نزاع مع المقاول في بلجيكا: الإنذار الرسمي والاستلام والمسؤولية

أشغال منفّذة بشكل رديء، وتأخيرات لا تنتهي، وأعمال إضافية تُفوتَر فجأة، أو مقاول لم يعد يحضر إلى الورشة: يُعدّ النزاع مع المقاول من أكثر النزاعات كلفةً بالنسبة إلى الأفراد. وكثيراً ما يحدّد الترتيب الذي تتّخذ به الخطوات ما إذا كنت ستستعيد أموالك وورشتك. يستعرض هذا المقال الإنذار الرسمي (mise en demeure / ingebrekestelling)، والخبرة الفنية، ومطالباتك، واستلام الأشغال (réception / oplevering)، ومختلف أوجه مسؤولية المقاول في القانون البلجيكي.

ترد القواعد الخاصة بعقد المقاولة (contrat d’entreprise / aanneming van werk) في القانون المدني القديم (ancien Code civil / oud Burgerlijk Wetboek)، في المواد 1787 وما يليها. وبالنسبة إلى العقود المبرمة ابتداءً من 1 يناير 2023، تسري أيضاً القواعد العامة للكتاب 5 من القانون المدني الجديد المتعلّق بالالتزامات، ولا سيما ما يخص فسخ العقد والتعويض. ويُصلح الكتاب 7 الجديد من القانون المدني، الصادر بقانون 22 يوليو 2026 والمنشور في الجريدة الرسمية البلجيكية (Moniteur belge / Belgisch Staatsblad) بتاريخ 23 سبتمبر 2026، قواعدَ عقد المقاولة. ويدخل هذا الكتاب حيز التنفيذ في 1 سبتمبر 2027، أي في اليوم الأول من الشهر الثاني عشر الذي يلي شهر نشره (المادة 50 من ذلك القانون)؛ وإلى ذلك الحين تظل القواعد الحالية سارية. ويسري على التصرفات والوقائع القانونية اللاحقة لذلك التاريخ؛ أما الآثار المستقبلية لعقود المقاولة المبرمة قبل ذلك فتبقى خاضعة للقواعد السابقة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك (المادة 49).

الخطوة 1: توجيه إنذار رسمي إلى المقاول

أرسل إنذاراً رسمياً برسالة مضمونة يتضمّن قائمة محدّدة بالعيوب أو الإخلالات، ومهلة معقولة لإصلاحها. فبذلك يثبت ما تأخذه على المقاول وتاريخ قيامك بذلك. ولمعرفة كيفية صياغة هذه الرسالة على النحو الصحيح، راجع مقالنا حول الإنذار الرسمي.

لا توقف جميع الدفعات دون تروٍّ: فحبس المبالغ كلياً قد ينقلب ضدك. أما حبس جزء يتناسب مع جسامة الإخلالات فهو في العادة موقف يمكن الدفاع عنه. واحتفظ كذلك بكل المراسلات والفواتير ودفاتر الشروط والمخططات: ففي نزاعات البناء يُحسم الكثير على أساس ما هو مدوّن كتابةً.

الخطوة 2: تأمين الأدلة

في حالة العيوب الجسيمة أو التقنية، تكون المعاينة الحضورية أمراً حاسماً: إما خبرة ودّية بحضور الطرفين، وإما خبير قضائي تعيّنه المحكمة (expertise judiciaire / gerechtelijk deskundigenonderzoek) وفقاً للمواد 962 وما يليها من القانون القضائي (Code judiciaire / Gerechtelijk Wetboek)، وعند الاقتضاء عن طريق القضاء المستعجل (référé / kort geding). ومن يكلّف طرفاً ثالثاً بالإصلاح أولاً ثم يلجأ إلى القضاء بعد ذلك، كثيراً ما يُتلف دليله بنفسه. وإذا كان التدخل العاجل ضرورياً، فوثّق كل شيء بدقة بالصور وبمحضر معاينة يحرّره مفوّض قضائي (huissier de justice / gerechtsdeurwaarder).

تحقّق أيضاً مما إذا كان لديك تأمين على الحماية القانونية: فقد يغطي كلياً أو جزئياً تكاليف الخبرة وأتعاب المحامي. وفي هذه الحالة، أبلغ شركة التأمين بالنزاع في أسرع وقت ممكن.

الخطوة 3: ما الذي يمكنك المطالبة به؟

بحسب الحالة، يمكنك المطالبة بما يلي:

• تنفيذ الأشغال، وعند الاقتضاء تحت طائلة غرامة تهديدية (astreinte / dwangsom)؛
• الإذن بتنفيذ الأشغال بواسطة مقاول آخر على نفقة المقاول المخلّ بالتزاماته؛
• تخفيض الثمن أو التعويض؛
• فسخ العقد مع التعويض؛
• تعويضات التأخير المنصوص عليها في العقد.

وبالنسبة إلى العقود المبرمة ابتداءً من 1 يناير 2023، يمكنك أيضاً، في حالة الإخلال الجسيم، فسخ العقد خارج القضاء بإشعار كتابي توجّهه إلى المقاول، وذلك كقاعدة عامة بعد إنذار رسمي. غير أنك تتحمّل مخاطر هذا الإجراء: فإذا رأت المحكمة لاحقاً أن الإخلال لم يكن جسيماً بما يكفي، تصبح أنت الطرف المخطئ. ولمزيد من المعلومات حول هذه الوسائل، راجع مقالنا حول الإخلال بالعقد.

استلام الأشغال: لا توقّع دون تمحيص

يتمّ الاستلام عادةً على مرحلتين. ففي الاستلام المؤقت يُثبَت انتهاء الأشغال، ثم يأتي الاستلام النهائي بعد فترة ضمان يحدّدها العقد. والعقد هو الذي يحدّد في المقام الأول أيّ المرحلتين تُعدّ قبولاً للأشغال (agréation / aanvaarding). وكثيراً ما تبرأ ذمة المقاول من العيوب الظاهرة منذ الاستلام المؤقت، باستثناء العيوب التي تطلب إصلاحها صراحةً.

ما تقبله دون تحفّظ يصعب عليك الطعن فيه لاحقاً، لأن القبول يشمل العيوب الظاهرة. لذا دوّن جميع ملاحظاتك كاملةً في محضر الاستلام، واربط دفع الرصيد المتبقي بإصلاحها. وعند الشك، استعن أثناء الاستلام بمهندس معماري أو بخبير مستقل.

المسؤولية العشرية للمقاول والمهندس المعماري

عن العيوب الجسيمة التي تهدّد متانة المبنى أو استقراره، أو متانة جزء مهم منه أو استقراره، يكون المقاول والمهندس المعماري مسؤولَين لمدة عشر سنوات (responsabilité décennale / tienjarige aansprakelijkheid)، وفقاً للمادتين 1792 و2270 من القانون المدني القديم. وتسري هذه المدة ابتداءً من قبول الأشغال. وهذه المسؤولية من النظام العام، فلا يجوز استبعادها أو تقييدها بموجب العقد.

ووفقاً لمحكمة النقض، تُعدّ مدة العشر سنوات هذه مدة سقوط (délai de déchéance / vervaltermijn): إذ يجب رفع الدعوى أمام المحكمة خلالها. ولا تكفي في العادة رسالة مضمونة أو مفاوضات جارية. فلا تنتظر إذن السنة الأخيرة لاتخاذ الإجراء.

التأمين الإلزامي

منذ 1 يوليو 2018، يتعيّن على المقاولين والمهندسين المعماريين وسائر مقدّمي الخدمات في قطاع البناء تأمين مسؤوليتهم العشرية بالنسبة إلى المساكن التي يكون فيها تدخّل المهندس المعماري إلزامياً والتي صدر ترخيصها العمراني النهائي (permis d’urbanisme / stedenbouwkundige vergunning) بعد ذلك التاريخ (قانون 31 مايو 2017). ويغطي التأمين متانة الهيكل المغلق (gros œuvre fermé / gesloten ruwbouw) واستقراره وعزله ضد المياه، متى كان الخلل في العزل يهدّد المتانة أو الاستقرار. اطلب شهادة التأمين قبل بدء الأشغال، إذ يجب على المقاول أن يسلّمك إياها. ويكتسي هذا التأمين أهمية خاصة إذا أفلس المقاول في هذه الأثناء أو توقّف عن نشاطه.

العيوب الخفية البسيطة

العيوب الخفية البسيطة (vices cachés véniels / lichte verborgen gebreken)، أي تلك التي لم تكن ظاهرة عند القبول ولا تمسّ متانة المبنى، لا تدخل في نطاق المسؤولية العشرية. ومع ذلك قد يُسأل عنها المقاول، لكن يجب عليك رفع الدعوى خلال مدة معقولة من اكتشاف العيب، وفي موعد أقصاه عشر سنوات من القبول. وخلافاً للصانع أو البائع المتخصص، لا يُفترض في المقاول العلم بالعيب: بل عليك أن تثبت خطأً من جانبه.

ويجوز للعقد أن يحدّ من هذه المسؤولية ضمن حدود معيّنة، ولكن ليس أبداً في حالة الخطأ العمدي. وإذا كان صاحب العمل مستهلكاً، تسري فضلاً عن ذلك القواعد المتعلقة بالشروط التعسفية الواردة في مدوّنة القانون الاقتصادي (Code de droit économique / Wetboek van economisch recht).

الأعمال الإضافية: ما الذي يحق للمقاول المطالبة به؟

إذا اتُّفق على ثمن جزافي لتشييد مبنى وفق مخطط متّفق عليه، فلا يجوز للمقاول المطالبة بزيادة الثمن مقابل تعديلات أو إضافات، ما لم يؤذن بها كتابةً ويُتّفق على ثمنها مع صاحب العمل (المادة 1793 من القانون المدني القديم). لذا اعترض كتابةً وفوراً على الإضافات غير المطلوبة، ووثّق بنفسك كتابةً كل طلب لأعمال إضافية مع ذكر ثمنها.

إنهاء العقد مع المقاول

يجوز لصاحب العمل أن يُنهي بإرادته المنفردة عقد المقاولة بثمن جزافي، حتى بعد البدء في العمل، بشرط أن يعوّض المقاول عن جميع نفقاته وجميع أعماله وكل ما كان يمكن أن يجنيه من ربح (المادة 1794 من القانون المدني القديم). غير أن هذا الطريق مكلف. وفي حالة الإخلال الجسيم من جانب المقاول، يكون فسخ العقد بعد الإنذار الرسمي في الغالب الخيار الأفضل.

بناء المساكن: قانون بريْن

إذا كنت تُشيّد مسكناً أو تشتري مسكناً على المخطط أو قيد الإنشاء، وكان عليك الدفع قبل الإنجاز، فإن قواعد الحماية الآمرة لقانون بريْن (loi Breyne / Wet Breyne)، أي قانون 9 يوليو 1971، هي التي تسري. وهي تنظّم على وجه الخصوص الدفع المرحلي بحسب تقدّم الأشغال، والضمانات، والاستلام. والعقد الذي يخالف هذه القواعد يمنح المشتري أو صاحب العمل في الغالب حججاً قوية. ويجب التحقق في كل حالة على حدة مما إذا كان عقدك يخضع لقانون بريْن.

الأسئلة الشائعة

أفلس المقاول. ماذا أفعل؟

صرّح بدينك عبر السجل المركزي Regsol، خلال الأجل المحدّد في حكم إشهار الإفلاس. وتحقّق من الضمانات والتأمينات التي يمكن اللجوء إليها، واطلب معاينة حالة الورشة حضورياً قبل أن يواصل مقاول آخر الأشغال. ولمزيد من التفاصيل، راجع مقالنا حول التصريح بالدين في الإفلاس.

ما المحكمة المختصة بالنزاع مع المقاول؟

يتوقف ذلك على مبلغ مطالبتك وعلى صفتك. فالمطالبات التي لا تتجاوز 5.000 يورو تعود في العادة إلى قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter)، وفقاً للمادة 590 من القانون القضائي. أما المطالبات الأكبر، فيمكن للفرد الذي يقاضي مقاولاً يمارس نشاطه بصفته مؤسسة أن يختار في العادة بين المحكمة الابتدائية (tribunal de première instance / rechtbank van eerste aanleg) ومحكمة المؤسسات (tribunal de l’entreprise / ondernemingsrechtbank)، وفقاً للمادة 573، الفقرة الثانية، من القانون القضائي؛ أما بين مؤسستين، فتكون محكمة المؤسسات هي المختصة.

هل يمكنني أن أستعين بنفسي بمقاول آخر لإتمام الأشغال؟

ليس دون احتياطات. اطلب أولاً معاينة حالة الأشغال حضورياً، ووجّه إنذاراً رسمياً إلى المقاول. ويتطلب تنفيذ الأشغال بواسطة طرف ثالث على نفقة المقاول، كقاعدة عامة، إذناً من القاضي أو شرطاً في العقد. وبالنسبة إلى العقود المبرمة ابتداءً من 1 يناير 2023، يجوز لك في حالات الاستعجال أو غيرها من الظروف الاستثنائية، وبعد إثبات الإخلال على نحو مناسب، أن تستبدل المقاول دون إذن مسبق بموجب إشعار كتابي، لكن على مسؤوليتك (المادة 5.85 من القانون المدني).

كم تستغرق دعوى البناء؟

مع خبرة قضائية، قد تستغرق الدعوى بسهولة من سنة إلى عدة سنوات. وغالباً ما يكون الحل التفاوضي بعد الخبرة أسرع وأكثر أماناً.

Novex Advocaten: محاميك في النزاع مع المقاول

نتولّى مساعدة أصحاب الأعمال في نزاعاتهم مع المقاولين والمهندسين المعماريين، بدءاً من الإنذار الرسمي والاستلام وصولاً إلى الخبرة والإجراءات القضائية. اقرأ أيضاً مقالينا حول العيوب الخفية بعد شراء مسكن وحول الأضرار الناجمة عن أشغال الجيران.

اتصل على الرقم 0484 99 22 72 أو راسلنا على asfour@novexadvocaten.be، ويُفضّل أن يكون ذلك قبل القيام بأي دفعات أخرى.