اشتريتَ مسكناً ثم اكتشفتَ لاحقاً عيوباً جسيمة لم تكن ظاهرة عند الشراء: مشكلات رطوبة، أو أضراراً في الأساسات، أو تسرّبات خفية، أو تمديدات كهربائية غير مطابقة. في هذه الحالة يمكنك في بلجيكا مساءلة البائع على أساس الضمان من العيوب الخفية. ويشرح نوفيكس أدفوكاتن في هذا المقال متى يمكنك التمسّك بهذا الحق وكيف يسير الإجراء.
ما هي العيوب الخفية؟
العيب الخفي هو العيب الذي:
- شمع مخفي وقت البيع (غير مرئية عند الفحص العادي من قبل المشتري);
- جدياً بما فيه الكفاية لجعل الانتفاع بالسلعة مستحيلاً أو تقليلها إلى حد أن المشتري لم يكن ليشتري السلعة أو بثمن أقل;
- كانت موجودة قبل البيع (لا يشمل العيوب التي حدثت بعد البيع).
لا يغطي التعويض عن العيوب الخفية العيوب الجمالية البحتة أو العيوب الطفيفة التي كانت مرئية عند المشاهدة.
ما هي الحقوق التي لديك؟
إذا كان هناك عيب خفي، فالمشتري مخيّر في الأساس بين مطالبتين:
- المطالبة الحلولية (actio redhibitoria): تطلب فسخ اتفاقية الشراء وإعادة ثمن الشراء، مقابل إعادة السلعة;
- تخفيض السعر (actio quanti quanti minoris): تطلب استرداد جزء من ثمن الشراء، بما يتناسب مع الانخفاض في القيمة بسبب العيب.
في كلتا الحالتين، يمكنك أيضًا المطالبة بتعويض عن الضرر الذي لحق بك نتيجة للعيب، مثل تكلفة أعمال الإصلاح أو الإقامة المؤقتة أو انخفاض قيمة العقار.
شروط الإعفاء: هل يمكن للبائع استبعاد المسؤولية؟
تتضمّن معظم العقود العقارية شروط إعفاء يستبعد بها البائع مسؤوليته عن العيوب الخفية. وهذه الشروط صحيحة من حيث المبدأ، غير أنها لا توفّر للبائع أي حماية إذا كان سيّئ النية، أي إذا كان يعلم بالعيب وأخفاه. أما البائع المحترف (كالمقاول أو المطوّر العقاري) فيُفترَض على كل حال علمه بالعيوب.
ما هي المواعيد النهائية المطبقة؟
يجب رفع الدعوى المبنية على العيوب الخفية خلال مهلة قصيرة من اكتشاف العيب (المادة 1648 من القانون المدني). وما يُعدّ «قصيراً» يتوقّف على الظروف، غير أن المحاكم لا تقبل عادةً تأخيراً يتجاوز ستة إلى اثني عشر شهراً من الاكتشاف. فلا تنتظر طويلاً واستشر محامياً في أسرع وقت.
كيف تثبت العيب الخفي؟
الإثبات حاسم في دعاوى العيوب الخفية. وإجراء خبرة على يد خبير بناء معتمد يكاد يكون ضرورياً دائماً. ويمكن طلب ذلك بعريضة تُقدَّم من جانب واحد إلى المحكمة، حتى يتمكّن الخبير من إجراء معايناته قبل تنفيذ أعمال الإصلاح. فلا تُنفّذ أبداً أعمال إصلاح قبل أن يُعِدّ الخبير تقريره، إلا في حالة الضرورة القصوى.
هل تحتاج إلى مساعدة في العيوب الخفية؟
يساعد نوفيكس أدفوكاتن المشترين والبائعين في المنازعات المتعلقة بالعيوب الخفية في منطقة بروكسل. نطلب رأي الخبراء ونرشدك في المرحلة الودية ونساعدك أمام المحكمة الابتدائية إذا لزم الأمر.
اقرأ أيضًا: شجار الجيران ومضايقات الجوار في بلجيكا | تحرير عقد إيجار في بلجيكا