Les conflits de voisinage font partie des litiges civils les plus fréquents en Belgique. Qu'il s'agisse d'arbres en surplomb, de bruit, de nuisances dues à des travaux de rénovation ou de chemins d'accès contestés : troubles de voisinage et les servitudes sont des matières juridiques complexes dans lesquelles un avocat peut jouer un rôle déterminant.
Qu'est-ce qu'une trouble de voisinage ?
Le trouble de voisinage est la figure juridique par laquelle un propriétaire ou un occupant cause des nuisances excédant les limites normales des relations de voisinage. Songez à des nuisances sonores excessives, à des odeurs, à une pollution lumineuse, à des dégâts d'humidité ou à des nuisances dues à des travaux de construction. En droit belge, la théorie de l'équilibre (article 3.101 du code civil) s'applique : lorsque les activités d'un propriétaire perturbent l'équilibre entre les propriétés voisines, le voisin lésé a droit à une indemnisation ou à des mesures correctives, même en l'absence de faute de la part du responsable.
Les formes les plus courantes de troubles de voisinage
- Nuisances sonores : musique, machines, animaux domestiques, bruits nocturnes ;
- Constructions : les vibrations, la poussière, les dommages délibérés aux fondations ;
- Plantation : les branches qui dépassent, les racines qui causent des dommages, les haies qui empêchent la lumière de passer ;
- Dégâts des eaux : l'eau s'écoule sur le terrain du voisin en raison d'un mauvais drainage ;
- Nuisances olfactives : odeurs de cuisine, d'animaux ou d'activités industrielles ;
- Nuisances dues à la fumée : de barbecues, de cheminées ou de fumer dans les espaces communs.
Qu'est-ce qu'une servitude ?
Une servitude est une charge qui repose sur une propriété (le fonds servant) au profit d'une autre propriété (le fonds dominant). Les servitudes peuvent être créées par l'effet de la loi (servitudes légales), établies par convention ou acquises par prescription. Les servitudes les plus courantes sont les suivantes :
- Servitude de passage : droit de passage sur la parcelle du voisin si la propre parcelle n'a pas d'accès à la voie publique (article 3.137 du Code civil) ;
- Servitude de lumière et de vue : des restrictions à la construction de murs ou à l'installation de fenêtres ;
- Servitude de caniveau : le droit d'évacuer les eaux de pluie sur la parcelle du voisin.
Servitude d'égouttement :
En cas de conflit de voisinage, il est indiqué de tenter d'abord d'aboutir à un règlement amiable, le cas échéant par la médiation. En cas d'échec, on peut s'adresser au juge de paix, compétent pour tous les litiges relatifs aux troubles de voisinage et aux servitudes, quel qu'en soit le montant. Dans les cas urgents, une procédure en référé peut être introduite.
Quelles sont les preuves nécessaires ?
Dans un conflit de voisinage, la preuve est essentielle. Un avocat peut vous conseiller sur la réalisation d'une expertise par un expert judiciaire, la collecte de photographies et de vidéos, les déclarations de témoins et la tenue d'un journal détaillé des nuisances. Un dossier bien documenté augmente considérablement les chances d'obtenir un résultat favorable.
Aide en cas de conflit de voisinage ?
Novex Advocaten vous représente dans les conflits de voisinage, les questions de servitudes et les conflits immobiliers dans la région bruxelloise et ses environs. Nous analysons votre dossier et vous conseillons sur l'approche la plus efficace, en vue d'une solution rapide et définitive.
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