U hebt een woning gekocht en ontdekt nadien ernstige gebreken die niet zichtbaar waren bij de aankoop: vochtproblemen, funderingsschade, verborgen lekkages of elektriciteitsinstallaties die niet conform zijn. In dat geval kunt u in België de verkoper aansprakelijk stellen op grond van de vrijwaring voor verborgen gebreken. In dit artikel legt Novex Advocaten uit wanneer u dit recht kunt inroepen en hoe de procedure verloopt.
What are hidden defects?
A hidden defect is one that:
- Was hidden at the time of sale (not visible on normal examination by a buyer);
- Seriously enough to make the use of the good impossible or reduce it to such an extent that the buyer would not have bought the good or at a lower price;
- Existed before the sale (It does not include defects that occurred after the sale).
Purely aesthetic defects or minor imperfections that were visible at the viewing are not covered by the hidden defects indemnification.
What rights do you have?
If there is a hidden defect, the buyer basically has a choice between two claims:
- The resolutive claim (actio redhibitoria): you request the rescission of the purchase agreement and the return of the purchase price, in exchange for the return of the good;
- Price reduction (actio quanti minoris): you request a partial refund of the purchase price, proportional to the decrease in value due to the defect.
In either case, you can also seek compensation for damages you suffered as a result of the defect, such as the cost of remedial work, temporary shelter or depreciation in the value of the property.
Exoneration clauses: can the seller exclude liability?
In de meeste vastgoedaktes worden exoneratieclausules opgenomen waarbij de verkoper zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uitsluit. In beginsel zijn dergelijke clausules geldig, maar ze bieden de verkoper geen bescherming indien hij te kwader trouw was, d.w.z. indien hij het gebrek kende en heeft verzwegen. Een professionele verkoper (bv. een aannemer of projectontwikkelaar) wordt sowieso geacht de gebreken te kennen.
What deadlines apply?
De vordering op grond van verborgen gebreken moet worden ingesteld binnen een korte termijn na de ontdekking van het gebrek (artikel 1648 BW). Wat “kort” is, hangt af van de omstandigheden, maar rechtbanken aanvaarden in de regel geen vertragingen van meer dan 6 tot 12 maanden na de ontdekking. Wacht dus niet te lang en raadpleeg zo snel mogelijk een advocaat.
How do you prove a hidden defect?
Bewijs is cruciaal in procedures over verborgen gebreken. Een deskundigenonderzoek door een erkende bouwexpert is bijna altijd noodzakelijk. Dit kan worden gevraagd via een eenzijdig verzoekschrift bij de rechtbank (procedure op eenzijdig verzoekschrift), zodat de expert zijn vaststellingen kan doen vóór herstelwerken worden uitgevoerd. Voer dus nooit herstelwerken uit vóór de deskundige zijn verslag heeft opgesteld, tenzij in geval van absolute noodzaak.
Need assistance with hidden defects?
Novex Advocaten assists buyers and sellers in disputes over hidden defects in the Brussels area. We request the expert examination, guide you in the amicable phase and assist you before the court of first instance if necessary.
Also read: Neighbour dispute and neighbour nuisance in Belgium | Drawing up a lease in Belgium