Rédiger un bail d'habitation : mentions obligatoires et pièges à éviter

Rédiger un bail d’habitation ne se limite pas à compléter un modèle : un contrat de bail bien conçu prévient la plupart des litiges locatifs. À Bruxelles comme en Flandre, la loi impose en outre des mentions, des annexes et des formalités obligatoires, et certaines clauses sont interdites ou réputées non écrites. Cet article passe en revue ce que doit contenir un bail d’habitation, les pièges à éviter et ce qu’il faut faire après la signature.

Cet article traite du bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale et en Région flamande. Un logement situé en Wallonie est soumis à des règles propres, qui ne sont pas abordées ici.

Rédiger un bail d’habitation : quel type de bail ?

• Bail d’habitation portant sur la résidence principale du preneur : à Bruxelles, il est régi par le Code bruxellois du Logement ; en Flandre, par le décret flamand relatif à la location de logements.
• Baux d’habitation particuliers, comme le bail étudiant et, à Bruxelles, notamment la colocation, avec leurs propres règles.
• Bail commercial, pour un immeuble dans lequel le preneur exploite un commerce. En savoir plus sur le bail commercial.
• Bail de droit commun, pour ce qui ne relève d’aucun régime particulier, comme un garage loué séparément ou un bureau.

La qualification est essentielle : elle détermine la durée, les possibilités de congé et la protection du preneur. Le bail étudiant obéit, dans les deux Régions, à des règles propres, notamment quant à la durée et au congé. Utilisez dans ces cas un contrat adapté ; la suite de cet article porte sur le bail d’habitation ordinaire.

Avant la signature : l’information du candidat preneur

À Bruxelles, le bailleur doit communiquer au préalable au candidat preneur, entre autres, le montant du loyer, les frais et charges et le certificat PEB. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024, il doit également indiquer, notamment, la superficie habitable et le loyer de référence. Le bailleur qui ne respecte pas ces obligations s’expose à une amende administrative.

En Flandre, toute annonce relative à un logement mis en location doit reprendre les données essentielles du certificat de performance énergétique.

Les mentions obligatoires du bail

Le bail d’habitation doit être établi par écrit et contient, dans les deux Régions, notamment :

• l’identité de toutes les parties ;
• la date de prise de cours et la durée ;
• la désignation du bien loué, avec tous les locaux et parties d’immeuble ;
• le montant du loyer ;
• les frais et charges, ainsi que leur mode de calcul.

À Bruxelles, le bail doit en outre mentionner, entre autres, le loyer de référence à côté du loyer effectivement demandé ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, il doit aussi mentionner la clé de répartition des charges avec les explications nécessaires et le numéro de compte sur lequel le loyer doit être payé (art. 224/3 et 225/2 du Code bruxellois du Logement). En Flandre, le bail renvoie au commentaire explicatif (vulgariserende toelichting) établi par le Gouvernement flamand (art. 8 du décret flamand relatif à la location de logements) ; à Bruxelles, une annexe explicative est jointe au bail.

Les annexes du bail

• l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement ; en savoir plus sur l’état des lieux ;
• le certificat PEB du logement ;
• à Bruxelles : l’annexe explicative.

L’état des lieux est dressé contradictoirement et à frais communs, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. À défaut, le preneur est en principe présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Pour le bailleur, un état des lieux détaillé est donc la meilleure preuve en cas de dégâts locatifs ultérieurs.

Durée, garantie locative et paiement

Sauf convention contraire, un bail d’habitation est conclu pour neuf ans. Un bail de courte durée, de trois ans au maximum, est possible, mais doit être conclu par écrit. Une prorogation n’est possible que par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale puisse dépasser trois ans ; dans les deux Régions, un bail de courte durée ne peut en outre être prorogé qu’une seule fois (art. 21 du décret flamand relatif à la location de logements ; art. 238 du Code bruxellois du Logement, depuis le 1er novembre 2024).

Un bail de courte durée ne prend pas fin de plein droit : il doit faire l’objet d’un congé notifié au moins trois mois avant son échéance. À défaut, ou si le preneur reste dans les lieux à l’échéance sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de sa prise de cours. En savoir plus sur le congé donné par le bailleur.

À Bruxelles, la garantie locative s’élève, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, à deux mois de loyer au maximum (art. 248 du Code bruxellois du Logement). En Flandre, elle est plafonnée à trois mois de loyer. Convenez que le loyer et les charges soient payés par virement, afin que chaque paiement puisse être prouvé. En savoir plus sur la garantie locative.

Clauses interdites et clauses à risque dans un bail

• Précompte immobilier : il ne peut être mis à charge du preneur, ni à Bruxelles ni en Flandre. À Bruxelles, le bailleur doit en outre, à la demande d’un preneur qui a droit à une réduction du précompte immobilier, solliciter cette réduction et la rétrocéder au preneur.
• Clause pénale en cas de retard de paiement : à Bruxelles, toute clause prévoyant une indemnité forfaitaire en cas de retard de paiement du loyer est interdite, sans préjudice des intérêts légaux.
• Animaux domestiques : à Bruxelles, une interdiction générale des animaux domestiques est réputée non écrite. Le bail peut toutefois imposer des conditions, comme l’absence de nuisances, et limiter le nombre ou l’espèce des animaux pour des motifs raisonnables.
• Domiciliation : à Bruxelles, le bailleur ne peut interdire au preneur de se domicilier dans le logement.
• Vente du logement : une clause qui autorise l’expulsion du preneur en cas de vente est réputée non écrite à Bruxelles.

Une clause réputée non écrite est sans effet, mais le reste du bail demeure applicable. Faites donc vérifier un modèle existant avant de l’utiliser : les contrats types anciens contiennent souvent des clauses entre-temps interdites.

Après la signature : enregistrement et assurance

Le bailleur doit faire enregistrer le bail et l’état des lieux. En Flandre, l’enregistrement doit intervenir dans les deux mois ; les frais d’un enregistrement tardif sont à charge du bailleur. Tant que le bail n’est pas enregistré, le preneur peut en outre donner congé sans respecter le délai de préavis habituel et sans payer l’indemnité habituelle. En savoir plus sur le congé donné par le preneur.

À Bruxelles, l’enregistrement des baux d’habitation est devenu une matière régionale le 1er janvier 2025 en vertu de l’ordonnance du 25 avril 2024, avec une plateforme régionale propre (Irisrent). Selon les instructions de la Région, le bail doit désormais être enregistré également via la plateforme fédérale MyRent ; vérifiez donc la procédure en vigueur avant l’enregistrement. Sans enregistrement, le bailleur bruxellois ne peut pas indexer le loyer.

En Flandre, le preneur et le bailleur doivent chacun assurer leur responsabilité en matière d’incendie et de dégâts des eaux. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur souscrit, sauf convention contraire, avant son entrée dans les lieux une assurance incendie et dégâts des eaux et justifie chaque année du paiement de la prime (art. 220/1 du Code bruxellois du Logement).

Et en matière de bail commercial ?

Le bail commercial est soumis à d’autres règles, impératives. Il est conclu pour neuf ans au moins, et le preneur peut demander jusqu’à trois renouvellements de neuf ans chacun, dans des délais et des formes stricts. Une clause qui y déroge au détriment du preneur n’offre donc guère de sécurité au bailleur.

Questions fréquentes

Puis-je utiliser un modèle type ?

La Région de Bruxelles-Capitale et l’autorité flamande mettent des modèles de bail à disposition. Un modèle est un bon point de départ, mais ne remplace pas un contrat adapté au logement et aux accords conclus entre les parties.

Le loyer peut-il être fixé librement ?

En principe oui, mais à Bruxelles le bailleur ne peut pas demander un loyer abusif. Un loyer supérieur de plus de vingt pour cent au loyer de référence, ou un loyer demandé pour un logement présentant des défauts de qualité substantiels, est présumé abusif. Le preneur peut alors demander une révision, par l’intermédiaire de la commission paritaire locative ou du juge de paix.

Un bail verbal est-il valable ?

Un bail verbal reste en principe valable, mais la loi oblige les parties à le constater par écrit. En Flandre, une partie peut, si une mise en demeure reste sans suite pendant huit jours, contraindre l’autre en justice à conclure un bail écrit. Un bail de courte durée qui n’a pas été conclu par écrit est considéré comme un bail de neuf ans.

Le bailleur peut-il indexer le loyer ?

Oui, si le bail est écrit et n’exclut pas expressément l’indexation. L’adaptation a lieu au maximum une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, et sur demande écrite. À Bruxelles, le bail doit en outre avoir été enregistré.

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Nous rédigeons des baux sur mesure pour les bailleurs, vérifions les contrats existants pour les preneurs comme pour les bailleurs et intervenons dans les litiges devant le juge de paix. Lisez aussi notre article sur l’indexation du loyer et notre aperçu du droit du bail en Belgique.

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