelles servitudes figurent dans les titres de propriété et lesquelles sont visibles sur le terrain.

Le droit de passage en cas d’enclave

Le propriétaire dont la parcelle est enclavée, sans accès à la voie publique ou sans accès suffisant pouvant être aménagé sans frais ou inconvénients excessifs, a droit à un passage sur la parcelle de ses voisins (article 3.135 du Code civil). Il paie en contrepartie une indemnité proportionnée au dommage qu’il cause, et le juge fixe l’assiette du passage si les parties ne parviennent pas à s’entendre. Il n’existe notamment pas de droit de passage lorsque le propriétaire dispose d’une parcelle contiguë non enclavée qui bénéficie d’un accès suffisant, ou lorsqu’il a causé l’enclave par sa propre faute.

Troubles de voisinage : la marche à suivre

Rassembler les preuves

Commencez par rassembler des preuves : un journal reprenant les dates et les heures, des photos et des vidéos, des mesures de bruit, des déclarations d’autres voisins et, si nécessaire, un constat dressé par un huissier de justice. Plus vos preuves sont objectives, plus votre position est solide, que ce soit dans une discussion ou dans une procédure.

Rechercher une solution amiable

Envoyez ensuite une lettre recommandée motivée, qui décrit le trouble et fixe un délai raisonnable pour y remédier ; voyez aussi comment rédiger correctement une mise en demeure. Une solution amiable est toujours préférable : pensez à la médiation ou à une tentative de conciliation devant le juge de paix. Le tapage nocturne peut en outre enfreindre le règlement de police de votre commune, de sorte que la police ou la commune peut également intervenir.

La procédure devant le juge de paix

À défaut d’accord, l’affaire peut être portée devant le juge. Le juge de paix est compétent, quel que soit le montant, pour les litiges relatifs aux servitudes et aux obligations que la loi impose aux propriétaires de fonds contigus ; les litiges en matière de troubles de voisinage sont, eux aussi, généralement portés devant lui. Il peut ordonner des mesures, prononcer une astreinte et accorder une indemnité.

Questions fréquentes

Mon voisin dispose d’un permis. Peut-il dès lors tout se permettre ?

Non. Un permis règle la relation avec l’autorité publique, pas celle avec les voisins. Un trouble excessif reste indemnisable.

Une procédure pour nuisances sonores en vaut-elle la peine ?

Oui, à condition de disposer de preuves objectives. Sans preuves, une procédure est difficile à gagner ; c’est pourquoi chaque dossier commence par une collecte rigoureuse des preuves.

À quelle distance de la limite un arbre doit-il se trouver ?

Un arbre de 2 mètres ou plus doit en principe se trouver à au moins 2 mètres de la limite ; les autres arbres, arbustes et haies à au moins 0,5 mètre. Une convention contraire ou une plantation en place depuis plus de 30 ans constitue une exception.

Puis-je couper moi-même les branches du voisin qui dépassent ?

Pas immédiatement. Vous demandez d’abord à votre voisin, par lettre recommandée, de les enlever. Ce n’est que s’il ne le fait pas dans les 60 jours que vous pouvez les enlever ou les faire enlever vous-même à ses frais.

Quel juge traite un conflit de voisinage ?

Le plus souvent le juge de paix, auprès duquel vous pouvez aussi demander une tentative de conciliation avant d’entamer une procédure. Il est compétent, quel que soit le montant, pour les servitudes et pour les obligations entre propriétaires de fonds contigus.

Novex Advocaten vous assiste

Nous assistons les voisins à Bruxelles et dans les environs dans les litiges relatifs aux troubles de voisinage, aux plantations, aux vues, aux servitudes et aux dégâts de construction, de la première lettre et de la médiation jusqu’à la procédure devant le juge de paix. Lisez aussi nos articles sur les litiges avec un entrepreneur et sur les litiges en copropriété.

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