صياغة عقد الإيجار في بلجيكا: البيانات الإلزامية والأخطاء الواجب تجنبها

إن صياغة عقد الإيجار في بلجيكا لمسكنٍ ما لا تقتصر على ملء نموذج جاهز، فعقد الإيجار المُحكم يقي من معظم النزاعات بين المؤجر والمستأجر. ويفرض القانون في بروكسل وفي الإقليم الفلمندي، فضلًا عن ذلك، بيانات وملاحق وإجراءات إلزامية، كما أن بعض البنود محظورة أو تُعتبر كأن لم تكن (réputée non écrite / voor ongeschreven gehouden). يستعرض هذا المقال ما يجب أن يتضمنه عقد إيجار المسكن، والأخطاء التي ينبغي تجنبها، وما يجب القيام به بعد التوقيع.

يتناول هذا المقال إيجار المساكن في منطقة بروكسل العاصمة وفي الإقليم الفلمندي. أما المساكن الواقعة في والونيا فتخضع لقواعد خاصة بها لا يتطرق إليها هذا المقال.

صياغة عقد الإيجار في بلجيكا: ما نوع العقد؟

• إيجار المسكن المخصص محلَّ إقامة رئيسيًا للمستأجر: تنظمه في بروكسل مدونة الإسكان لبروكسل (Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode)، وفي الإقليم الفلمندي المرسوم الفلمندي لإيجار المساكن (Vlaams Woninghuurdecreet).
• أنواع خاصة من إيجار المساكن، مثل إيجار الطلبة (bail étudiant / studentenhuur)، وفي بروكسل على الخصوص الإيجار المشترك (colocation / medehuur)، ولكل منها قواعده الخاصة.
• الإيجار التجاري (bail commercial / handelshuur)، للعقار الذي يستغل فيه المستأجر محلًا تجاريًا. لمزيد من المعلومات عن الإيجار التجاري.
• الإيجار العادي الخاضع للقواعد العامة، لكل ما لا يندرج تحت نظام خاص، مثل مرآب مؤجَّر بصفة مستقلة أو مكتب.

للتكييف القانوني للعقد أهمية كبيرة، إذ يحدد مدته وإمكانيات فسخه ودرجة حماية المستأجر. ويخضع إيجار الطلبة في كلا الإقليمين لقواعد خاصة، لا سيما فيما يتعلق بالمدة والإنهاء. لذا استعملوا في هذه الحالات عقدًا ملائمًا، علمًا بأن بقية هذا المقال تتناول إيجار المسكن العادي.

قبل التوقيع: إعلام المستأجر المرشح

في بروكسل، يجب على المؤجر أن يُبلغ المستأجر المرشح مسبقًا بجملة من المعلومات، منها مبلغ الإيجار والمصاريف والأعباء وشهادة الأداء الطاقي (certificat PEB / energieprestatiecertificaat). ومنذ الإصلاح الذي دخل حيز التنفيذ في 1 نوفمبر 2024، أصبحت هذه المعلومات تشمل أيضًا، على الخصوص، المساحة الصالحة للسكن والإيجار المرجعي (loyer de référence / referentiehuurprijs). ويتعرض المؤجر الذي لا يحترم هذه الالتزامات لغرامة إدارية.

وفي الإقليم الفلمندي، يجب أن يتضمن كل إعلان عن مسكن معروض للإيجار البيانات الأساسية لشهادة الأداء الطاقي.

البيانات الإلزامية في عقد الإيجار

يجب تحرير عقد إيجار المسكن كتابةً، ويتضمن في كلا الإقليمين، على الخصوص:

• هوية جميع الأطراف؛
• تاريخ بدء العقد ومدته؛
• وصف العقار المؤجَّر بجميع غرفه وأجزائه؛
• مبلغ الإيجار؛
• المصاريف والأعباء وطريقة احتسابها.

وفي بروكسل، يجب أن يتضمن العقد، إضافة إلى ذلك، الإيجار المرجعي إلى جانب الإيجار الفعلي؛ وبالنسبة للعقود المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024، يجب أن يتضمن أيضاً مفتاح توزيع الأعباء مع الشروح اللازمة، ورقم الحساب البنكي الذي يُدفع فيه الإيجار (المادتان 224/3 و225/2 من مدونة الإسكان لبروكسل). أما في الإقليم الفلمندي، فيُحيل العقد إلى المذكرة التوضيحية (vulgariserende toelichting) الصادرة عن الحكومة الفلمندية (المادة 8 من المرسوم الفلمندي لإيجار المساكن)، بينما يُرفق بالعقد في بروكسل ملحق توضيحي.

ملاحق عقد الإيجار

• محضر معاينة حالة العقار عند الدخول (état des lieux / plaatsbeschrijving)، المحرَّر حضوريًا؛ لمزيد من المعلومات عن محضر المعاينة؛
• شهادة الأداء الطاقي للمسكن؛
• في بروكسل: الملحق التوضيحي.

يُحرَّر محضر المعاينة حضوريًا وبمصاريف مشتركة، إما حين يكون المسكن شاغرًا وإما خلال الشهر الأول من السكن. وفي حال غيابه، يُفترض مبدئيًا أن المستأجر تسلّم المسكن في الحالة نفسها التي يوجد عليها عند نهاية الإيجار. لذلك يُعد محضر المعاينة المفصّل أفضل وسيلة إثبات للمؤجر في حال وقوع أضرار إيجارية لاحقًا.

المدة وضمان الإيجار والدفع

ما لم يُتفق على خلاف ذلك، يُبرم عقد إيجار المسكن لمدة تسع سنوات. ويجوز إبرام عقد إيجار قصير المدة (bail de courte durée / kortlopende huurovereenkomst) لا تتجاوز مدته ثلاث سنوات، بشرط أن يكون مكتوبًا. ولا يجوز تمديده إلا كتابةً وبالشروط نفسها، دون أن تتجاوز المدة الإجمالية ثلاث سنوات؛ وفي الإقليمين كليهما لا يجوز تمديد العقد قصير المدة إلا مرة واحدة فقط (المادة 21 من المرسوم الفلمندي لإيجار المساكن؛ المادة 238 من مدونة الإسكان لبروكسل، منذ 1 نوفمبر 2024).

لا ينتهي العقد قصير المدة تلقائيًا، بل يجب توجيه إشعار بإنهائه قبل ثلاثة أشهر على الأقل من انقضاء مدته. فإذا لم يتم ذلك، أو بقي المستأجر في المسكن بعد انقضاء المدة دون اعتراض من المؤجر، اعتُبر العقد مبرمًا لمدة تسع سنوات ابتداءً من تاريخ بدئه. لمزيد من المعلومات عن الإنهاء من جانب المؤجر.

في بروكسل، لا يتجاوز ضمان الإيجار (garantie locative / huurwaarborg) شهرين من الإيجار بالنسبة إلى العقود المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024 (المادة 248 من مدونة الإسكان لبروكسل). أما في الإقليم الفلمندي، فلا يتجاوز الضمان ثلاثة أشهر من الإيجار. واتفقوا على أن يُدفع الإيجار والأعباء عن طريق التحويل البنكي، حتى يمكن إثبات كل دفعة. لمزيد من المعلومات عن ضمان الإيجار.

البنود المحظورة والبنود المحفوفة بالمخاطر في عقد الإيجار

• الضريبة العقارية المسبقة (précompte immobilier / onroerende voorheffing): لا يجوز تحميلها للمستأجر، لا في بروكسل ولا في الإقليم الفلمندي. وفي بروكسل، يلتزم المؤجر علاوة على ذلك، بناءً على طلب المستأجر الذي يحق له تخفيض هذه الضريبة، بأن يطلب هذا التخفيض وأن يحوّله إلى المستأجر.
• الشرط الجزائي عند التأخر في الدفع: في بروكسل، يُحظر كل بند يفرض تعويضًا جزافيًا عن التأخر في دفع الإيجار، دون المساس بالفوائد القانونية.
• الحيوانات الأليفة: في بروكسل، يُعتبر الحظر العام للحيوانات الأليفة كأن لم يكن. غير أنه يجوز للعقد أن يفرض شروطًا، مثل عدم التسبب في إزعاج، وأن يحدّ من عدد الحيوانات أو نوعها لأسباب معقولة.
• تسجيل الموطن: في بروكسل، لا يجوز للمؤجر أن يمنع المستأجر من تسجيل موطنه الرسمي (domiciliation / domiciliëring) في المسكن.
• بيع المسكن: يُعتبر كأن لم يكن في بروكسل كل بند يسمح بإخلاء المستأجر في حال بيع المسكن.

البند الذي يُعتبر كأن لم يكن لا يرتب أي أثر، غير أن باقي عقد الإيجار يظل ساريًا. لذا احرصوا على مراجعة أي نموذج قائم قبل استعماله، إذ كثيرًا ما تتضمن العقود النموذجية القديمة بنودًا أصبحت محظورة في الأثناء.

بعد التوقيع: التسجيل والتأمين

يجب على المؤجر أن يسجّل عقد الإيجار ومحضر المعاينة. وفي الإقليم الفلمندي، يجب أن يتم ذلك خلال شهرين، وتقع مصاريف التسجيل المتأخر على عاتق المؤجر. وما دام العقد غير مسجَّل، فإن المستأجر لا يلتزم بمهلة الإشعار المعتادة ولا بالتعويض المعتاد عن الإنهاء. لمزيد من المعلومات عن الإنهاء من جانب المستأجر.

وفي بروكسل، أصبح تسجيل عقود إيجار المساكن اختصاصًا إقليميًا منذ 1 يناير 2025 بموجب المرسوم التنظيمي (ordonnance / ordonnantie) المؤرخ في 25 أبريل 2024، مع منصة إقليمية خاصة (Irisrent). ووفقًا لتعليمات الإقليم، يجب الآن تسجيل العقد أيضًا عبر المنصة الفدرالية MyRent، لذا تحققوا من الإجراء المعمول به قبل التسجيل. وبدون تسجيل، لا يستطيع المؤجر في بروكسل ربط الإيجار بمؤشر الأسعار.

في الإقليم الفلمندي، يجب على كل من المستأجر والمؤجر تأمين مسؤوليته عن الحريق والأضرار الناجمة عن المياه. وفي بروكسل، بالنسبة للعقود المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024، وما لم يُتفق على خلاف ذلك، يُبرم المستأجر قبل دخوله المسكن تأمينًا ضد الحريق والأضرار الناجمة عن المياه، ويقدّم كل سنة ما يثبت دفع القسط (المادة 220/1 من مدونة الإسكان لبروكسل).

وماذا عن الإيجار التجاري؟

يخضع الإيجار التجاري لقواعد أخرى آمرة. فمدته لا تقل عن تسع سنوات، ويحق للمستأجر أن يطلب تجديده حتى ثلاث مرات، لمدة تسع سنوات في كل مرة، ضمن آجال وشكليات صارمة. ولذلك فإن البند الذي يخالف هذه القواعد على حساب المستأجر لا يوفر للمؤجر سوى قدر ضئيل من الأمان.

أسئلة شائعة

هل يمكنني استعمال نموذج عقد جاهز؟

تضع منطقة بروكسل العاصمة والسلطات الفلمندية نماذج عقود في متناول الجمهور. والنموذج نقطة انطلاق جيدة، لكنه لا يغني عن عقد مصمَّم على مقاس المسكن والاتفاقات المبرمة بين الأطراف.

هل يجوز تحديد مبلغ الإيجار بحرية؟

من حيث المبدأ نعم، لكن لا يجوز للمؤجر في بروكسل أن يطلب إيجارًا مجحفًا. ويُفترض أن الإيجار مجحف إذا تجاوز الإيجار المرجعي بأكثر من عشرين في المائة، أو إذا طُلب عن مسكن تشوبه عيوب جوهرية في الجودة. ويمكن للمستأجر عندئذ أن يطلب مراجعته عن طريق اللجنة المتساوية الأعضاء للإيجار (commission paritaire locative / paritaire huurcommissie) أو قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter).

هل عقد الإيجار الشفهي صحيح؟

يظل عقد الإيجار الشفهي صحيحًا من حيث المبدأ، لكن القانون يُلزم الأطراف بإثباته كتابةً. وفي الإقليم الفلمندي، إذا ظل الإنذار الرسمي (mise en demeure / ingebrekestelling) دون نتيجة خلال ثمانية أيام، جاز لأحد الطرفين أن يُلزم الطرف الآخر عن طريق القضاء بإبرام عقد مكتوب. ويُعتبر عقد الإيجار قصير المدة غير المكتوب عقدًا لمدة تسع سنوات.

هل يجوز للمؤجر ربط الإيجار بمؤشر الأسعار؟

نعم، إذا كان العقد مكتوبًا ولم يستبعد ربط الإيجار بالمؤشر (indexation / indexatie) صراحةً. ويتم التعديل مرة واحدة في السنة على الأكثر، في الذكرى السنوية لتاريخ سريان العقد، وبناءً على طلب كتابي. وفي بروكسل، يجب علاوة على ذلك أن يكون العقد مسجَّلًا.

مكتب Novex Advocaten إلى جانبكم

نتولى صياغة عقود إيجار على المقاس لفائدة المؤجرين، ومراجعة العقود القائمة لفائدة المستأجرين والمؤجرين، ونترافع في النزاعات أمام قاضي الصلح. اطلعوا أيضًا على مقالنا حول ربط الإيجار بمؤشر الأسعار وعلى لمحتنا العامة عن قانون الإيجار في بلجيكا.

اتصلوا بالرقم 0484 99 22 72 أو راسلونا على asfour@novexadvocaten.be.