Een huurgeschil voor de vrederechter: procedure, kosten en strategie

Een huurgeschil hoort thuis bij de vrederechter van de plaats waar het gehuurde pand ligt, ongeacht het bedrag dat op het spel staat (art. 591 Ger.W.). Dat geldt voor woninghuur en handelshuur, voor huurders en voor verhuurders. De procedure is daardoor toegankelijker dan veel mensen denken, maar dat betekent niet dat u ze best zonder voorbereiding aanvat. De vrederechter beslist snel, en meestal op basis van de stukken die op de eerste zitting voorliggen.

Huurgeschil: wanneer hebt u een advocaat nodig?

Niet elk geschil vraagt een procedure. Een discussie over een waarborg van enkele honderden euro’s lost u vaak op met een aangetekende brief en een correcte afrekening. Voor de vrederechter is een advocaat bovendien niet verplicht. Een advocaat wordt wel nuttig in deze situaties:

• Huurachterstand. De achterstand loopt op of er dreigt een uithuiszetting. Als verhuurder vindt u de aanpak in ons stappenplan bij wanbetaling.
• Betwiste huurschade. De schade bij het vertrek wordt betwist en er is geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving.
• Opzegging. Er is discussie over de geldigheid van een opzegging of over de opzegvergoeding.
• Gebreken. Het pand vertoont gebreken zoals vocht of schimmel, een defecte verwarming of een veiligheidsprobleem, en u wil de huurprijs laten verminderen of de huurovereenkomst laten ontbinden.
• Handelshuur. Bij een handelshuur maken of kraken vervaltermijnen het dossier, bijvoorbeeld bij de aanvraag tot hernieuwing.
• Advocaat aan de overkant. De tegenpartij schakelt zelf een advocaat in.

Eerst een verzoeningspoging bij de vrederechter

Op verzoek van een van de partijen kan de vrederechter beide partijen kosteloos oproepen voor een verzoeningspoging (art. 731 e.v. Ger.W.). Die zitting is informeel, snel te verkrijgen en verplicht u tot niets. Komt er een akkoord, dan wordt het vastgelegd in een proces-verbaal dat uitvoerbaar is, net zoals een vonnis. Bij woninghuur in Vlaanderen en Brussel probeert de vrederechter bovendien altijd de partijen te verzoenen, ook wanneer de zaak ten gronde is ingeleid (art. 47 Vlaams Woninghuurdecreet; art. 233octies Brusselse Huisvestingscode).

In huurdossiers met een betalingsprobleem levert een verzoening vaak sneller geld op dan een procedure ten gronde, bijvoorbeeld via een afbetalingsregeling. De verhuurder kan zo bovendien zijn huurder behouden. Komt er geen akkoord, dan blijft de procedure ten gronde gewoon open.

De procedure ten gronde voor de vrederechter

Zonder akkoord wordt de zaak ingeleid bij dagvaarding door een gerechtsdeurwaarder of, in huurzaken, bij verzoekschrift op tegenspraak dat ter griffie wordt neergelegd (art. 1344bis Ger.W.). Het verloop:

1. Inleiding. De zaak wordt op de inleidingszitting opgeroepen; ofwel wordt ze meteen behandeld, ofwel worden conclusietermijnen vastgelegd. Vordert de verhuurder de uithuiszetting uit een woning, dan brengt de griffie (bij een verzoekschrift) of de gerechtsdeurwaarder (bij een dagvaarding) het OCMW op de hoogte; het Vlaams Woninghuurdecreet en de Brusselse Huisvestingscode voorzien daarbij geen verzet van de huurder.
2. Conclusies. Beide partijen wisselen hun schriftelijke standpunten en stukken uit binnen de termijnen die de rechter bepaalt. Wat te laat komt, wordt in de regel uit de debatten geweerd.
3. Pleidooien. Kort en gericht: de vrederechter kent het huurrecht en wil vooral weten welke stukken uw standpunt dragen.
4. Vonnis. Meestal binnen enkele weken na de pleidooien. Een uithuiszetting uit een woning kan in de regel pas worden uitgevoerd na een termijn van een maand na de betekening van het vonnis. In Brussel geldt bovendien van 1 november tot 15 maart een wintermoratorium op gerechtelijke uithuiszettingen, met uitzonderingen (art. 233duodecies Brusselse Huisvestingscode).

Waar een technische vaststelling nodig is, bijvoorbeeld bij vocht, stabiliteitsproblemen of huurschade, kan de rechter een gerechtsdeskundige aanstellen. Dat kost tijd en geld, maar levert wel het bewijs dat een louter welles-nietes niet oplevert.

De stukken die uw huurgeschil beslissen

• de geregistreerde huurovereenkomst;
• de plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede;
• het bewijs van de huurwaarborg;
• een chronologisch betalingsoverzicht;
• de aangetekende briefwisseling, met bewijs van verzending;
• gedateerde foto’s en, desgevallend, vaststellingen door een gerechtsdeurwaarder.

Ontbreekt een omstandige plaatsbeschrijving, dan verschuift de bewijslast grondig. De huurder wordt dan vermoed het goed te hebben ontvangen in de staat waarin hij het teruggeeft, behoudens tegenbewijs dat met alle middelen kan worden geleverd (art. 39, § 3, Vlaams Woninghuurdecreet; art. 220, § 1, Brusselse Huisvestingscode). Voor de verhuurder wordt het dan bijzonder moeilijk om huurschade aan te tonen.

Welk huurrecht is van toepassing?

Voor een woning in het Vlaams Gewest geldt het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019. Wat dat decreet niet regelt, valt terug op het gemene huurrecht (art. 3 van het decreet). Voor een woning in Brussel geldt de Brusselse Huisvestingscode, voor een woning in Wallonië het Waals decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuur. Voor oudere huurovereenkomsten kunnen nog de vroegere federale regels gelden.

Die regelingen verschillen op het vlak van opzeggingstermijnen, opzegvergoedingen, de huurwaarborg en de verplichte vermeldingen. Voor een handelspand geldt de federale Handelshuurwet. Die kwalificatie is de eerste stap in elk dossier: ze bepaalt welke termijn u nog hebt en welke vergoeding u kunt vragen. De basisregels vindt u op onze pagina over de rechten en plichten van huurder en verhuurder.

Wat kost een huurgeschil voor de vrederechter?

Reken op het rolrecht, de eventuele kosten van betekening door de gerechtsdeurwaarder, de erelonen van uw advocaat en, bij een deskundigenonderzoek, het voorschot voor de deskundige. De verzoeningspoging zelf is kosteloos.

De verliezende partij betaalt in de regel een rechtsplegingsvergoeding aan de winnende partij. Dat is een forfaitaire tegemoetkoming in de advocatenkosten, waarvan het bedrag afhangt van de waarde van de vordering en binnen wettelijke grenzen ligt.

Beschikt u over een rechtsbijstandsverzekering, dan is een huurgeschil vaak gedekt; kijk uw polis na voor u kosten maakt. Met een beperkt inkomen kunt u bij het Bureau voor Juridische Bijstand nagaan of u recht hebt op juridische tweedelijnsbijstand.

Veelgestelde vragen

Moet ik een advocaat nemen voor de vrederechter?

Nee, u mag zich voor de vrederechter zelf verdedigen. Een advocaat is wel aangewezen wanneer er veel op het spel staat, wanneer vervaltermijnen naderen of wanneer de tegenpartij zelf een advocaat heeft.

Welke vrederechter is bevoegd voor mijn huurgeschil?

In de regel de vrederechter van het kanton waar het gehuurde pand ligt. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest telt verschillende vredegerechten, elk bevoegd voor een of meer gemeenten. Voor woninghuur in Vlaanderen is uitdrukkelijk alleen de vrederechter van de plaats waar het goed ligt bevoegd (art. 43 Vlaams Woninghuurdecreet).

Hoe lang duurt een procedure voor de vrederechter?

Dat hangt af van het dossier en van de werklast van het vredegerecht. Een eenvoudige zaak kan op de inleidingszitting worden afgehandeld; zijn conclusietermijnen of een deskundigenonderzoek nodig, dan duurt het al snel enkele maanden.

Wat als de tegenpartij niet komt opdagen?

Dan kan de vrederechter bij verstek uitspraak doen. De afwezige partij kan in de regel verzet aantekenen binnen een maand na de betekening van het vonnis.

Kan ik in beroep gaan tegen het vonnis van de vrederechter?

In de regel wel: het hoger beroep wordt ingesteld bij de rechtbank van eerste aanleg, binnen een maand na de betekening van het vonnis. Bij vorderingen die 2.000 euro niet te boven gaan, beslist de vrederechter in laatste aanleg en is hoger beroep uitgesloten (art. 617 Ger.W.).

Advocaat huurgeschil: Novex Advocaten staat u bij

Wij staan zowel huurders als verhuurders bij, van de eerste aangetekende brief tot de uitvoering van het vonnis. Bezorg ons de huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving en de briefwisseling: dan weet u snel of uw dossier sterk staat en of verzoening dan wel een procedure de betere weg is.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.