Een degelijk huurcontract is de hoeksteen van een probleemloze huurrelatie. In België zijn er strikte wettelijke vereisten voor huurovereenkomsten, afhankelijk van het type huur: private woninghuur, handelshuur of gemeen recht. In dit artikel overlopen wij de essentiële elementen van een huurcontract en de meest gemaakte fouten die achteraf tot conflicten leiden.
What types of leases exist in Belgium?
- Residential rental agreement: regulated by the Flemish, Walloon or Brussels Residential Tenancy Decree (depending on the region). The tenant uses the property as a principal residence.
- Commercial lease: regulated by the Trade Leases Act of 1951. The property is used for carrying on a trade or craft business.
- Rent common law: for all other types of rentals (garages, vacation homes, offices) that are not covered by any specific legislation.
Required disclosures in a lease
A valid lease contains at least the following elements:
- Identity of landlord and tenant;
- Accurate description of the leased property;
- Start date and duration of the lease;
- The monthly rent amount and the indexation clause;
- Het bedrag en de modaliteiten van de huurwaarborg;
- The energy performance of the property (EPC certificate);
- Reference to place description (required at start).
Duration and termination of the rental agreement
Voor woninghuurovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt in principe een duur van negen jaar. Kortere contracten (van 3 jaar of minder) zijn enkel geldig onder strikte voorwaarden. Zowel verhuurder als huurder kunnen de huurovereenkomst opzeggen mits inachtneming van de wettelijke opzegtermijnen. Een vroegtijdige opzeg kan aanleiding geven tot het betalen van een opzegvergoeding.
The rent guarantee
De huurwaarborg mag maximaal twee maanden huur bedragen (voor woninghuur in het Brussels Gewest). De huurwaarborg dient te worden gestort op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder, of via een bankgarantie. Elke andere modaliteit is wettelijk nietig. Bij het einde van de huur mag de verhuurder de waarborg niet zomaar inhouden: hij dient de rechter te vatten of de huurder schriftelijk akkoord te krijgen.
Schedule of condition: indispensable
Een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aanvang en bij einde van de huur is essentieel om conflicten te vermijden. Zonder plaatsbeschrijving wordt de huurder vermoed het goed in goede staat te hebben ontvangen en moet hij het in dezelfde staat teruggeven. Dit kan leiden tot onterechte inhouding van de huurwaarborg. Laat de plaatsbeschrijving steeds opstellen door een erkend expert.
Commercial lease: special rules
De handelshuurwet geeft de handelaar sterke bescherming. De huurovereenkomst wordt aangegaan voor minstens negen jaar en de huurder kan driemaal een hernieuwing van negen jaar vragen, samen dus maximaal zesendertig jaar. Die aanvraag moet op straffe van verval gebeuren tussen de achttiende en de vijftiende maand vóór het verstrijken van de lopende periode, bij aangetekende zending of deurwaardersexploot. Weigert de verhuurder de hernieuwing zonder wettige reden, dan bedraagt de uitzettingsvergoeding drie jaar huur, eventueel verhoogd om de werkelijk geleden schade te dekken; in de andere door de wet bepaalde gevallen is dat één of twee jaar huur. Dit zijn complexe rechten met korte termijnen, die een advocaat voor u kan doen gelden.
Help with drafting or disputing a lease?
Novex Advocaten drafts customised leases for landlords and tenants, advises in disputes over lease evictions, schedules of condition, lease renewals and terminations, and acts before the justice of the peace or the court of first instance. Contact us for an initial discussion.
Also read: Rental property in Belgium: rights of the landlord | Neighbour dispute and neighbour nuisance in Belgium