Vous avez acheté une habitation et découvert ensuite des défauts graves qui n'étaient pas visibles lors de l'achat : problèmes d'humidité, dommages aux fondations, fuites cachées ou installations électriques non conformes. Dans ce cas, vous pouvez en Belgique mettre en cause la responsabilité du vendeur sur la base de la garantie des vices cachés. Dans cet article, Novex Advocaten explique quand vous pouvez invoquer ce droit et comment la procédure se déroule.
Qu'est-ce qu'un vice caché ?
Un vice caché est un vice qui
- Était caché au moment de la vente (non visible lors d'un examen normal par un acheteur) ;
- Est suffisamment grave rendre impossible l'utilisation du bien ou la réduire à un point tel que l'acheteur n'aurait pas acheté le bien ou l'aurait acheté à un prix inférieur ;
- Existait avant la vente (Cela ne comprend pas les défauts survenus après la vente).
Les défauts purement esthétiques ou les imperfections mineures qui étaient visibles lors de la visite ne sont pas couverts par la garantie des vices cachés.
Quels sont vos droits ?
En cas de vice caché, l'acheteur a le choix entre deux réclamations :
- L'action rédhibitoire (actio redhibitoria) : vous demandez la résiliation du contrat d'achat et la restitution du prix d'achat, en échange de la restitution du bien ;
- L'action estimatoire (actio quanti minoris) : vous demandez un remboursement partiel du prix d'achat, proportionnel à la perte de valeur due au défaut.
Dans les deux cas, vous pouvez également demander une indemnisation pour les dommages que vous avez subis du fait du défaut, tels que le coût des travaux de réparation, de l'hébergement temporaire ou de la dépréciation de la valeur du bien.
Clauses d'exonération : le vendeur peut-il exclure sa responsabilité ?
La plupart des actes immobiliers contiennent des clauses d'exonération par lesquelles le vendeur exclut sa responsabilité pour les vices cachés. En principe, de telles clauses sont valables, mais elles n'offrent aucune protection au vendeur de mauvaise foi, c'est-à-dire à celui qui connaissait le vice et l'a dissimulé. Un vendeur professionnel (par exemple un entrepreneur ou un promoteur immobilier) est en tout état de cause présumé connaître les vices.
Quels sont les délais applicables ?
L'action fondée sur les vices cachés doit être introduite à bref délai après la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Ce qui est « bref » dépend des circonstances, mais les tribunaux n'admettent en règle pas de retard supérieur à 6 à 12 mois après la découverte. N'attendez donc pas trop longtemps et consultez un avocat au plus vite.
Comment prouver l'existence d'un vice caché ?
La preuve est essentielle dans les procédures relatives aux vices cachés. Une expertise réalisée par un expert en construction agréé est presque toujours nécessaire. Elle peut être sollicitée par requête unilatérale auprès du tribunal (procédure sur requête unilatérale), de sorte que l'expert puisse procéder à ses constatations avant l'exécution de travaux de réparation. N'entreprenez donc jamais de travaux de réparation avant que l'expert n'ait déposé son rapport, sauf nécessité absolue.
Besoin d'aide en matière de vices cachés ?
Novex Advocaten assiste les acheteurs et les vendeurs dans les litiges relatifs aux vices cachés en région bruxelloise. Nous sollicitons l'expertise, vous guidons dans la phase amiable et vous assistons devant le tribunal de première instance si nécessaire.
Lire aussi : Querelles et troubles de voisinage en Belgique | Rédaction d'un contrat de location en Belgique