Enkele maanden na de aankoop duiken ze op: opstijgend vocht achter de nieuwe bepleistering, een rottende draagbalk, een illegaal aangepaste elektriciteitsinstallatie. De vraag is telkens dezelfde: draait de verkoper hiervoor op, of koopt u “in de staat waarin het zich bevindt”?
De vrijwaring voor verborgen gebreken
De verkoper moet de koper vrijwaren voor verborgen gebreken die de zaak ongeschikt maken voor haar bestemming of het gebruik ervan zo verminderen dat de koper minder zou hebben geboden. Voorwaarden: het gebrek is ernstig, verborgen (niet vaststelbaar bij een normale, aandachtige bezichtiging) en bestond in de kiem vóór de verkoop. De koper kan ontbinding van de koop of prijsvermindering vorderen, plus schadevergoeding wanneer de verkoper het gebrek kende.
De exoneratieclausule — en haar grens
Vrijwel elke notariële akte bevat een beding dat de verkoper bevrijdt van de vrijwaring voor verborgen gebreken. Die clausule is geldig — maar werkt níét voor de verkoper te kwader trouw: wie het gebrek kende of moest kennen en het verzweeg (of camoufleerde), kan zich er niet achter verschuilen. Bewijs van kennis — offertes voor eerdere herstellingen, overschilderde vochtplekken, verklaringen van buren — is dus de sleutel van veel procedures.
De korte termijn
De vordering moet worden ingesteld binnen een “korte termijn” na de ontdekking van het gebrek. Wat kort is, beoordeelt de rechter feitelijk — maar wie maanden stilzit, verliest zijn rechten. Handel dus meteen: aangetekende ingebrekestelling, tegensprekelijke vaststelling, desnoods een expertise in kort geding om het bewijs veilig te stellen.
Frequently Asked Questions
Ik kocht ‘gezien en goedgekeurd’. Ben ik kansloos?
Nee — die formule dekt enkel zichtbare gebreken. Voor verborgen gebreken en bij kwade trouw blijft verhaal mogelijk.
Kan ik ook de vorige eigenaar of de aannemer aanspreken?
Soms wel, via doorverkoop van vorderingen of de tienjarige aansprakelijkheid voor structurele bouwgebreken.
Wat kost een expertise?
Een gerechtsdeskundige kost al snel enkele duizenden euro’s; bij winst draagt de tegenpartij doorgaans het grootste deel. Wij wegen kosten en baten vooraf af.
Contact
Gebreken ontdekt na aankoop? Bel 0484 99 22 72 or email asfour@novexadvocaten.be — de korte termijn loopt.