في الإيجار التجاري، الآجال هي التي تحسم مصير الملفات. فالمستأجر الذي يرسل طلب تجديد الإيجار التجاري متأخرًا ولو بيوم واحد يفقد حقه، مهما كانت علاقته بالمؤجر جيدة ومهما بلغت قيمة تجارته. تستعرض هذه الصفحة مدة الإيجار التجاري (bail commercial / handelshuur) وتجديده وإنهاءه وتعويض الإخلاء، للمستأجر والمؤجر على حد سواء.
متى يسري قانون الإيجار التجاري؟
يسري قانون الإيجار التجاري المؤرخ في 30 أبريل 1951 (loi sur les baux commerciaux / Handelshuurwet) على إيجار العقار الذي يُستعمل أساسًا، بموافقة المؤجر، لممارسة تجارة التجزئة أو نشاط حرفي، مع اتصال مباشر بالجمهور. ويُستثنى منه من حيث المبدأ المكتب، والمستودع الذي لا يستقبل الجمهور، وممارسة المهن الحرة.
هذا التمييز هو أول ما نتحقق منه، إذ يحدد ما إذا كنتم تستفيدون من حماية قانون الإيجار التجاري، أم تخضعون للقواعد العامة للإيجار.
مدة الإيجار التجاري: تسع سنوات مع إمكانيات للخروج
لا تقل مدة عقد الإيجار التجاري عن تسع سنوات. ويجوز للمستأجر إنهاء الإيجار عند انقضاء كل فترة من ثلاث سنوات، بإشعار مسبق مدته ستة أشهر، برسالة مضمونة أو بمحضر مفوض قضائي (exploit d’huissier de justice / deurwaardersexploot). كما يجوز للطرفين إنهاء الإيجار الجاري في أي وقت باتفاقهما، شريطة إثبات هذا الاتفاق بعقد رسمي (acte authentique / authentieke akte) أو بتصريح أمام القاضي. وفي والونيا، يكفي لذلك منذ 2018 محرَّر مكتوب يُقدَّم للتسجيل (acte écrit présenté à l’enregistrement)، وفقًا للمرسوم الوالوني المؤرخ في 15 مارس 2018.
ولا يجوز للمؤجر إنهاء الإيجار عند انقضاء فترة ثلاثية إلا إذا منحه العقد هذا الحق صراحةً. وحتى في هذه الحالة، لا يجوز له ذلك إلا ليمارس فعليًا بنفسه، أو عن طريق بعض أقاربه، تجارةً في العقار، مع مراعاة مهلة إشعار مدتها سنة واحدة (المادة 3 من قانون الإيجار التجاري).
وإلى جانب ذلك، توجد عقود إيجار تجاري قصيرة المدة، أي ما يُعرف بإيجار «البوب أب» (pop-up)، تخضع لتنظيم جهوي خاص بها ولا يشملها نظام الحماية نفسه.
تجديد الإيجار التجاري: الأجل الذي يحدد كل شيء
للمستأجر الحق في ثلاثة تجديدات مدة كل منها تسع سنوات. وإذا أراد مواصلة تجارته، وجب عليه طلب التجديد (renouvellement / hernieuwing) بين الشهر الثامن عشر والشهر الخامس عشر السابقين لانتهاء الإيجار الجاري، تحت طائلة سقوط الحق. ويُقدَّم الطلب برسالة مضمونة أو بمحضر مفوض قضائي، ولا تكفي الرسالة العادية أو الإرسال عبر شركة توصيل أو البريد الإلكتروني العادي.
ويجب أن يتضمن الطلب الشروط التي يقبل المستأجر بموجبها إبرام الإيجار الجديد. كما يجب أن ينص على أن المؤجر يُعتبر موافقًا عليها إذا لم يرد خلال ثلاثة أشهر وبالطريقة نفسها. وإذا غاب أحد هذين البيانين، كان الطلب باطلًا (المادة 14 من قانون الإيجار التجاري).
ثم يملك المؤجر مهلة ثلاثة أشهر للرد، برسالة مضمونة أو بمحضر مفوض قضائي أيضًا. ويمكنه القبول، أو الرفض مع بيان سبب قانوني، أو اقتراح شروط أخرى، أو إبلاغ العرض الأعلى المقدَّم من طرف ثالث. وإذا لم يرد خلال هذه المهلة، اعتُبر موافقًا على الشروط المقترحة.
وإذا اقترح المؤجر شروطًا أخرى ولم يتوصل الطرفان إلى اتفاق، وجب على المستأجر أن يرفع الأمر إلى قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter) خلال ثلاثين يومًا من رد المؤجر، تحت طائلة سقوط الحق (المادة 18 من قانون الإيجار التجاري). فالتجديد إذن موعد يجب تدوينه في جدول المواعيد لكلا الطرفين، وليس مجرد إجراء شكلي.
متى يجوز للمؤجر رفض تجديد الإيجار؟
يحدد القانون أسباب الرفض على سبيل الحصر. وأهمها من الناحية العملية: أن يرغب المؤجر في شغل العقار شخصيًا أو إشغاله من قبل بعض أقاربه؛ أو أن يرغب في تخصيص العقار لغرض لا ينطوي على أي نشاط تجاري؛ أو أن يرغب في إعادة بناء المبنى، وهو ما يتجاوز مجرد الترميم العادي؛ أو أن يكون المستأجر قد أخلّ إخلالًا جسيمًا بالتزاماته؛ أو أن يرفض المستأجر مجاراة العرض الأعلى المقدَّم من طرف ثالث.
ويفترض كل سبب من هذه الأسباب نيةً ملموسة يمكن إثباتها، ولا يكفي تصريح عام.
تعويض الإخلاء: كم يكلّف الرفض؟
إذا رُفض التجديد، يحق للمستأجر في حالات كثيرة الحصول على تعويض إخلاء (indemnité d’éviction / uitzettingsvergoeding). وهو ليس مبلغًا جزافيًا ثابتًا، إذ تنص المادة 25 من قانون الإيجار التجاري على سلّم متدرج بحسب سبب الرفض.
- أجرة سنة واحدة إذا خصص المؤجر العقار لغرض غير تجاري أو أعاد بناء المبنى.
- أجرة سنتين إذا مارس المؤجر أو أقاربه المقربون بأنفسهم تجارة مماثلة فيه.
- أجرة ثلاث سنوات، قد تُزاد بتعويض إضافي، إذا لم ينفذ المؤجر، دون سبب جدي، النية التي احتج بها خلال ستة أشهر ولمدة سنتين على الأقل.
وإذا استند الرفض إلى إخلال جسيم من المستأجر، فلا يُستحق من حيث المبدأ أي تعويض. وهكذا يصبح الرفض قرارًا له ثمن، وكثيرًا ما يكون التفاوض قبل الرفض هو المسار الأفضل.
التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن والتعديلات
يجوز للمستأجر من حيث المبدأ إجراء التعديلات المفيدة لتجارته، في الحدود التي يضعها القانون وبعد إخطار المؤجر مسبقًا.
ولا يجوز للعقد أن يمنع التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن مع الأصل التجاري (fonds de commerce / handelszaak). غير أنه يجوز للمؤجر الاعتراض على ذلك لأسباب جدية، خلال ثلاثين يومًا من تبليغه بمشروع التنازل أو الإيجار من الباطن، وإلا اعتُبر موافقًا (المادة 10). ويبقى المستأجر الأصلي ملزمًا بالتضامن بجميع الالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار الأصلي (المادة 11). أما بمعزل عن الأصل التجاري، فيمكن للعقد أن يستبعد التنازل والإيجار من الباطن أو يقيّدهما. وعند الاستحواذ على أصل تجاري، تكون هذه النقطة في الغالب العقبة التي يتعثر عندها المشترون.
النزاع حول الإيجار التجاري: قاضي الصلح
تدخل نزاعات الإيجار التجاري، أيًا كان المبلغ، في اختصاص قاضي الصلح في المكان الذي يقع فيه العقار (المادتان 591, 1° و629, 1° من القانون القضائي، Code judiciaire / Gerechtelijk Wetboek).
وكثير من النزاعات، سواء تعلقت بمراجعة الأجرة أو بالتجديد أو بالتعويض، يصلح لمحاولة صلح، وهي أسرع وأقل كلفة من دعوى في الموضوع. اقرؤوا أيضًا مقالنا حول نزاعات الإيجار أمام قاضي الصلح.
ثلاثة مواعيد يجب تدوينها في جدولكم
- قبل ثمانية عشر شهرًا من نهاية الإيجار: ابتداءً من هذا التاريخ، وليس قبله، يمكن إرسال طلب التجديد بشكل صحيح.
- قبل خمسة عشر شهرًا من النهاية: الحد الأقصى. لا تنتظروا اليوم الأخير، واحتفظوا بإثبات الإرسال والاستلام.
- بعد ثلاثة أشهر من الطلب: تحققوا مما إذا كان المؤجر قد ردّ. فسكوته يُعدّ موافقة على شروطكم إذا كان طلبكم سليمًا، ويجب أن تكونوا قادرين على إثبات ذلك.
أسئلة شائعة
كم مرة يمكن تجديد الإيجار التجاري؟
ثلاث مرات، في كل مرة لمدة تسع سنوات. وبإضافة الإيجار الأصلي، يمكن أن تمتد العلاقة الإيجارية بذلك إلى ست وثلاثين سنة.
ماذا لو فاتني أجل الخمسة عشر شهرًا؟
في هذه الحالة لا يمكنكم فرض التجديد، ولا يحق لكم المطالبة بتعويض إخلاء. ويمكنكم مع ذلك التفاوض على عقد جديد، لكن المؤجر غير ملزم بذلك.
هل يجوز للمؤجر طلب أجرة أعلى عند التجديد؟
نعم، إذ يجوز له في رده أن يقترح شروطًا أخرى، بما في ذلك أجرة مختلفة. وإذا لم يتوصل الطرفان إلى اتفاق، وجب على المستأجر اللجوء إلى قاضي الصلح في الوقت المناسب، ليفصل في الشروط.
محامي الإيجار التجاري في بروكسل: Novex Advocaten إلى جانبكم
نحرر الطلبات والردود وفق الأشكال القانونية، ونتفاوض على شروط التجديد، ونتولى الإجراءات أمام قاضي الصلح، للمستأجرين والمؤجرين على حد سواء.
اتصلوا على 0484 99 22 72 أو راسلونا عبر asfour@novexadvocaten.be.
المصادر
المزيد عن منهجنا: محامي قانون الإيجار والقانون العقاري في بروكسل.