Advocaat Ukkel, Elsene en Etterbeek: vastgoed, mede-eigendom en buren

Zoekt u een advocaat in Ukkel, Elsene of Etterbeek? Novex Advocaten staat inwoners van deze gemeenten bij vanuit ons kantoor aan de Louizalaan in Brussel, in het Nederlands, het Frans, het Engels en het Arabisch. Veel vragen die wij uit deze gemeenten krijgen, gaan over vastgoed: de aankoop van een woning, een appartement in mede-eigendom, verbouwingswerken of een geschil met de buren. Dit artikel legt uit welke rechtbanken bevoegd zijn en hoe wij u bij zulke geschillen bijstaan.

Advocaat Ukkel, Elsene en Etterbeek: welke rechtbank is bevoegd?

Ukkel, Elsene en Etterbeek behoren tot het gerechtelijk arrondissement Brussel. Elk van deze gemeenten heeft een eigen vredegerecht. De vrederechter is bevoegd voor geldvorderingen tot 5.000 euro en, ongeacht het bedrag, onder meer voor huurgeschillen en voor geschillen over de mede-eigendom van appartementsgebouwen. Ook geschillen over erfdienstbaarheden en over bovenmatige burenhinder behoren, ongeacht het bedrag, tot de bevoegdheid van de vrederechter (art. 591, 2°ter en 3° Ger.W.).

Grotere vastgoedgeschillen, zoals een vordering wegens verborgen gebreken voor een aanzienlijk bedrag, komen voor de rechtbank van eerste aanleg van Brussel. Voor verkeerszaken is de politierechtbank van Brussel bevoegd, voor familiezaken de familierechtbank van Brussel. Die rechtbanken bestaan in Brussel in een Nederlandstalige en een Franstalige versie; de vredegerechten behandelen zaken zowel in het Nederlands als in het Frans. Wij pleiten in beide talen.

Verborgen gebreken na de aankoop van een woning

Ontdekt u na de aankoop vochtproblemen, een lekkend dak of een defecte installatie die u bij de bezichtiging niet kon zien? Dan kan de verkoper aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken. Het gebrek moet ernstig zijn, al bestaan hebben op het ogenblik van de verkoop en bij een normaal zorgvuldig onderzoek niet zichtbaar geweest zijn.

De vordering moet binnen een korte termijn worden ingesteld, te rekenen vanaf de ontdekking van het gebrek. U kunt kiezen tussen de ontbinding van de koop en een prijsvermindering. Kende de verkoper het gebrek, dan is hij u bovendien een schadevergoeding verschuldigd.

Veel verkoopakten bevatten een clausule die de verkoper vrijstelt, maar die geldt niet als de verkoper het gebrek kende. Een fabrikant of gespecialiseerde verkoper, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar die zelf bouwt, wordt bovendien geacht de gebreken te kennen. Laat de schade snel en tegensprekelijk vaststellen, zo nodig door een gerechtsdeskundige. Lees meer over verborgen gebreken bij de aankoop van een woning.

Uw appartement: geschillen in de mede-eigendom

Wie een appartement bezit, is lid van de vereniging van mede-eigenaars (VME). De algemene vergadering beslist over werken, lasten en de aanstelling van de syndicus. Voor bepaalde beslissingen is een bijzondere meerderheid vereist: twee derde voor de meeste werken aan de gemeenschappelijke delen, vier vijfde onder meer voor een wijziging van de verdeling van de lasten.

Elke mede-eigenaar kan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen. Die vordering moet worden ingesteld binnen vier maanden na de datum van de vergadering. Wordt uw vordering tegen de VME volledig gegrond verklaard, dan bent u vrijgesteld van elke bijdrage in de kosten die de VME voor die procedure maakt.

Lees de notulen daarom meteen na ontvangst en laat ons weten wat u wilt betwisten. Lees meer over geschillen in de mede-eigendom.

Verbouwing en geschillen met de aannemer

Loopt een verbouwing uit, wordt het werk slecht uitgevoerd of vraagt de aannemer onverwacht meer? Leg de problemen schriftelijk vast en betaal niet zomaar verder. Bij de oplevering bepaalt u wat u al dan niet aanvaardt. Een aanvaarding zonder voorbehoud dekt in de regel de zichtbare gebreken, dus noteer elk probleem in het proces-verbaal van oplevering.

Voor ernstige gebreken die de stevigheid of stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen, zijn de aannemer en de architect gedurende tien jaar aansprakelijk. Voor woningen waarvoor de medewerking van een architect verplicht is en waarvoor de vergunning na 1 juli 2018 definitief werd afgeleverd, moet die tienjarige aansprakelijkheid bovendien verzekerd zijn. Vraag vóór de start van de werken het verzekeringsattest op.

Werd een vaste prijs afgesproken volgens een overeengekomen plan, dan kan de aannemer voor wijzigingen of uitbreidingen geen prijsverhoging vorderen, tenzij die schriftelijk zijn toegestaan en de prijs ervan met u is overeengekomen. Lees meer over een geschil met de aannemer.

Burenhinder en beplantingen

Niemand mag zijn buur hinder opleggen die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft. Wie zulke overmatige hinder ondervindt, kan een vergoeding of een passende maatregel vragen om het evenwicht tussen de buren te herstellen, ook als de buur geen fout beging. Sinds 1 september 2021 staan deze regels in boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.

Het Burgerlijk Wetboek regelt daarnaast concrete kwesties. Zo moeten bomen die minstens twee meter hoog zijn, op minstens twee meter van de perceelsgrens staan, gemeten vanaf het midden van de voet van de boom; voor andere bomen, struiken en hagen geldt een afstand van een halve meter (art. 3.133 BW). Ook voor overhangende takken en wortels (art. 3.134 BW) en voor inkijk gelden regels.

Een minnelijke oplossing verdient steeds de voorkeur, bijvoorbeeld via bemiddeling of een verzoeningspoging voor de vrederechter. Lukt dat niet, dan kunt u het geschil aan de vrederechter voorleggen. Lees meer over burenhinder.

Andere rechtsdomeinen

• Huurrecht: voor huurders en verhuurders, van het huurcontract tot de procedure voor de vrederechter. In Ukkel, Elsene en Etterbeek geldt het Brusselse huurrecht (de Brusselse Huisvestingscode).
• Verkeersrecht: verdediging voor de politierechtbank van Brussel; sinds 1 september 2026 gelden voor nieuwe feiten de strafniveaus van het nieuwe Strafwetboek.
• Familierecht: echtscheiding, verblijfsregeling van de kinderen en onderhoudsbijdragen.
• Strafrecht, invorderingen en ondernemingen: van het politieverhoor tot onbetaalde facturen en faillissement.

Hoe werken wij?

U neemt contact op per telefoon of e-mail en licht uw situatie kort toe. Wij geven u meteen een eerste inschatting van de aanpak en van de kosten, en maken duidelijke afspraken over ons ereloon. Bij vastgoedgeschillen bekijken wij van bij het begin welke stukken en vaststellingen nodig zijn, want het bewijs wordt vaak in de eerste weken verzameld.

Wij gaan na of een rechtsbijstandsverzekering, bijvoorbeeld gekoppeld aan uw woningverzekering, uw kosten dekt. Wanneer een gerechtelijke procedure nodig is, hebt u in principe het recht om zelf uw advocaat te kiezen.

Veelgestelde vragen

Hoe snel moet ik reageren als ik een verborgen gebrek ontdek?

Zo snel mogelijk. De wet spreekt van een korte termijn, zonder vast aantal maanden. De rechter beoordeelt dat geval per geval, vanaf de ontdekking van het gebrek.

Ik was niet aanwezig op de algemene vergadering. Kan ik een beslissing nog aanvechten?

Ja, maar ook voor u loopt de termijn van vier maanden vanaf de datum van de vergadering. Wacht dus niet tot de werken starten of de afrekening komt.

Mag ik de betaling aan de aannemer stopzetten?

Dat hangt af van de ernst van de gebreken en van het contract. Een volledige stopzetting kan zich tegen u keren. Wij helpen u om het juiste bedrag in te houden en de gebreken correct te laten vaststellen.

Welk vredegerecht is bevoegd voor een geschil over mijn appartement of met mijn buren?

In de regel het vredegerecht van het kanton waar het gebouw of het perceel ligt. Wij gaan de territoriale bevoegdheid na vóór wij een procedure starten, zodat uw zaak geen tijd verliest.

Contact

Novex Advocaten, Louizalaan 379, 1050 Brussel. Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be voor een eerste bespreking van uw dossier.

Meer over onze aanpak: onze expertise.