Geschil met uw aannemer: ingebrekestelling, oplevering en aansprakelijkheid

Slecht uitgevoerde werken, eindeloze vertragingen, plots aangerekende meerwerken of een aannemer die niet meer opdaagt: een geschil met uw aannemer behoort tot de duurste conflicten voor particulieren. De volgorde waarin u de stappen zet, bepaalt vaak of u uw geld en uw werf recupereert. Dit artikel overloopt de ingebrekestelling, de expertise, uw vorderingen, de oplevering en de verschillende aansprakelijkheden van de aannemer naar Belgisch recht.

De specifieke regels over de aanneming van werk staan in het oud Burgerlijk Wetboek (artikelen 1787 en volgende). Voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2023 gelden daarnaast de algemene regels van boek 5 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek over verbintenissen, onder meer over ontbinding en schadevergoeding. Een nieuw boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (wet van 22 juli 2026, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 23 september 2026) hervormt de regels over aanneming. Dat boek treedt in werking op 1 september 2027, de eerste dag van de twaalfde maand na de bekendmaking (artikel 50 van die wet); tot dan gelden de huidige regels. Het geldt voor rechtshandelingen en rechtsfeiten van na die datum; voor de toekomstige gevolgen van eerder gesloten aannemingscontracten blijven de vorige regels gelden, tenzij de partijen anders overeenkomen (artikel 49).

Stap 1: uw aannemer in gebreke stellen

Stuur een aangetekende ingebrekestelling met een concrete lijst van de gebreken of tekortkomingen en een redelijke termijn om ze te verhelpen. Zo staat vast wat u verwijt en wanneer u dat deed. Hoe u zo’n brief correct opstelt, leest u in ons artikel over de ingebrekestelling.

Stop niet zomaar alle betalingen: een volledige inhouding kan zich tegen u keren. Een inhouding die in verhouding staat tot de ernst van de tekortkomingen is in de regel wel verdedigbaar. Bewaar ook alle briefwisseling, facturen, bestekken en plannen: in een bouwgeschil wordt veel beslist op basis van wat op papier staat.

Stap 2: het bewijs veiligstellen

Bij ernstige of technische gebreken is een tegensprekelijke vaststelling cruciaal: een minnelijke expertise in aanwezigheid van beide partijen, of een gerechtsdeskundige die de rechter aanstelt (artikelen 962 en volgende Gerechtelijk Wetboek), desnoods in kort geding. Wie eerst een derde laat herstellen en pas daarna procedeert, vernietigt vaak zijn eigen bewijs. Moet er dringend worden ingegrepen, documenteer dan alles grondig met foto’s en een vaststelling door een gerechtsdeurwaarder.

Ga ook na of u een rechtsbijstandsverzekering hebt: die kan de kosten van de expertise en van uw advocaat geheel of gedeeltelijk dekken. Meld het geschil dan zo snel mogelijk aan uw verzekeraar.

Stap 3: wat kunt u vorderen?

Naargelang het geval kunt u vorderen:

• de uitvoering van de werken, desnoods onder verbeurte van een dwangsom;
• de machtiging om de werken door een andere aannemer te laten uitvoeren op kosten van de aannemer die in gebreke blijft;
• een prijsvermindering of een schadevergoeding;
• de ontbinding van de overeenkomst, met schadevergoeding;
• de vertragingsvergoedingen die het contract bepaalt.

Voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2023 kunt u de overeenkomst bij een ernstige tekortkoming ook buitengerechtelijk ontbinden, door een schriftelijke kennisgeving aan de aannemer, in de regel na een ingebrekestelling. Dat gebeurt wel op eigen risico: oordeelt de rechter later dat de tekortkoming niet ernstig genoeg was, dan bent u zelf in fout. Meer over deze remedies leest u in ons artikel over contractbreuk en wanprestatie.

De oplevering: teken niet blind

De oplevering verloopt meestal in twee fasen. Bij de voorlopige oplevering wordt vastgesteld dat de werken beëindigd zijn; de definitieve oplevering volgt na een waarborgperiode die het contract bepaalt. Welke van beide geldt als aanvaarding van de werken, hangt in de eerste plaats af van het contract. Vaak krijgt de aannemer al bij de voorlopige oplevering kwijting voor de zichtbare gebreken, behalve die waarvan u de herstelling uitdrukkelijk vraagt.

Wat u zonder voorbehoud aanvaardt, kunt u later moeilijk nog betwisten, want de aanvaarding dekt de zichtbare gebreken. Som daarom alle opmerkingen volledig op in het proces-verbaal van oplevering en koppel de betaling van het saldo aan de herstelling. Laat u bij twijfel op de oplevering bijstaan door een architect of een onafhankelijke expert.

De tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect

Voor ernstige gebreken die de stevigheid of stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in gevaar brengen, zijn de aannemer en de architect gedurende tien jaar aansprakelijk (artikelen 1792 en 2270 oud Burgerlijk Wetboek). Die termijn loopt vanaf de aanvaarding van de werken. Deze aansprakelijkheid is van openbare orde, zodat ze contractueel niet kan worden uitgesloten of beperkt.

Volgens het Hof van Cassatie is die termijn van tien jaar een vervaltermijn: binnen die termijn moet de vordering voor de rechter zijn ingesteld. Een aangetekende brief of lopende onderhandelingen volstaan daarvoor in de regel niet. Wacht dus niet tot het laatste jaar om op te treden.

De verplichte verzekering

Sinds 1 juli 2018 moeten aannemers, architecten en andere dienstverleners in de bouwsector hun tienjarige aansprakelijkheid verzekeren voor woningen waarvoor de medewerking van een architect verplicht is en waarvoor de definitieve stedenbouwkundige vergunning na die datum werd afgeleverd (wet van 31 mei 2017). De verzekering dekt de stevigheid, de stabiliteit en de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw, voor zover een gebrek aan waterdichtheid de stevigheid of stabiliteit in gevaar brengt. Vraag vóór de start van de werken het verzekeringsattest op; de aannemer moet u dat bezorgen. Die verzekering is vooral belangrijk wanneer de aannemer intussen failliet is of zijn activiteit heeft stopgezet.

Lichte verborgen gebreken

Gebreken die bij de aanvaarding niet zichtbaar waren en de stevigheid van het gebouw niet aantasten, vallen niet onder de tienjarige aansprakelijkheid. Ook daarvoor kan de aannemer aansprakelijk zijn, maar u moet de vordering binnen een redelijke termijn na de ontdekking instellen, en uiterlijk binnen tien jaar na de aanvaarding. Anders dan bij een fabrikant of gespecialiseerde verkoper wordt een aannemer niet vermoed het gebrek te kennen: u moet een fout van de aannemer aantonen.

Het contract kan deze aansprakelijkheid binnen bepaalde grenzen beperken, maar nooit voor opzet. Tegenover een consument gelden bovendien de regels over onrechtmatige bedingen uit het Wetboek van economisch recht.

Meerwerken: wat mag de aannemer aanrekenen?

Werd voor een gebouw een vaste prijs afgesproken volgens een overeengekomen plan, dan kan de aannemer geen prijsverhoging vorderen voor wijzigingen of uitbreidingen, tenzij die schriftelijk zijn toegestaan en de prijs ervan met de opdrachtgever is overeengekomen (artikel 1793 oud Burgerlijk Wetboek). Betwist ongevraagde supplementen daarom meteen schriftelijk, en leg zelf elke bestelling van meerwerk schriftelijk vast, met de prijs.

Het contract met uw aannemer beëindigen

De opdrachtgever kan een aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil beëindigen, ook als het werk al begonnen is, op voorwaarde dat hij de aannemer vergoedt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid en de winst die hij had kunnen maken (artikel 1794 oud Burgerlijk Wetboek). Die weg is duur. Bij een ernstige tekortkoming van de aannemer is de ontbinding van het contract, na ingebrekestelling, vaak de betere keuze.

Woningbouw: de Wet Breyne

Laat u een woning bouwen of koopt u een woning op plan of in aanbouw, waarbij u vóór de voltooiing moet betalen, dan gelden de dwingende beschermingsregels van de Wet Breyne (wet van 9 juli 1971). Die regelen onder meer de gefaseerde betaling volgens de vordering van de werken, de waarborgen en de oplevering. Een contract dat daarvan afwijkt, biedt de koper of opdrachtgever vaak sterke argumenten. Of uw contract onder de Wet Breyne valt, moet geval per geval worden nagegaan.

Veelgestelde vragen

Mijn aannemer is failliet. Wat nu?

Dien uw schuldvordering in via het centraal register Regsol, binnen de termijn die in het faillissementsvonnis staat. Ga na welke waarborgen en verzekeringen kunnen worden aangesproken, en laat de staat van de werf tegensprekelijk vaststellen voordat een andere aannemer verder werkt. Meer daarover leest u in ons artikel over het indienen van een schuldvordering in een faillissement.

Welke rechtbank is bevoegd voor een geschil met mijn aannemer?

Dat hangt af van het bedrag van uw vordering en van uw hoedanigheid. Vorderingen tot 5.000 euro gaan in de regel naar de vrederechter (art. 590 Ger.W.). Voor grotere vorderingen kan een particulier die een aannemer-onderneming dagvaardt in de regel kiezen tussen de rechtbank van eerste aanleg en de ondernemingsrechtbank (art. 573, tweede lid, Ger.W.); tussen twee ondernemingen is de ondernemingsrechtbank bevoegd.

Mag ik zelf een andere aannemer inschakelen om de werken af te werken?

Niet zonder voorzorgen. Laat eerst de staat van de werken tegensprekelijk vaststellen en stel de aannemer in gebreke. De uitvoering door een derde op kosten van de aannemer vereist in de regel een machtiging van de rechter of een beding in het contract. Voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2023 kunt u bij hoogdringendheid of in andere uitzonderlijke omstandigheden, nadat u de tekortkoming nuttig hebt laten vaststellen, de aannemer zonder voorafgaande machtiging vervangen door een schriftelijke kennisgeving, maar op eigen risico (art. 5.85 Burgerlijk Wetboek).

Hoe lang duurt een bouwprocedure?

Met een gerechtelijke expertise duurt een procedure al snel een tot meerdere jaren. Een onderhandelde oplossing na de expertise is vaak sneller en zekerder.

Novex Advocaten: uw advocaat bij een geschil met uw aannemer

Wij staan opdrachtgevers bij in geschillen met aannemers en architecten, van de ingebrekestelling en de oplevering tot de expertise en de procedure. Lees ook ons artikel over verborgen gebreken na de aankoop van een woning en over schade door werken bij de buren.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be, bij voorkeur voordat u verdere betalingen doet.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.