Burenhinder, beplantingen en erfdienstbaarheden: uw rechten tegenover de buren

Nachtelijk lawaai, een warmtepomp die dag en nacht bromt, een haag die alle licht wegneemt, scheuren door werken naast de deur of een buur die de doorgang naar uw tuin blokkeert: burenhinder en conflicten met buren wegen zwaar op het woongenot. Sinds 1 september 2021 regelt Boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek de burenrelaties uitdrukkelijk. Dit artikel legt uit welke regels gelden voor burenhinder, beplantingen, inkijk en erfdienstbaarheden, en hoe u een burengeschil het best aanpakt.

Bovenmatige burenhinder: de evenwichtsleer

Naburige eigenaars hebben elk het recht hun onroerend goed te gebruiken en ervan te genieten. Ze moeten daarbij het evenwicht respecteren: niemand mag zijn buur hinder opleggen die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft (artikel 3.101 Burgerlijk Wetboek). Een fout is niet vereist: ook wie volledig binnen de regels handelt, kan aansprakelijk zijn als de hinder bovenmatig is en hem toerekenbaar is.

Typische voorbeelden zijn geluid (een warmtepomp, airco of geregelde feestjes), geurhinder, trillingen, stof en het verlies van licht of zon. Een zekere mate van hinder moet u als buur dulden; enkel wat de normale ongemakken overtreft, geeft recht op herstel. Of hinder bovenmatig is, beoordeelt de rechter aan de hand van alle omstandigheden, onder meer:

• het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder;
• wie het goed het eerst in gebruik nam;
• de publieke bestemming van het goed dat de hinder veroorzaakt.

Stelt de rechter bovenmatige hinder vast, dan herstelt hij het verbroken evenwicht, bijvoorbeeld door een financiële compensatie toe te kennen of de kosten van compenserende maatregelen ten laste van de buur te leggen. Naargelang de omstandigheden kan hij ook bevelen de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende goed maatregelen te nemen die de hinder tot het normale niveau verminderen, voor zover dat zelf geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed niet uitsluit (artikel 3.101, § 2, Burgerlijk Wetboek). Een vergunning sluit burenhinder niet uit: ook een vergunde activiteit kan bovenmatige hinder veroorzaken.

Preventief optreden

U hoeft niet altijd te wachten tot de schade er is. Bij ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling, bijvoorbeeld een instabiele constructie of geplande werken die uw woning dreigen te beschadigen, kan de rechter preventieve maatregelen bevelen (artikel 3.102 Burgerlijk Wetboek).

Schade door bouwwerken naast de deur

Werken bij de buren leiden vaak tot scheuren, vocht of verzakkingen. Laat vóór de start van grote werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving van uw woning opmaken: zonder vergelijkingspunt is het moeilijk te bewijzen dat een scheur nieuw is. Ontstaat er schade, meld die dan onmiddellijk schriftelijk aan de bouwheer en vraag dat ook zijn aannemer en verzekeraar op de hoogte worden gebracht.

De bouwheer kan op grond van de evenwichtsleer aansprakelijk zijn, ook als hij zelf geen fout beging en de werken door een aannemer liet uitvoeren. Bij ernstige schade kan een gerechtsdeskundige worden aangesteld, desnoods in kort geding.

Bomen, hagen en overhangende takken

Bomen van 2 meter of hoger moeten op minstens 2 meter van de perceelsgrens staan, gemeten vanaf het midden van de voet van de boom; voor andere bomen, struiken en hagen geldt een afstand van 0,5 meter (artikel 3.133 Burgerlijk Wetboek). Die regel geldt onder meer niet als er een andersluidende overeenkomst is of als de beplanting er al meer dan 30 jaar staat.

Hangen takken over uw perceel, dan kunt u uw buur bij aangetekende brief vragen ze binnen 60 dagen weg te nemen. Doet hij dat niet, dan mag u ze op zijn kosten zelf wegnemen of laten wegnemen, maar u draagt dan het risico voor schade aan de plant (artikel 3.134 Burgerlijk Wetboek). Voor wortels die op uw perceel doorschieten, geldt dezelfde regeling.

Ramen, terrassen en inkijk

Vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons en terrassen moeten op een rechte afstand van minstens 1,90 meter van de perceelsgrens liggen (artikel 3.132 Burgerlijk Wetboek). De buur kan de verwijdering echter niet vorderen als er een overeenkomst is, als de werken er al minstens 30 jaar zijn, als het naburige goed op het ogenblik van de werken tot het openbaar domein behoorde of een onverdeeld goed was dat accessoir was aan het gebouw waarvan de werken deel uitmaken, of als de werken geen enkel risico inhouden voor het privéleven en het goede nabuurschap.

Erfdienstbaarheden

Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerend goed ten voordele van een ander onroerend goed, bijvoorbeeld een recht van doorgang of een recht om leidingen onder de grond van de buur te laten lopen. Ze ontstaat door een rechtshandeling (meestal een overeenkomst), door bestemming door de eigenaar of door verjaring.

Onder het nieuwe goederenrecht kunnen alle zichtbare erfdienstbaarheden door verkrijgende verjaring ontstaan, na 10 jaar bij goede trouw en na 30 jaar bij kwade trouw (artikelen 3.118 en 3.27 Burgerlijk Wetboek). Heeft de eigenaar van het belaste goed er een objectief belang bij, dan mag hij de uitoefening ervan verplaatsen, op voorwaarde dat hij op eigen kosten op zijn goed een plaats aanbiedt waar de begunstigde zijn rechten even gemakkelijk kan uitoefenen (artikel 3.124 Burgerlijk Wetboek). Kijk bij de aankoop van een woning altijd na welke erfdienstbaarheden in de eigendomstitels vermeld staan en welke op het terrein zichtbaar zijn.

Het recht van uitweg bij een ingesloten perceel

Een eigenaar wiens perceel ingesloten ligt, zonder toegang tot de openbare weg of zonder voldoende toegang die kan worden ingericht zonder overdreven kosten of ongemakken, heeft recht op een uitweg over het perceel van zijn buren (artikel 3.135 Burgerlijk Wetboek). Hij betaalt daarvoor een vergoeding in verhouding tot de schade die hij veroorzaakt, en de rechter bepaalt de ligging van de uitweg als de partijen het niet eens raken. Er bestaat onder meer geen recht van uitweg als de eigenaar beschikt over een aanpalend perceel dat niet ingesloten is en voldoende toegang heeft, of als hij de insluiting door een eigen fout heeft veroorzaakt.

Burenhinder aanpakken: de praktische route

Bewijs verzamelen

Begin met het verzamelen van bewijs: een logboek met data en uren, foto’s en video’s, geluidsmetingen, verklaringen van andere buren en, waar nodig, een vaststelling door een gerechtsdeurwaarder. Hoe objectiever het bewijs, hoe sterker uw positie in een gesprek of een procedure.

Een minnelijke oplossing zoeken

Stuur daarna een gemotiveerde aangetekende brief waarin u de hinder beschrijft en een redelijke termijn geeft om eraan te verhelpen; lees ook hoe u een ingebrekestelling correct opstelt. Een minnelijke oplossing verdient steeds de voorkeur: denk aan bemiddeling of een verzoeningspoging voor de vrederechter. Nachtlawaai kan daarnaast in strijd zijn met het politiereglement van uw gemeente, zodat ook de politie of de gemeente kan optreden.

De procedure voor de vrederechter

Lukt dat niet, dan kan de zaak voor de rechter worden gebracht. De vrederechter is, ongeacht het bedrag, bevoegd voor geschillen over erfdienstbaarheden en over de verplichtingen die de wet aan eigenaars van aan elkaar grenzende erven oplegt; ook geschillen over burenhinder worden doorgaans voor hem gebracht. Hij kan maatregelen bevelen, een dwangsom opleggen en een vergoeding toekennen.

Veelgestelde vragen

Mijn buur heeft een vergunning. Mag hij dan alles?

Neen. Een vergunning regelt de verhouding met de overheid, niet die met de buren. Bovenmatige hinder blijft vergoedbaar.

Loont een procedure voor geluidshinder?

Met objectief bewijs wel. Zonder bewijs is een procedure moeilijk te winnen; daarom begint elk dossier met een grondige bewijsverzameling.

Hoe ver moet een boom van de perceelsgrens staan?

Een boom van 2 meter of hoger moet in principe op minstens 2 meter van de grens staan; andere bomen, struiken en hagen op minstens 0,5 meter. Een andersluidende overeenkomst of een beplanting die er al meer dan 30 jaar staat, vormt een uitzondering.

Mag ik overhangende takken van mijn buur zelf afknippen?

Niet meteen. U vraagt uw buur eerst bij aangetekende brief om ze weg te nemen. Pas als hij dat niet binnen 60 dagen doet, mag u ze op zijn kosten zelf wegnemen of laten wegnemen.

Welke rechter behandelt een burengeschil?

Meestal de vrederechter, bij wie u ook een verzoeningspoging kunt vragen voordat u een procedure start. Hij is, ongeacht het bedrag, bevoegd voor erfdienstbaarheden en voor de verplichtingen tussen eigenaars van aan elkaar grenzende erven.

Novex Advocaten staat u bij

Wij staan buren in Brussel en omgeving bij in geschillen over burenhinder, beplantingen, inkijk, erfdienstbaarheden en bouwschade, van de eerste brief en de bemiddeling tot de procedure voor de vrederechter. Lees ook ons artikel over geschillen met een aannemer en over geschillen in mede-eigendom.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.