Chaque mois d'arriéré de loyer est un rendement perdu — et plus vous attendez, plus la perte s'alourdit. Les bailleurs commettent pourtant souvent des erreurs coûteuses : tolérer trop longtemps, ou au contraire recourir à une justice privée qui les rend eux-mêmes fautifs.
Étape 1 : rappel écrit et mise en demeure
Chaque partie peut faire convoquer l'autre gratuitement en conciliation amiable devant le juge de paix. Rien n'y est ‘décidé’ : le juge tente de faire aboutir un accord, qui est consigné dans un procès-verbal ayant force exécutoire. Pour les litiges plus modestes ou lorsque la relation peut être préservée (le locataire reste dans les lieux), c'est souvent la première démarche la plus judicieuse.
Étape 2 : le juge de paix
En matière de bail, la procédure peut être introduite par une simple requête — moins coûteuse qu'une citation signifiée par huissier de justice. Les deux parties sont convoquées ; l'affaire est plaidée ou mise en état par écrit au moyen de conclusions. Le juge de paix peut procéder à une visite des lieux ou désigner un expert — ce qui est fréquent dans les litiges relatifs à la qualité du logement ou aux dégâts locatifs.
Étape 3 : le jugement et l'expulsion
Si le juge de paix prononce la résolution et l'expulsion, l'huissier de justice signifie le jugement. L'expulsion effective ne peut en règle intervenir moins d'un mois après la signification, sauf décision contraire ou accord des parties. Le CPAS est informé en vue d'un accompagnement du locataire.
Ce que vous ne pouvez jamais faire
Changer vous-même les serrures, couper les fournitures d'énergie ou sortir le mobilier sans jugement : il s'agit de justice privée, susceptible d'entraîner des dommages et intérêts, voire des poursuites pénales. La procédure paraît plus lente, mais elle est la seule voie sûre.
Questions fréquentes
Combien de mois d'arriérés faut-il pour obtenir la résolution ?
Il n'existe pas de minimum fixe ; le juge apprécie la gravité du manquement. En pratique, la résolution est souvent accordée à partir de quelques mois d'arriérés structurels.
Et si le locataire est insolvable ?
Un jugement reste exécutoire pendant des années : une saisie sur salaire ou sur des actifs ultérieurs demeure possible.
Laisser traîner des arriérés coûte de l'argent. Appelez le 0484 99 22 72 ou écrivez à asfour@novexadvocaten.be. Cabinet : avenue Louise 379, 1050 Bruxelles.
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