Quelques mois après l'achat, ils apparaissent : humidité ascensionnelle derrière le nouvel enduit, une poutre porteuse pourrie, une installation électrique modifiée illégalement. La question est chaque fois la même : le vendeur en répond-il, ou achetez-vous “dans l'état où le bien se trouve” ?
La garantie des vices cachés
Le vendeur doit garantir l'acheteur contre les vices cachés qui rendent la chose impropre à sa destination ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur aurait offert moins. Conditions : le vice est grave, caché (non décelable lors d'une visite normale et attentive) et existait en germe avant la vente. L'acheteur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix, outre des dommages et intérêts lorsque le vendeur connaissait le vice.
La clause d'exonération — et sa limite
Presque chaque acte notarié contient une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés. Cette clause est valable — mais elle ne joue PAS pour le vendeur de mauvaise foi : celui qui connaissait ou devait connaître le vice et l'a tu (ou camouflé) ne peut s'y retrancher. La preuve de cette connaissance — devis pour des réparations antérieures, taches d'humidité repeintes, déclarations de voisins — constitue donc la clé de nombreuses procédures.
Le bref délai
L'action doit être introduite à “bref délai” après la découverte du vice. Ce qui est bref relève de l'appréciation en fait du juge — mais celui qui reste inactif pendant des mois perd ses droits. Agissez donc immédiatement : mise en demeure recommandée, constat contradictoire et, au besoin, une expertise en référé afin de préserver la preuve.
Questions fréquentes
J'ai acheté ‘vu et approuvé’. Suis-je sans recours ?
Non — cette formule ne couvre que les vices apparents. Pour les vices cachés et en cas de mauvaise foi, un recours reste possible.
Puis-je aussi agir contre l'entrepreneur ?
Parfois oui, via la transmission des actions ou la responsabilité décennale pour les vices structurels.
Des vices découverts après l'achat ? Le bref délai court. Appelez le 0484 99 22 72 ou écrivez à asfour@novexadvocaten.be. Cabinet : avenue Louise 379, 1050 Bruxelles.
Un expert judiciaire coûte rapidement plusieurs milliers d'euros ; en cas de succès, la partie adverse en supporte généralement la plus grande part. Nous pesons le coût et le bénéfice au préalable.
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