U hebt een woning gekocht en ontdekt nadien ernstige gebreken die niet zichtbaar waren bij de aankoop: vochtproblemen, funderingsschade, verborgen lekkages of elektriciteitsinstallaties die niet conform zijn. In dat geval kunt u in België de verkoper aansprakelijk stellen op grond van de vrijwaring voor verborgen gebreken. In dit artikel legt Novex Advocaten uit wanneer u dit recht kunt inroepen en hoe de procedure verloopt.
Wat zijn verborgen gebreken?
Een verborgen gebrek is een gebrek dat:
- Verborgen was op het moment van de verkoop (niet zichtbaar bij een normaal onderzoek door een koper);
- Ernstig genoeg is om het gebruik van het goed onmogelijk te maken of zodanig te verminderen dat de koper het goed niet of aan een lagere prijs zou hebben gekocht;
- Bestond vóór de verkoop (gebreken die na de verkoop zijn ontstaan vallen er niet onder).
Louter esthetische gebreken of kleine onvolkomenheden die zichtbaar waren bij de bezichtiging vallen niet onder de vrijwaring voor verborgen gebreken.
Welke rechten heeft u?
Indien er sprake is van een verborgen gebrek, heeft de koper in principe de keuze tussen twee vorderingen:
- De ontbindende vordering (actio redhibitoria): u vraagt de ontbinding van de koopovereenkomst en de teruggave van de koopprijs, in ruil voor de teruggave van het goed;
- De prijsvermindering (actio quanti minoris): u vraagt een gedeeltelijke terugbetaling van de koopprijs, evenredig aan de waardevermindering door het gebrek.
In beide gevallen kunt u ook een vergoeding vragen voor de schade die u hebt geleden als gevolg van het gebrek, zoals de kosten van herstelwerken, tijdelijk onderdak of waardevermindering van het pand.
Exoneratieclausules: kan de verkoper zijn aansprakelijkheid uitsluiten?
In de meeste vastgoedaktes worden exoneratieclausules opgenomen waarbij de verkoper zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uitsluit. In beginsel zijn dergelijke clausules geldig, maar ze bieden de verkoper geen bescherming indien hij te kwader trouw was, d.w.z. indien hij het gebrek kende en heeft verzwegen. Een professionele verkoper (bv. een aannemer of projectontwikkelaar) wordt sowieso geacht de gebreken te kennen.
Welke termijnen gelden?
De vordering op grond van verborgen gebreken moet worden ingesteld binnen een korte termijn na de ontdekking van het gebrek (artikel 1648 BW). Wat “kort” is, hangt af van de omstandigheden, maar rechtbanken aanvaarden in de regel geen vertragingen van meer dan 6 tot 12 maanden na de ontdekking. Wacht dus niet te lang en raadpleeg zo snel mogelijk een advocaat.
Hoe bewijst u een verborgen gebrek?
Bewijs is cruciaal in procedures over verborgen gebreken. Een deskundigenonderzoek door een erkende bouwexpert is bijna altijd noodzakelijk. Dit kan worden gevraagd via een eenzijdig verzoekschrift bij de rechtbank (procedure op eenzijdig verzoekschrift), zodat de expert zijn vaststellingen kan doen vóór herstelwerken worden uitgevoerd. Voer dus nooit herstelwerken uit vóór de deskundige zijn verslag heeft opgesteld, tenzij in geval van absolute noodzaak.
Bijstand nodig bij verborgen gebreken?
Novex Advocaten begeleidt kopers en verkopers bij geschillen over verborgen gebreken in de regio Brussel. Wij vragen het deskundigenonderzoek aan, begeleiden u in de minnelijke fase en staan u bij voor de rechtbank van eerste aanleg indien nodig.
Lees ook: Burenruzie en burenhinder in België | Huurcontract opstellen in België