Geschillen in mede-eigendom: algemene vergadering, syndicus en VME

Wie een appartement bezit, is lid van de vereniging van mede-eigenaars (VME) en is gebonden door de statuten en door de beslissingen van de algemene vergadering. Geschillen in mede-eigendom zijn legio: betwiste werken, afrekeningen, een syndicus die zijn werk niet doet, lekken vanuit de gemeenschappelijke delen. Het appartementsrecht, dat sinds 1 september 2021 in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek staat, biedt voor elk van die situaties een oplossing, maar met strikte termijnen.

De VME en haar organen

De vereniging van mede-eigenaars heeft rechtspersoonlijkheid en beheert het gebouw via haar organen:

• de algemene vergadering, waarin alle mede-eigenaars zetelen en die de belangrijke beslissingen neemt;
• de syndicus, die de beslissingen uitvoert, het dagelijks beheer waarneemt en de VME vertegenwoordigt;
• de raad van mede-eigendom, verplicht in gebouwen met minstens twintig kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend, die erover waakt dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert.

Daarnaast wijst de algemene vergadering elk jaar een commissaris van de rekeningen aan, die de boekhouding van de VME controleert.

De spelregels staan in de statuten, bestaande uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom, en in het reglement van interne orde. Lees die documenten bij elk conflict eerst: ze bepalen onder meer welke delen privatief en welke gemeenschappelijk zijn, en hoe de lasten worden verdeeld.

De algemene vergadering en de meerderheden

De algemene vergadering beslist in de regel bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Voor bepaalde beslissingen is een bijzondere meerderheid vereist: twee derde voor de meeste werken aan de gemeenschappelijke delen, vier vijfde onder meer voor een wijziging van de verdeling van de lasten en voor daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen. Enkele fundamentele beslissingen, zoals in de regel een wijziging van de verdeling van de aandelen in de mede-eigendom, vereisen eenparigheid.

Een regelmatig genomen beslissing bindt alle mede-eigenaars, ook wie afwezig was of tegen stemde. Wilt u zelf een punt op de agenda plaatsen, dan moet u dat schriftelijk en ten minste drie weken vóór de eerste dag van de periode waarin de gewone algemene vergadering volgens het reglement van interne orde plaatsvindt, aan de syndicus vragen (artikel 3.87 Burgerlijk Wetboek).

Een beslissing van de algemene vergadering aanvechten

Elke mede-eigenaar kan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen, als die beslissing hem persoonlijk nadeel berokkent (artikel 3.92, § 3 Burgerlijk Wetboek). De vordering moet worden ingesteld binnen vier maanden na de datum van de algemene vergadering. Het gaat om een vervaltermijn: wie hem laat verstrijken, kan de beslissing in de regel niet meer aanvechten en blijft eraan gebonden.

Bevoegd is de vrederechter, die geschillen over het beheer van een gebouw in mede-eigendom behandelt ongeacht het bedrag. De vordering wordt gericht tegen de VME.

De rechter toetst de opportuniteit van een beslissing slechts marginaal: hij gaat na of de algemene vergadering binnen de grenzen van een redelijk beheer bleef, niet of een andere keuze beter was geweest. Verhindert een minderheid van mede-eigenaars onterecht dat de algemene vergadering een beslissing neemt met de vereiste meerderheid, dan kan elke benadeelde mede-eigenaar de rechter vragen zelf de vereiste beslissing te nemen in de plaats van de algemene vergadering (artikel 3.92, § 8 Burgerlijk Wetboek).

Wie betaalt de procedure?

Wordt de vordering van een mede-eigenaar tegen de VME door de rechter volledig gegrond verklaard, dan wordt hij vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten die de VME voor die procedure draagt (artikel 3.92, § 9 Burgerlijk Wetboek). Anders zou hij via zijn aandeel in de lasten mee betalen voor de verdediging van de tegenpartij. Wordt zijn vordering slechts gedeeltelijk gegrond verklaard, dan moet hij wel bijdragen in de erelonen en kosten ten laste van de VME.

Daarnaast kan de rechter de verliezende partij veroordelen tot een rechtsplegingsvergoeding, een forfaitaire tegemoetkoming in de advocatenkosten van de winnende partij. Ga ook na of uw rechtsbijstandsverzekering het geschil dekt.

De syndicus: rechten en verantwoordelijkheid

De syndicus wordt benoemd door de algemene vergadering, tenzij hij al in het reglement van interne orde werd aangesteld. Zijn mandaat duurt maximaal drie jaar en kan enkel bij uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering worden hernieuwd (artikel 3.89, § 1 Burgerlijk Wetboek). Een beroepssyndicus moet bovendien ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), dat ook tuchtrechtelijk optreedt.

Wanbeheer, zoals ontbrekende afrekeningen, eigenmachtige uitgaven of belangenconflicten, kan leiden tot ontslag door de algemene vergadering. Is er geen syndicus, of is hij verhinderd of blijft hij in gebreke, dan kan de rechter op verzoek van een mede-eigenaar een syndicus of een voorlopige syndicus aanstellen. Als mede-eigenaar hebt u bovendien recht op inzage in de documenten van de VME: vraag die inzage systematisch als u twijfelt aan het beheer.

Lasten, reservekapitaal en achterstallen

De gemeenschappelijke lasten worden verdeeld volgens de regels van de statuten, meestal in verhouding tot de aandelen in de gemeenschappelijke delen. De VME moet in de regel een reservekapitaal aanleggen, uiterlijk vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. Daarin wordt jaarlijks minstens vijf procent van het geheel van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar gestort, tenzij de algemene vergadering met een meerderheid van vier vijfde anders beslist (artikel 3.86, § 3 Burgerlijk Wetboek).

Betaalt een mede-eigenaar zijn bijdragen niet, dan kan de syndicus ze namens de VME invorderen, desnoods gerechtelijk. Een beslissing die u betwist, schort uw betalingsplicht in de regel niet op zolang ze niet is vernietigd. Bij de verkoop van een appartement vraagt de notaris bij de syndicus onder meer de openstaande schulden en de lopende procedures op, zodat de koper weet wat hij overneemt.

Schade vanuit de gemeenschappelijke delen

Lekt het dak, is een gemeenschappelijke leiding defect of vertoont de gevel gebreken die uw appartement beschadigen, dan is de VME in de regel aansprakelijk. Meld de schade onmiddellijk schriftelijk aan de syndicus, stel de VME zo nodig in gebreke en verwittig de brandverzekeraar van het gebouw. Weigert de VME een dringende herstelling, dan kan de rechter maatregelen bevelen, bij hoogdringendheid in kort geding.

Maak meteen foto’s en bewaar alle briefwisseling: zonder bewijs van de oorzaak en de omvang van de schade komt u voor de rechter moeilijk verder. Is de oorzaak betwist, dan kan de rechter een gerechtsdeskundige aanstellen.

Eerst overleg, dan de rechter

Veel geschillen in mede-eigendom worden opgelost zonder vonnis. Vraag eerst schriftelijk uitleg aan de syndicus, laat een punt op de agenda van de volgende algemene vergadering plaatsen of stel een bemiddeling voor. U kunt de vrederechter ook vragen de partijen op te roepen tot een verzoeningspoging.

Reken er echter niet op dat overleg de termijn van vier maanden stillegt. Staat een beslissing van de algemene vergadering ter discussie, laat u dan tijdig adviseren en stel de vordering zo nodig in terwijl de gesprekken nog lopen.

Veelgestelde vragen

Ik was afwezig op de algemene vergadering. Kan ik de beslissing nog aanvechten?

Ja, maar ook voor u loopt de termijn van vier maanden vanaf de datum van de vergadering. Wacht dus niet tot u de notulen toevallig leest: vraag ze meteen op bij de syndicus.

De syndicus roept geen algemene vergadering bijeen. Wat nu?

Eén of meer mede-eigenaars die samen minstens een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, kunnen de syndicus vragen een algemene vergadering bijeen te roepen. Geeft hij daar binnen dertig dagen geen gevolg aan, dan kan een van hen de vergadering zelf bijeenroepen. Het verzoek moet aangetekend aan de syndicus worden gericht (artikel 3.87 Burgerlijk Wetboek).

Moet ik meebetalen aan werken waartegen ik heb gestemd?

In de regel wel. Een regelmatig genomen beslissing bindt alle mede-eigenaars, ook wie tegen stemde. Vindt u de beslissing onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig, dan moet u ze binnen vier maanden aanvechten.

Kan ik als eigenaar van één appartement alleen procederen tegen de VME?

Ja. Elke mede-eigenaar kan individueel optreden, zonder de steun van andere eigenaars.

Advocaat in Brussel voor geschillen in mede-eigendom

Wij staan mede-eigenaars en VME’s bij in geschillen over beslissingen van de algemene vergadering, het beheer door de syndicus, lasten en schade. Lees ook ons artikel over burenhinder en over geschillen met een aannemer. Woont u in Ukkel, Elsene of Etterbeek? Bekijk dan ook onze pagina over vastgoed en mede-eigendom in die gemeenten.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be: in mede-eigendom zijn de termijnen kort.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.