يُعرض نزاع الإيجار أمام قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter) في المكان الذي يقع فيه العقار المؤجَّر، أيًّا كان المبلغ المتنازع عليه (المادة 591 من القانون القضائي – Code judiciaire / Gerechtelijk Wetboek). وينطبق ذلك على إيجار المساكن والإيجار التجاري على حد سواء، وعلى المستأجرين والمؤجرين معًا. ولهذا فإن الإجراءات أيسر مما يظنه كثيرون، غير أن ذلك لا يعني أن من الحكمة الشروع فيها دون استعداد. فقاضي الصلح يفصل في النزاع بسرعة، وغالبًا على أساس المستندات المقدَّمة في الجلسة الأولى.
نزاع الإيجار: متى تحتاج إلى محامٍ؟
ليس كل نزاع يستلزم رفع دعوى. فالخلاف حول ضمان إيجار (garantie locative / huurwaarborg) لا يتجاوز بضع مئات من اليوروهات يُحَلّ في الغالب برسالة مضمونة وتسوية حسابية صحيحة. كما أن الاستعانة بمحامٍ أمام قاضي الصلح ليست إلزامية. لكن المحامي يصبح مفيدًا في الحالات التالية:
- متأخرات الإيجار. تتراكم المتأخرات أو يلوح خطر الإخلاء. وإذا كنت مؤجرًا، تجد الخطوات العملية في خطتنا للتعامل مع المستأجر المتخلّف عن الدفع.
- أضرار إيجارية متنازع عليها. يُنازَع في الأضرار المسجَّلة عند مغادرة المستأجر، ولا يوجد محضر لحالة العقار (état des lieux / plaatsbeschrijving) محرَّر حضوريًّا بين الطرفين.
- الإشعار بالإنهاء. يدور الخلاف حول صحة الإشعار بإنهاء العقد (congé / opzegging) أو حول تعويض الإنهاء.
- العيوب. يعاني العقار من عيوب مثل الرطوبة أو العفن، أو من تعطّل التدفئة أو من مشكلة تتعلق بالسلامة، وترغب في تخفيض الإيجار أو فسخ عقد الإيجار.
- الإيجار التجاري. في الإيجار التجاري (bail commercial / handelshuur) تحسم المواعيد المقرَّرة تحت طائلة السقوط مصيرَ الملف، كما في طلب تجديد العقد مثلًا.
- محامٍ لدى الطرف الآخر. يستعين الطرف الآخر بدوره بمحامٍ.
أولًا: محاولة الصلح أمام قاضي الصلح
بناءً على طلب أحد الطرفين، يمكن لقاضي الصلح أن يستدعي الطرفين مجانًا إلى جلسة لمحاولة الصلح (المادة 731 وما يليها من القانون القضائي). وهذه الجلسة غير رسمية، ويمكن الحصول عليها بسرعة، ولا تُلزمك بشيء. وإذا تم التوصل إلى اتفاق، يُثبَت في محضر يتمتع بالقوة التنفيذية، شأنه في ذلك شأن الحكم. وفي قضايا إيجار المساكن في فلاندرن وبروكسل، يسعى قاضي الصلح فضلًا عن ذلك دائمًا إلى التوفيق بين الطرفين، حتى عندما تُرفع الدعوى في الموضوع (المادة 47 من المرسوم الفلمنكي لإيجار المساكن؛ المادة 233octies من قانون الإسكان لبروكسل).
وفي ملفات الإيجار التي تنطوي على مشكلة في الدفع، تتيح المصالحة في كثير من الأحيان استرداد المال أسرع من الدعوى الموضوعية، مثلًا من خلال خطة سداد بالتقسيط. كما يمكن للمؤجر بذلك أن يحتفظ بمستأجره. وإذا لم يُتوصَّل إلى اتفاق، يبقى طريق الدعوى الموضوعية مفتوحًا.
الدعوى الموضوعية أمام قاضي الصلح
في غياب الاتفاق، تُرفع الدعوى بتكليف بالحضور (citation / dagvaarding) يبلّغه المحضر القضائي (huissier de justice / gerechtsdeurwaarder)، أو في قضايا الإيجار بعريضة حضورية (requête contradictoire / verzoekschrift op tegenspraak) تودَع لدى قلم المحكمة (المادة 1344 مكرر من القانون القضائي). وتسير الإجراءات على النحو التالي:
- الجلسة الافتتاحية. تُنادى القضية في الجلسة الافتتاحية؛ فإما أن تُنظر فورًا، وإما أن تُحدَّد مواعيد لتبادل المذكرات. وإذا طلب المؤجر إخلاء مسكن، يتولى قلم المحكمة (في حالة العريضة) أو المحضر القضائي (في حالة الاستدعاء) إبلاغ المركز العمومي للعمل الاجتماعي (CPAS / OCMW)؛ ولا ينص المرسوم الفلمنكي لإيجار المساكن ولا قانون الإسكان لبروكسل على حق المستأجر في الاعتراض على ذلك.
- المذكرات. يتبادل الطرفان مذكراتهما المكتوبة (conclusions / conclusies) ومستنداتهما ضمن المواعيد التي يحددها القاضي. وما يُقدَّم متأخرًا يُستبعد في الأصل من المناقشات.
- المرافعات. موجزة ومركّزة: فقاضي الصلح ملمّ بقانون الإيجار، ويريد قبل كل شيء أن يعرف أي المستندات تدعم موقفك.
- الحكم. يصدر عادةً في غضون أسابيع قليلة بعد المرافعات. ولا يجوز في الأصل تنفيذ الإخلاء (expulsion / uithuiszetting) من مسكن إلا بعد انقضاء مهلة شهر من تبليغ الحكم. وفي بروكسل، يسري فضلًا عن ذلك وقف شتوي لعمليات الإخلاء القضائي (moratoire hivernal / wintermoratorium) من 1 نوفمبر إلى 15 مارس، مع بعض الاستثناءات (المادة 233duodecies من قانون الإسكان لبروكسل).
وعندما تلزم معاينة فنية، مثلًا في حالات الرطوبة أو مشاكل المتانة الإنشائية أو الأضرار الإيجارية، يجوز للقاضي تعيين خبير قضائي. ويستغرق ذلك وقتًا ويكلّف مالًا، لكنه يوفّر دليلًا لا يتيحه مجرد تبادل الأقوال المتعارضة.
المستندات التي تحسم نزاع الإيجار
- عقد الإيجار المسجَّل؛
- محضر حالة العقار عند الدخول وعند الخروج؛
- ما يثبت إيداع ضمان الإيجار؛
- كشف زمني مرتَّب بالمدفوعات؛
- المراسلات المضمونة، مع إثبات الإرسال؛
- صور مؤرَّخة، وعند الاقتضاء، معاينات يحررها محضر قضائي.
وفي غياب محضر مفصَّل لحالة العقار، ينتقل عبء الإثبات انتقالًا جوهريًّا. إذ يُفترض أن المستأجر تسلّم العقار بالحالة نفسها التي يعيده بها، ما لم يُثبَت العكس بجميع وسائل الإثبات (المادة 39، الفقرة 3، من المرسوم الفلمنكي لإيجار المساكن؛ المادة 220، الفقرة 1، من قانون الإسكان لبروكسل). ويصبح من الصعب جدًّا على المؤجر حينئذ إثبات الأضرار الإيجارية.
أي قانون إيجار ينطبق؟
بالنسبة إلى مسكن يقع في الإقليم الفلمنكي، يسري المرسوم الفلمنكي لإيجار المساكن المؤرخ 9 نوفمبر 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet / décret flamand relatif au bail d’habitation) على عقود الإيجار المبرمة اعتبارًا من 1 يناير 2019. وما لا ينظمه هذا المرسوم يخضع للقانون العام للإيجار (المادة 3 من المرسوم). أما المسكن الواقع في بروكسل فيخضع لقانون الإسكان لبروكسل (Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode)، والمسكن الواقع في والونيا يخضع للمرسوم الوالوني المؤرخ 15 مارس 2018 بشأن إيجار المساكن (décret wallon relatif au bail d’habitation). وقد تظل القواعد الفدرالية السابقة سارية على عقود الإيجار الأقدم.
وتختلف هذه الأنظمة من حيث مهل الإشعار بالإنهاء، وتعويضات الإنهاء، وضمان الإيجار، والبيانات الإلزامية في العقد. أما المحل التجاري فيخضع للقانون الفدرالي للإيجارات التجارية (loi sur les baux commerciaux / Handelshuurwet). وهذا التكييف هو الخطوة الأولى في كل ملف: فهو يحدد المهلة المتبقية لك والتعويض الذي يمكنك المطالبة به. وتجد القواعد الأساسية في صفحتنا حول حقوق المستأجر والمؤجر والتزاماتهما.
ما تكلفة نزاع الإيجار أمام قاضي الصلح؟
ضع في حسابك رسوم القيد في الجدول (droit de mise au rôle / rolrecht)، والمصاريف المحتملة للتبليغ عن طريق المحضر القضائي، وأتعاب محاميك، وفي حالة الخبرة القضائية، السلفة المخصصة للخبير. أما محاولة الصلح نفسها فمجانية.
ويدفع الطرف الخاسر، كقاعدة عامة، تعويض الإجراءات (indemnité de procédure / rechtsplegingsvergoeding) إلى الطرف الرابح. وهو مساهمة جزافية في أتعاب المحاماة، يتوقف مبلغها على قيمة الطلب ويبقى ضمن حدود يحددها القانون.
وإذا كان لديك تأمين الحماية القانونية، فإن نزاع الإيجار يكون مشمولًا بالتغطية في كثير من الأحيان؛ فراجع وثيقة التأمين قبل تحمّل أي مصاريف. وإذا كان دخلك محدودًا، يمكنك أن تستعلم لدى مكتب المساعدة القانونية (Bureau d’Aide Juridique / Bureau voor Juridische Bijstand) عمّا إذا كان يحق لك الحصول على المساعدة القانونية من الدرجة الثانية.
أسئلة شائعة
هل يجب أن أوكّل محاميًا أمام قاضي الصلح؟
لا، يجوز لك أن تتولى الدفاع عن نفسك أمام قاضي الصلح. غير أن توكيل محامٍ يكون مستحسنًا عندما تكون المصالح المعنية كبيرة، أو عندما تقترب مواعيد السقوط، أو عندما يستعين الطرف الآخر بمحامٍ.
أي قاضي صلح مختص بنزاع الإيجار الخاص بي؟
كقاعدة عامة، قاضي الصلح في الدائرة القضائية (canton / kanton) التي يقع فيها العقار المؤجَّر. وتضم منطقة بروكسل العاصمة عدة محاكم صلح، تختص كل منها ببلدية واحدة أو أكثر. وبالنسبة إلى إيجار المساكن في فلاندرن، لا يختص صراحةً إلا قاضي الصلح في المكان الذي يقع فيه العقار (المادة 43 من المرسوم الفلمنكي لإيجار المساكن).
كم تستغرق الدعوى أمام قاضي الصلح؟
يتوقف ذلك على الملف وعلى حجم العمل لدى محكمة الصلح (justice de paix / vredegerecht). فقد تُحسم قضية بسيطة في الجلسة الافتتاحية؛ أما إذا لزم تحديد مواعيد لتبادل المذكرات أو إجراء خبرة، فقد تمتد المدة بسرعة إلى عدة أشهر.
ماذا لو لم يحضر الطرف الآخر؟
يجوز لقاضي الصلح حينئذ أن يصدر حكمًا غيابيًّا (jugement par défaut / verstekvonnis). ويمكن للطرف الغائب، كقاعدة عامة، أن يطعن فيه بالمعارضة (opposition / verzet) خلال شهر من تبليغ الحكم.
هل يمكنني استئناف حكم قاضي الصلح؟
نعم، كقاعدة عامة: يُرفع الاستئناف أمام المحكمة الابتدائية (tribunal de première instance / rechtbank van eerste aanleg) خلال شهر من تبليغ الحكم. أما في الطلبات التي لا تتجاوز قيمتها 2.000 يورو، فيفصل قاضي الصلح بحكم نهائي غير قابل للاستئناف (المادة 617 من القانون القضائي).
محامي نزاعات الإيجار: Novex Advocaten إلى جانبك
نساعد المستأجرين والمؤجرين على حد سواء، من أول رسالة مضمونة حتى تنفيذ الحكم. أرسل إلينا عقد الإيجار ومحضر حالة العقار والمراسلات، وستعرف بسرعة مدى قوة ملفك، وما إذا كان الصلح أم الدعوى هو الطريق الأفضل.
اتصل على 0484 99 22 72 أو راسلنا عبر asfour@novexadvocaten.be.
المصادر
المزيد عن منهجنا: محامي قانون الإيجار والقانون العقاري في بروكسل.