Geschil met uw aannemer: ingebrekestelling, oplevering en aansprakelijkheid

Slecht uitgevoerde werken, eindeloze vertragingen, plots aangerekende meerwerken of een aannemer die niet meer opdaagt: bouwgeschillen behoren tot de duurste conflicten voor particulieren. De volgorde waarin u de stappen zet, bepaalt vaak of u uw geld en uw werf recupereert. Dit artikel overloopt de ingebrekestelling, de expertise, uw vorderingen, de oplevering en de verschillende aansprakelijkheden van de aannemer.

Stap 1: de ingebrekestelling

Stuur een aangetekende ingebrekestelling met een concrete lijst van de gebreken of tekortkomingen en een redelijke termijn om ze te verhelpen. Zo staat vast wat u verwijt en wanneer u dat deed. Stop niet zomaar alle betalingen: een volledige inhouding kan zich tegen u keren. Een inhouding die in verhouding staat tot de ernst van de tekortkomingen is in de regel wel verdedigbaar. Bewaar ook alle briefwisseling, facturen, bestekken en plannen: in een bouwgeschil wordt veel beslist op basis van wat op papier staat.

Stap 2: het bewijs veiligstellen

Bij ernstige of technische gebreken is een tegensprekelijke vaststelling cruciaal: een minnelijke expertise in aanwezigheid van beide partijen, of een gerechtsdeskundige die de rechter aanstelt, desnoods in kort geding. Wie eerst een derde laat herstellen en pas daarna procedeert, vernietigt vaak zijn eigen bewijs. Moet er dringend worden ingegrepen, documenteer dan alles grondig met foto’s en een vaststelling door een gerechtsdeurwaarder.

Stap 3: uw vorderingen

Naargelang het geval kunt u vorderen:

• de uitvoering van de werken, desnoods onder verbeurte van een dwangsom;
• de machtiging om de werken door een andere aannemer te laten uitvoeren op kosten van de aannemer die in gebreke blijft;
• een prijsvermindering of een schadevergoeding;
• de ontbinding van de overeenkomst, met schadevergoeding;
• de vertragingsvergoedingen die het contract bepaalt.

De oplevering: teken niet blind

De oplevering verloopt meestal in twee fasen. Bij de voorlopige oplevering wordt vastgesteld dat de werken beëindigd zijn, en de aannemer krijgt vaak kwijting voor de zichtbare gebreken, behalve die waarvan u de herstelling uitdrukkelijk vraagt. Bij de definitieve oplevering volgt doorgaans de eigenlijke aanvaarding van de werken. Wat u zonder voorbehoud aanvaardt, kunt u later moeilijk nog betwisten, want de aanvaarding dekt de zichtbare gebreken. Som daarom alle opmerkingen volledig op in het proces-verbaal van oplevering en koppel de betaling van het saldo aan de herstelling.

De tienjarige aansprakelijkheid

Voor ernstige gebreken die de stevigheid of stabiliteit van het gebouw of een belangrijk onderdeel ervan in gevaar brengen, zijn de aannemer en de architect gedurende tien jaar aansprakelijk (artikelen 1792 en 2270 oud Burgerlijk Wetboek). Die termijn loopt vanaf de aanvaarding van de werken. Het is een vervaltermijn: binnen de tien jaar moet een procedure ten gronde zijn ingeleid. Deze aansprakelijkheid is van openbare orde, zodat ze contractueel niet kan worden uitgesloten of beperkt.

De verplichte verzekering

Sinds 1 juli 2018 moeten aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector hun tienjarige aansprakelijkheid verzekeren voor woningen waarvoor de medewerking van een architect verplicht is en waarvoor de vergunning na die datum werd afgeleverd (wet van 31 mei 2017). De verzekering dekt de stevigheid, de stabiliteit en de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw, voor zover die laatste de stevigheid of stabiliteit in gevaar brengt. Vraag vóór de start van de werken het verzekeringsattest op; de aannemer moet u dat bezorgen.

Lichte verborgen gebreken

Gebreken die bij de aanvaarding niet zichtbaar waren en de stevigheid van het gebouw niet aantasten, vallen niet onder de tienjarige aansprakelijkheid. Ook daarvoor kan de aannemer aansprakelijk zijn, maar u moet de vordering binnen een redelijke termijn na de ontdekking instellen, en uiterlijk binnen tien jaar na de aanvaarding. Anders dan bij een professionele verkoper wordt een aannemer niet vermoed het gebrek te kennen: u moet een fout van de aannemer aantonen. Het contract kan deze aansprakelijkheid bovendien binnen bepaalde grenzen beperken.

Meerwerken

Werd voor een gebouw een vaste prijs afgesproken volgens een overeengekomen plan, dan kan de aannemer geen prijsverhoging vorderen voor wijzigingen of uitbreidingen, tenzij die schriftelijk zijn toegestaan en de prijs ervan met de opdrachtgever is overeengekomen (artikel 1793 oud Burgerlijk Wetboek). Betwist ongevraagde supplementen daarom meteen schriftelijk, en leg zelf elke bestelling van meerwerk schriftelijk vast, met de prijs.

Het contract beëindigen

De opdrachtgever kan een aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil beëindigen, ook als het werk al begonnen is, op voorwaarde dat hij de aannemer vergoedt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid en de winst die hij had kunnen maken (artikel 1794 oud Burgerlijk Wetboek). Die weg is duur. Bij een ernstige tekortkoming van de aannemer is de ontbinding van het contract, na ingebrekestelling, vaak de betere keuze.

Woningbouw: de Wet Breyne

Laat u een woning bouwen of koopt u een woning op plan of in aanbouw, waarbij u vóór de voltooiing moet betalen, dan gelden de dwingende beschermingsregels van de Wet Breyne, onder meer over de gefaseerde betaling volgens de vordering van de werken, de waarborgen en de oplevering. Een contract dat daarvan afwijkt, biedt de koper of opdrachtgever vaak sterke argumenten.

Veelgestelde vragen

Mijn aannemer is failliet. Wat nu?

Dien uw schuldvordering in via het centraal register Regsol, ga na welke waarborgen en verzekeringen kunnen worden aangesproken, en laat de staat van de werf tegensprekelijk vaststellen voordat een andere aannemer verder werkt.

Hoe lang duurt een bouwprocedure?

Met een gerechtelijke expertise duurt een procedure al snel een tot meerdere jaren. Een onderhandelde oplossing na de expertise is vaak sneller en zekerder.

Novex Advocaten staat u bij

Wij staan opdrachtgevers bij in geschillen met aannemers en architecten, van de ingebrekestelling en de oplevering tot de expertise en de procedure. Lees ook ons artikel over verborgen gebreken na de aankoop van een woning en over schade door werken bij de buren.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be, bij voorkeur voordat u verdere betalingen doet.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.