إزعاج الجيران والمغروسات وحقوق الارتفاق في بلجيكا: حقوقك تجاه جيرانك

ضجيج ليلي، ومضخة حرارية تطنّ ليل نهار، وسياج نباتي يحجب الضوء كله، وتشققات سببتها أشغال بناء مجاورة، أو جار يسدّ الممر المؤدي إلى حديقتك: إن إزعاج الجيران والنزاعات معهم يُثقلان كثيرًا على راحة العيش في المسكن. ومنذ 1 سبتمبر 2021، ينظّم الكتاب 3 «الأموال» من القانون المدني البلجيكي (Code civil / Burgerlijk Wetboek) علاقات الجوار تنظيمًا صريحًا. يشرح هذا المقال القواعد المطبقة على مضار الجوار (troubles de voisinage / burenhinder) والمغروسات والتطلع على ملك الجار وحقوق الارتفاق، وأفضل السبل لمعالجة نزاع مع الجيران.

إزعاج الجيران المفرط: نظرية التوازن

لكل من الملاك المتجاورين الحق في استعمال عقاره والانتفاع به. غير أن عليهم احترام التوازن القائم بينهم: فلا يجوز لأحد أن يُلحق بجاره إزعاجًا يتجاوز المضايقات العادية للجوار (المادة 3.101 من القانون المدني). ولا يُشترط وقوع خطأ: فحتى من يتصرف في حدود القواعد تمامًا قد يُسأل إذا كان الإزعاج مفرطًا ومنسوبًا إليه.

ومن الأمثلة المعتادة الضجيج (مضخة حرارية أو مكيّف هواء أو حفلات متكررة)، والروائح، والاهتزازات، والغبار، وحجب الضوء أو أشعة الشمس. وعلى الجار أن يتحمّل قدرًا معيّنًا من الإزعاج؛ ولا ينشأ الحق في إعادة التوازن إلا عمّا يتجاوز المضايقات العادية. ويقدّر القاضي ما إذا كان الإزعاج مفرطًا في ضوء جميع الظروف، ومنها:

• توقيت الإزعاج وتكراره وشدته؛
• من كان الأسبق إلى شغل عقاره؛
• التخصيص العام للعقار الذي يصدر عنه الإزعاج.

وإذا ثبت للقاضي وجود إزعاج مفرط، أعاد التوازن المختلّ، كأن يمنح تعويضًا ماليًا أو يُحمّل الجار تكاليف تدابير تعويضية. وبحسب الظروف، يجوز له أيضًا أن يأمر بوقف الفعل المخلّ بالتوازن أو باتخاذ تدابير على العقار المسبّب للإزعاج تُعيده إلى مستواه العادي، ما دام ذلك لا يُحدث في حد ذاته اختلالًا جديدًا ولا يحول دون الاستعمال والانتفاع العاديين بالعقار (المادة 3.101، الفقرة 2، من القانون المدني). ولا يحول الترخيص دون قيام مضار الجوار: فحتى النشاط المرخَّص قد يسبب إزعاجًا مفرطًا.

التحرك الوقائي

لست مضطرًا دائمًا إلى انتظار وقوع الضرر. ففي حالة المخاطر الجسيمة والظاهرة المتعلقة بالسلامة أو الصحة أو التلوث، كبناء غير مستقر أو أشغال مزمعة تهدد بإلحاق الضرر بمسكنك، يجوز للقاضي أن يأمر بتدابير وقائية (المادة 3.102 من القانون المدني).

الأضرار الناجمة عن أشغال البناء لدى الجار

كثيرًا ما تؤدي الأشغال لدى الجيران إلى تشققات أو رطوبة أو هبوط في الأساسات. لذا احرص قبل بدء الأشغال الكبرى على إعداد وصف حضوري لحالة مسكنك (état des lieux / plaatsbeschrijving): فبدون نقطة مقارنة يصعب إثبات أن التشقق جديد. وإذا وقع ضرر، فأبلغ صاحب المشروع به كتابةً على الفور، واطلب إخطار مقاوله وشركة تأمينه أيضًا.

وقد يُسأل صاحب المشروع على أساس نظرية التوازن، حتى إن لم يرتكب أي خطأ وعهد بالأشغال إلى مقاول. وفي حالة الأضرار الجسيمة يمكن تعيين خبير قضائي، وعند الاقتضاء عن طريق القضاء المستعجل (référé / kort geding).

الأشجار والأسيجة النباتية والأغصان المتدلية

يجب أن تكون الأشجار التي يبلغ ارتفاعها 2 متر أو أكثر على مسافة لا تقل عن 2 متر من حدّ القطعة، تُقاس من منتصف قاعدة الشجرة؛ أما الأشجار الأخرى والشجيرات والأسيجة النباتية فتكفي فيها مسافة 0.5 متر (المادة 3.133 من القانون المدني). ولا تسري هذه القاعدة، في جملة حالات، إذا وُجد اتفاق مخالف أو إذا كانت المغروسات قائمة منذ أكثر من 30 عامًا.

وإذا تدلّت أغصان فوق قطعتك، جاز لك أن تطلب من جارك برسالة مضمونة إزالتها في غضون 60 يومًا. فإن لم يفعل، جاز لك أن تزيلها بنفسك أو تكلّف من يزيلها على نفقته، لكنك تتحمّل حينئذ خطر الإضرار بالنبتة (المادة 3.134 من القانون المدني). وتسري القواعد نفسها على الجذور التي تمتد إلى قطعتك.

النوافذ والشرفات والتطلع على ملك الجار

يجب أن تكون النوافذ ذات الزجاج الشفاف وفتحات الجدران والشرفات والتراسات على مسافة مستقيمة لا تقل عن 1.90 متر من حدّ القطعة (المادة 3.132 من القانون المدني). غير أنه لا يجوز للجار المطالبة بإزالتها إذا وُجد اتفاق، أو إذا كانت المنشآت قائمة منذ 30 عامًا على الأقل، أو إذا كان العقار المجاور جزءًا من الملك العام وقت إنجاز الأشغال أو مالًا شائعًا تابعًا للمبنى الذي تشكّل المنشآت جزءًا منه، أو إذا كانت المنشآت لا تنطوي على أي خطر على الحياة الخاصة وحسن الجوار.

حقوق الارتفاق

حق الارتفاق (servitude / erfdienstbaarheid) تكليف يُثقل عقارًا لفائدة عقار آخر، كحق المرور أو حق تمرير قنوات تحت أرض الجار. وينشأ بتصرف قانوني (غالبًا اتفاق)، أو بتخصيص المالك، أو بالتقادم.

وفي ظل قانون الأموال الجديد، يمكن اكتساب جميع حقوق الارتفاق الظاهرة بالتقادم المكسب، بعد 10 سنوات في حالة حسن النية وبعد 30 سنة في حالة سوء النية (المادتان 3.118 و3.27 من القانون المدني). وإذا كانت لمالك العقار المرتفَق به مصلحة موضوعية، جاز له أن ينقل موضع ممارسة الارتفاق، بشرط أن يعرض على نفقته، في عقاره، موضعًا يستطيع فيه المستفيد ممارسة حقوقه بالسهولة نفسها (المادة 3.124 من القانون المدني). وعند شراء مسكن، تحقّق دائمًا من حقوق الارتفاق المذكورة في سندات الملكية ومن تلك الظاهرة على الأرض.

حق المرور للأرض المحبوسة

يحق للمالك الذي تكون قطعته محبوسة عن الطريق العام، أي بلا منفذ إليه أو بمنفذ غير كافٍ لا يمكن تهيئته دون تكاليف أو مضايقات مفرطة، أن يحصل على حق المرور (droit de passage / recht van uitweg) عبر قطع جيرانه (المادة 3.135 من القانون المدني). ويدفع مقابل ذلك تعويضًا يتناسب مع الضرر الذي يسببه، ويحدد القاضي مسار الممر إذا لم يتفق الطرفان. ولا يقوم حق المرور، من بين حالات أخرى، إذا كان المالك يملك قطعة ملاصقة غير محبوسة ذات منفذ كافٍ، أو إذا تسبب في الحبس بخطئه هو.

كيف تتعامل مع إزعاج الجيران: الخطوات العملية

جمع الأدلة

ابدأ بجمع الأدلة: سجلّ يتضمن التواريخ والساعات، وصور ومقاطع فيديو، وقياسات للضجيج، وإفادات من جيران آخرين، وعند الحاجة محضر معاينة يحرره مفوض قضائي (huissier de justice / gerechtsdeurwaarder). وكلما كانت الأدلة أكثر موضوعية، كان موقفك أقوى في أي نقاش أو إجراء قضائي.

البحث عن حل ودي

ثم أرسل رسالة مضمونة معلّلة تصف فيها الإزعاج وتمنح جارك مهلة معقولة لإزالته؛ واطّلع أيضًا على كيفية صياغة الإنذار الرسمي (mise en demeure / ingebrekestelling) صياغة صحيحة. ويبقى الحل الودي هو الأفضل دائمًا: فكّر في الوساطة أو في محاولة صلح أمام قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter). وقد يشكّل الضجيج الليلي كذلك مخالفة لنظام الشرطة في بلديتك (règlement de police)، فيجوز للشرطة أو للبلدية أن تتدخل أيضًا.

الإجراءات أمام قاضي الصلح

وإذا تعذّر ذلك، أمكن رفع النزاع إلى القضاء. ويختص قاضي الصلح، أيًّا كان المبلغ، بالنزاعات المتعلقة بحقوق الارتفاق وبالالتزامات التي يفرضها القانون على ملاك العقارات المتلاصقة؛ كما تُرفع إليه عادةً النزاعات المتعلقة بمضار الجوار. ويجوز له أن يأمر بتدابير، وأن يفرض غرامة تهديدية (astreinte / dwangsom)، وأن يمنح تعويضًا.

أسئلة شائعة

لدى جاري ترخيص. فهل يحق له أن يفعل ما يشاء؟

لا. فالترخيص ينظم العلاقة مع السلطات العامة، لا العلاقة مع الجيران. ويظل الإزعاج المفرط موجبًا للتعويض.

هل تستحق الدعوى بسبب الضجيج العناء؟

نعم، إذا توافرت أدلة موضوعية. فبدون أدلة يصعب كسب الدعوى؛ ولذلك يبدأ كل ملف بجمع دقيق للأدلة.

على أي مسافة من الحد يجب أن تكون الشجرة؟

يجب من حيث المبدأ أن تكون الأشجار التي يبلغ ارتفاعها 2 متر أو أكثر على مسافة 2 متر على الأقل من الحد، والأشجار الأخرى والشجيرات والأسيجة النباتية على مسافة 0.5 متر على الأقل. ويُستثنى من ذلك وجود اتفاق مخالف أو مغروسات قائمة منذ أكثر من 30 عامًا.

هل يجوز لي أن أقطع بنفسي أغصان جاري المتدلية؟

ليس على الفور. عليك أولًا أن تطلب من جارك برسالة مضمونة إزالتها. ولا يجوز لك أن تزيلها بنفسك أو أن تكلّف من يزيلها على نفقته إلا إذا لم يفعل ذلك في غضون 60 يومًا.

أي قاضٍ ينظر في نزاع الجوار؟

في الغالب قاضي الصلح، ويمكنك أيضًا أن تطلب أمامه محاولة صلح قبل رفع الدعوى. وهو مختص، أيًّا كان المبلغ، بحقوق الارتفاق وبالالتزامات بين ملاك العقارات المتلاصقة.

Novex Advocaten إلى جانبك

نساعد الجيران في بروكسل وضواحيها في النزاعات المتعلقة بالإزعاج والمغروسات والتطلع على الملك وحقوق الارتفاق وأضرار البناء، بدءًا من الرسالة الأولى والوساطة وصولًا إلى الإجراءات أمام قاضي الصلح. اقرأ أيضًا مقالنا عن النزاعات مع المقاول وعن النزاعات في الملكية المشتركة.

اتصل على الرقم 0484 99 22 72 أو راسلنا على asfour@novexadvocaten.be.