العيوب الخفية في العقارات في بلجيكا: الحقوق والإجراءات والأدلة

لقد اشتريت عقاراً ثم اكتشفت لاحقاً عيوباً خطيرة لم تكن مرئية وقت الشراء: مشاكل رطوبة أو أضرار في الأساسات أو تسربات خفية أو تركيبات كهربائية غير متوافقة. في هذه الحالة، في بلجيكا، يمكنك تحميل البائع المسؤولية بموجب ضمان العيوب الخفية. في هذه المقالة، تشرح نوفكس للمحاماة متى يمكنك الاحتجاج بهذا الحق والإجراءات.

ما هي العيوب الخفية؟

العيب الخفي هو العيب الذي:

• شمع مخفي وقت البيع (غير مرئية عند الفحص العادي من قبل المشتري);
• جدياً بما فيه الكفاية لجعل الانتفاع بالسلعة مستحيلاً أو تقليلها إلى حد أن المشتري لم يكن ليشتري السلعة أو بثمن أقل;
• كانت موجودة قبل البيع (لا يشمل العيوب التي حدثت بعد البيع).

لا يغطي التعويض عن العيوب الخفية العيوب الجمالية البحتة أو العيوب الطفيفة التي كانت مرئية عند المشاهدة.

ما هي الحقوق التي لديك؟

إذا كان هناك عيب خفي، فالمشتري مخيّر في الأساس بين مطالبتين:

• المطالبة الحلولية (actio redhibitoria): تطلب فسخ اتفاقية الشراء وإعادة ثمن الشراء، مقابل إعادة السلعة;
• تخفيض السعر (actio quanti quanti minoris): تطلب استرداد جزء من ثمن الشراء، بما يتناسب مع الانخفاض في القيمة بسبب العيب.

في كلتا الحالتين، يمكنك أيضًا المطالبة بتعويض عن الضرر الذي لحق بك نتيجة للعيب، مثل تكلفة أعمال الإصلاح أو الإقامة المؤقتة أو انخفاض قيمة العقار.

شروط الإعفاء: هل يمكن للبائع استبعاد المسؤولية؟

في معظم صكوك العقارات بنود الإعفاء التي يستبعد البائع بموجبها مسؤوليته عن العيوب الخفية. وهذه الشروط صحيحة من حيث المبدأ، لكنها لا تحمي البائع إذا كان سوء النية كان، أي إذا كان يعلم بالعيب وأخفاه. ويعتبر البائع المحترف (مثل المقاول أو المطور العقاري) عالماً بالعيب على أي حال.

ما هي المواعيد النهائية المطبقة؟

يجب تقديم المطالبة المستندة إلى العيوب الخفية خلال فترة زمنية قصيرة بعد اكتشاف العيب (المادة 1648 من القانون المدني). يعتمد ما هو “قصير” على الظروف، لكن المحاكم عمومًا لا تقبل التأخير لأكثر من 6 إلى 12 شهرًا بعد اكتشاف العيب. لذا لا تنتظر طويلاً واستشر محامياً في أقرب وقت ممكن.

كيف تثبت العيب الخفي؟

تعتبر الأدلة حاسمة في الدعاوى المتعلقة بالعيوب الخفية. A مراجعة الخبراء من قبل خبير بناء معترف به ضروري دائمًا تقريبًا. ويمكن طلب ذلك من خلال تقديم التماس من جانب واحد إلى المحكمة (إجراء الالتماس من جانب واحد)، حتى يتمكن الخبير من اتخاذ قراراته قبل تنفيذ الأعمال الإصلاحية. وبالتالي، لا تنفذ أبداً الأعمال الإصلاحية قبل أن يقوم الخبير بإعداد تقريره، إلا في حالات الضرورة القصوى.

هل تحتاج إلى مساعدة في العيوب الخفية؟

يساعد محامو نوفيكس للمحاماة المشترين والبائعين في المنازعات المتعلقة بالعيوب الخفية في منطقة بروكسل. نطلب رأي الخبراء ونرشدك في المرحلة الودية ونساعدك أمام المحكمة الابتدائية إذا لزم الأمر.

اقرأ أيضًا: شجار الجيران وإزعاج الجيران في بلجيكا | تحرير عقد إيجار في بلجيكا