محامٍ في أوكل وإكسل وإتربيك: العقارات والملكية المشتركة ونزاعات الجوار

هل تبحث عن محامي عقارات في بروكسل يخدم سكان أوكل (Uccle / Ukkel) وإكسل (Ixelles / Elsene) وإتربيك (Etterbeek)؟ يقدّم مكتب نوفكس للمحاماة (Novex Advocaten) المساعدة لسكان هذه البلديات انطلاقًا من مكتبه في شارع لويز (Avenue Louise / Louizalaan) ببروكسل، باللغات العربية والفرنسية والهولندية والإنجليزية. وتتعلق أسئلة كثيرة تصلنا من هذه البلديات بالعقارات: شراء منزل، أو شقة في ملكية مشتركة، أو أشغال ترميم، أو نزاع مع الجيران. ويوضح هذا المقال المحاكم المختصة وكيف نساعدك في مثل هذه النزاعات.

محامي عقارات في بروكسل لسكان أوكل وإكسل وإتربيك: أي محكمة مختصة؟

تنتمي أوكل وإكسل وإتربيك إلى الدائرة القضائية لبروكسل. ولكل بلدية من هذه البلديات محكمة صلح خاصة بها (vredegerecht / justice de paix). ويختص قاضي الصلح بالمطالبات المالية حتى 5.000 يورو، كما يختص، بصرف النظر عن المبلغ، بنزاعات الإيجار وبالنزاعات المتعلقة بالملكية المشتركة في العمارات السكنية، من بين أمور أخرى. وتدخل النزاعات المتعلقة بحقوق الارتفاق (erfdienstbaarheden / servitudes) ومضار الجوار المفرطة (bovenmatige burenhinder / troubles de voisinage excessifs) هي الأخرى، بصرف النظر عن المبلغ، في اختصاص قاضي الصلح (المادة 591, 2°ter و3° من القانون القضائي، Code judiciaire / Gerechtelijk Wetboek).

أما النزاعات العقارية الأكبر، مثل دعوى العيوب الخفية بمبلغ كبير، فتُرفع أمام المحكمة الابتدائية في بروكسل (rechtbank van eerste aanleg / tribunal de première instance). وتختص محكمة الشرطة في بروكسل (politierechtbank / tribunal de police) بقضايا المرور، ومحكمة الأسرة في بروكسل (familierechtbank / tribunal de la famille) بقضايا الأسرة. وتوجد هذه المحاكم في بروكسل بنسخة ناطقة بالهولندية وأخرى ناطقة بالفرنسية، في حين تنظر محاكم الصلح في القضايا باللغتين الهولندية والفرنسية. ونحن نترافع باللغتين.

العيوب الخفية بعد شراء مسكن

هل اكتشفت بعد الشراء مشاكل رطوبة، أو سقفًا يتسرب منه الماء، أو تجهيزات معطلة لم يكن بإمكانك رؤيتها أثناء المعاينة؟ في هذه الحالة قد يكون البائع مسؤولًا عن العيوب الخفية (verborgen gebreken / vices cachés). ويجب أن يكون العيب جسيمًا، وأن يكون موجودًا وقت البيع، وألا يكون قابلًا للاكتشاف بفحص يتسم بالعناية المعتادة.

ويجب رفع الدعوى خلال أجل قصير (korte termijn / bref délai) يبدأ من تاريخ اكتشاف العيب. ويمكنك الاختيار بين فسخ البيع وتخفيض الثمن. وإذا كان البائع يعلم بالعيب، فإنه يلتزم فوق ذلك بتعويضك عن الأضرار.

وتتضمن كثير من عقود البيع شرطًا يعفي البائع من المسؤولية، غير أن هذا الشرط لا يسري إذا كان البائع يعلم بالعيب. كما يُفترض في الصانع أو البائع المتخصص، كالمطور العقاري الذي يبني بنفسه، أنه يعلم بالعيوب. احرص على إثبات الأضرار بسرعة وبطريقة حضورية، وعند الاقتضاء بواسطة خبير قضائي. اقرأ المزيد عن العيوب الخفية عند شراء مسكن.

شقتك: النزاعات داخل الملكية المشتركة

كل من يملك شقة هو عضو في جمعية الملاك المشتركين (vereniging van mede-eigenaars / association des copropriétaires). وتتخذ الجمعية العامة القرارات المتعلقة بالأشغال والأعباء وتعيين وكيل العقار (syndicus / syndic). وتتطلب بعض القرارات أغلبية خاصة: الثلثان لمعظم الأشغال في الأجزاء المشتركة، وأربعة أخماس لتعديل توزيع الأعباء، من بين أمور أخرى.

ويحق لكل مالك مشترك أن يطلب من القاضي إبطال قرار غير نظامي أو احتيالي أو تعسفي صادر عن الجمعية العامة. ويجب رفع هذه الدعوى خلال أربعة أشهر من تاريخ انعقاد الجمعية. وإذا قضت المحكمة بأن دعواك ضد جمعية الملاك مؤسسة بالكامل، أُعفيت من أي مساهمة في المصاريف التي تتحملها الجمعية بسبب تلك الدعوى.

لذلك اقرأ المحضر فور استلامه وأخبرنا بما تريد الاعتراض عليه. اقرأ المزيد عن نزاعات الملكية المشتركة.

الترميم والنزاعات مع المقاول

هل تأخرت أشغال الترميم، أو نُفذ العمل بشكل رديء، أو طالب المقاول فجأة بمبالغ إضافية؟ وثّق المشاكل كتابيًا ولا تواصل الدفع دون تروٍّ. وعند تسلّم الأشغال (oplevering / réception) تحدد ما تقبله وما لا تقبله. والقبول دون تحفظ يغطي كقاعدة عامة العيوب الظاهرة، لذا دوّن كل مشكلة في محضر التسلّم.

وبالنسبة للعيوب الجسيمة التي تهدد متانة المبنى أو استقراره، يكون المقاول والمهندس المعماري مسؤولَين لمدة عشر سنوات. وبالنسبة للمساكن التي يكون فيها تدخل المهندس المعماري إلزاميًا والتي صدر ترخيصها نهائيًا بعد 1 يوليو 2018، يجب علاوة على ذلك التأمين على هذه المسؤولية العشرية. اطلب شهادة التأمين قبل بدء الأشغال.

وإذا اتُّفق على ثمن جزافي وفق تصميم محدد ومتفق عليه، فلا يجوز للمقاول المطالبة بأي زيادة في الثمن مقابل تغييرات أو إضافات، ما لم يؤذن بها كتابيًا ويُتفق معك على ثمنها. اقرأ المزيد عن النزاع مع المقاول.

مضار الجوار والمغروسات

لا يجوز لأحد أن يُلحق بجاره مضارّ تتجاوز المضايقات العادية للجوار. ويحق لمن يتعرض لمثل هذه المضار المفرطة أن يطالب بتعويض أو بتدبير مناسب لإعادة التوازن بين الجيران، حتى لو لم يرتكب الجار أي خطأ. ومنذ 1 سبتمبر 2021، ترد هذه القواعد في الكتاب 3 من القانون المدني البلجيكي (Burgerlijk Wetboek / Code civil).

وينظم القانون المدني كذلك مسائل عملية محددة. فالأشجار التي يبلغ ارتفاعها مترين على الأقل يجب أن تكون على بعد مترين على الأقل من حدود القطعة، تُقاس من منتصف قاعدة الشجرة، أما الأشجار الأخرى والشجيرات والأسيجة النباتية فتسري عليها مسافة نصف متر (المادة 3.133 من القانون المدني). كما توجد قواعد بشأن الأغصان والجذور الممتدة إلى ملك الجار (المادة 3.134 من القانون المدني) وبشأن المطلات على ملكه.

ويبقى الحل الودي هو الأفضل دائمًا، مثلًا عن طريق الوساطة أو محاولة الصلح أمام قاضي الصلح. فإن تعذر ذلك، يمكنك عرض النزاع على قاضي الصلح. اقرأ المزيد عن مضار الجوار.

مجالات قانونية أخرى

• قانون الإيجار: للمستأجرين والمؤجرين، من عقد الإيجار إلى الإجراءات أمام قاضي الصلح. وفي أوكل وإكسل وإتربيك يسري قانون الإيجار في بروكسل (قانون السكن لبروكسل: Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode).
• قانون المرور: الدفاع أمام محكمة الشرطة في بروكسل؛ ومنذ 1 سبتمبر 2026 تخضع الوقائع الجديدة إلى مستويات العقوبة في القانون الجنائي الجديد (niveaux de peine du nouveau Code pénal / strafniveaus).
• قانون الأسرة: الطلاق، وترتيبات إقامة الأطفال، والنفقة المستحقة للأطفال.
• القانون الجنائي والتحصيل والشركات: من الاستجواب لدى الشرطة إلى الفواتير غير المدفوعة والإفلاس.

كيف نعمل؟

تتصل بنا عبر الهاتف أو البريد الإلكتروني وتعرض وضعك باختصار. ونقدم لك فورًا تقييمًا أوليًا للنهج المتبع وللتكاليف، ونتفق معك بوضوح على أتعابنا. وفي النزاعات العقارية نحدد منذ البداية الوثائق والمعاينات اللازمة، لأن الأدلة تُجمع في الغالب خلال الأسابيع الأولى.

ونتحقق مما إذا كان تأمين الحماية القانونية (rechtsbijstandsverzekering / assurance protection juridique)، المرتبط مثلًا بتأمين مسكنك، يغطي تكاليفك. وعندما يلزم اللجوء إلى إجراءات قضائية، يحق لك من حيث المبدأ أن تختار محاميك بنفسك.

الأسئلة الشائعة

ما مدى السرعة التي يجب أن أتصرف بها إذا اكتشفت عيبًا خفيًا؟

في أسرع وقت ممكن. فالقانون يتحدث عن أجل قصير، دون تحديد عدد معين من الأشهر. ويقدّر القاضي ذلك حالةً بحالة، ابتداءً من اكتشاف العيب.

لم أحضر الجمعية العامة. هل لا يزال بإمكاني الطعن في قرار؟

نعم، لكن أجل الأربعة أشهر يسري عليك أنت أيضًا ابتداءً من تاريخ انعقاد الجمعية. فلا تنتظر حتى تبدأ الأشغال أو يصلك كشف الحساب.

هل يجوز لي إيقاف الدفع للمقاول؟

يتوقف ذلك على جسامة العيوب وعلى العقد. فإيقاف الدفع بالكامل قد ينقلب ضدك. ونحن نساعدك على حجز المبلغ المناسب وعلى إثبات العيوب بالشكل الصحيح.

أي محكمة صلح تختص بنزاع يتعلق بشقتي أو بجيراني؟

كقاعدة عامة، محكمة الصلح في الكانتون القضائي (kanton / canton) الذي يقع فيه المبنى أو القطعة. ونتحقق من الاختصاص المحلي قبل الشروع في أي إجراء، حتى لا تفقد قضيتك وقتًا ثمينًا.

اتصل بنا

نوفكس للمحاماة (Novex Advocaten)، Avenue Louise 379, 1050 Bruxelles. اتصل على الرقم 0484 99 22 72 أو راسلنا على asfour@novexadvocaten.be لمناقشة أولية لملفك.