نزاعات الملكية المشتركة في بلجيكا: الجمعية العامة والسنديك وجمعية الملاك

كل من يملك شقة هو عضو في جمعية الملاك المشتركين (association des copropriétaires – ACP / vereniging van mede-eigenaars – VME)، وهو ملزَم بنظامها الأساسي وبقرارات الجمعية العامة. ونزاعات الملكية المشتركة كثيرة: أشغال متنازع عليها، وكشوف حسابات، ووكيل لا يقوم بعمله، وتسرّبات مصدرها الأجزاء المشتركة. ويقدّم قانون الملكية المشتركة، المدرج منذ 1 سبتمبر 2021 في الكتاب 3 من القانون المدني (Code civil / Burgerlijk Wetboek)، حلاً لكل حالة من هذه الحالات، ولكن ضمن آجال صارمة.

جمعية الملاك المشتركين وأجهزتها

تتمتع جمعية الملاك المشتركين بالشخصية القانونية، وتدير العمارة عن طريق أجهزتها:

• الجمعية العامة (assemblée générale / algemene vergadering)، التي يجتمع فيها جميع الملاك المشتركين وتتخذ القرارات المهمة؛
• وكيل الملكية المشتركة أو «السنديك» (syndic / syndicus)، الذي ينفّذ القرارات ويتولى الإدارة اليومية ويمثّل الجمعية؛
• مجلس الملكية المشتركة (conseil de copropriété / raad van mede-eigendom)، وهو إلزامي في العمارات التي تضم عشرين وحدة على الأقل، دون احتساب الأقبية والمرائب وأماكن ركن السيارات، ويسهر على حسن قيام السنديك بمهامه.

وفضلاً عن ذلك، تعيّن الجمعية العامة كل سنة مفوّضاً للحسابات (commissaire aux comptes / commissaris van de rekeningen) يراقب محاسبة الجمعية.

وترد قواعد العمل في النظام الأساسي، المكوَّن من عقد التأسيس (acte de base / basisakte) ونظام الملكية المشتركة (règlement de copropriété / reglement van mede-eigendom)، وكذلك في النظام الداخلي (règlement d’ordre intérieur / reglement van interne orde). اقرؤوا هذه الوثائق أولاً عند أي نزاع: فهي تحدد، من بين أمور أخرى، الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة، وكيفية توزيع التكاليف.

الجمعية العامة والأغلبيات المطلوبة

تتخذ الجمعية العامة قراراتها كقاعدة عامة بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثَّلين. وتشترط بعض القرارات أغلبية خاصة: ثلثا الأصوات لمعظم الأشغال المتعلقة بالأجزاء المشتركة، وأربعة أخماس الأصوات خصوصاً لتعديل توزيع التكاليف وللتصرفات في العقارات المشتركة. وتتطلب بعض القرارات الجوهرية الإجماع، مثل تعديل توزيع الحصص في الملكية المشتركة كقاعدة عامة.

القرار المتخذ بصورة سليمة ملزم لجميع الملاك المشتركين، بمن فيهم الغائبون ومن صوّتوا ضده. وإذا أردتم إدراج نقطة في جدول الأعمال، فعليكم طلب ذلك من السنديك كتابةً، قبل ثلاثة أسابيع على الأقل من اليوم الأول من الفترة التي يجب أن تنعقد فيها الجمعية العامة العادية وفقاً للنظام الداخلي (المادة 3.87 من القانون المدني).

الطعن في قرار الجمعية العامة

يجوز لكل مالك مشترك أن يطلب من القاضي إبطال أو تعديل قرار للجمعية العامة يكون غير نظامي أو مشوباً بالغش أو تعسفياً، إذا ألحق به هذا القرار ضرراً شخصياً (المادة 3.92، الفقرة 3 من القانون المدني). ويجب رفع الدعوى خلال أربعة أشهر من تاريخ انعقاد الجمعية العامة. وهو أجل سقوط (délai de forclusion / vervaltermijn): من تركه يمضي لا يمكنه كقاعدة عامة الطعن في القرار بعد ذلك ويبقى ملزماً به.

والقاضي المختص هو قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter)، الذي ينظر في النزاعات المتعلقة بإدارة عمارة في ملكية مشتركة أياً كان المبلغ. وتُرفع الدعوى ضد جمعية الملاك المشتركين.

ولا يراقب القاضي ملاءمة القرار إلا رقابة هامشية: فهو يتحقق مما إذا كانت الجمعية العامة قد بقيت في حدود الإدارة المعقولة، لا مما إذا كان خيار آخر أفضل. وإذا منعت أقليةٌ من الملاك المشتركين الجمعيةَ العامة دون وجه حق من اتخاذ قرار بالأغلبية المطلوبة، يجوز لكل مالك مشترك متضرر أن يطلب من القاضي أن يحلّ محل الجمعية العامة ويتخذ بنفسه القرار المطلوب (المادة 3.92، الفقرة 8 من القانون المدني).

من يتحمل نفقات الدعوى؟

إذا قضى القاضي بأن دعوى المالك المشترك ضد الجمعية مؤسسة بالكامل، يُعفى من أي مساهمة في الأتعاب والمصاريف التي تتحملها الجمعية في تلك الدعوى (المادة 3.92، الفقرة 9 من القانون المدني). وإلا لكان سيموّل، من خلال حصته في التكاليف، دفاع الطرف الخصم. أما إذا لم تُعتبر دعواه مؤسسة إلا جزئياً، فعليه أن يساهم في الأتعاب والمصاريف التي تتحملها الجمعية.

ويجوز للقاضي فضلاً عن ذلك أن يحكم على الطرف الخاسر بدفع تعويض إجراءات التقاضي (indemnité de procédure / rechtsplegingsvergoeding)، وهو مساهمة جزافية في أتعاب محامي الطرف الرابح. وتحققوا كذلك مما إذا كان تأمين الحماية القانونية لديكم يغطي النزاع.

السنديك: الحقوق والمسؤولية

تعيّن الجمعية العامة السنديك، ما لم يكن قد عُيّن مسبقاً في النظام الداخلي. ولا يجوز أن تتجاوز مدة ولايته ثلاث سنوات، ولا تُجدَّد إلا بقرار صريح من الجمعية العامة (المادة 3.89، الفقرة 1 من القانون المدني). ويجب على السنديك المحترف فضلاً عن ذلك أن يكون مسجلاً لدى المعهد المهني للوسطاء العقاريين (IPI / BIV)، الذي يمارس أيضاً سلطة تأديبية.

ويمكن أن يؤدي سوء الإدارة، كغياب كشوف الحسابات أو النفقات غير المأذون بها أو تضارب المصالح، إلى عزل السنديك من قبل الجمعية العامة. وإذا لم يكن هناك سنديك، أو كان ممنوعاً من أداء مهامه أو مقصّراً فيها، يجوز للقاضي، بطلب من أحد الملاك المشتركين، تعيين سنديك أو سنديك مؤقت. ولكم بصفتكم مالكين مشتركين الحق في الاطلاع على وثائق الجمعية: اطلبوا هذا الاطلاع بصورة منهجية كلما ساوركم شك في حسن الإدارة.

التكاليف وصندوق الاحتياطي والمتأخرات

توزَّع التكاليف المشتركة وفق قواعد النظام الأساسي، وغالباً بنسبة الحصص في الأجزاء المشتركة. ويجب على الجمعية كقاعدة عامة أن تنشئ صندوق احتياطي (fonds de réserve / reservekapitaal)، في أجل أقصاه خمس سنوات من التسلّم المؤقت للأجزاء المشتركة. وتودِع فيه كل سنة ما لا يقل عن خمسة في المائة من مجموع التكاليف المشتركة العادية للسنة المالية السابقة، ما لم تقرر الجمعية العامة خلاف ذلك بأغلبية أربعة أخماس الأصوات (المادة 3.86، الفقرة 3 من القانون المدني).

وإذا لم يدفع أحد الملاك المشتركين مساهماته، يجوز للسنديك تحصيلها باسم الجمعية، وعند الاقتضاء أمام القضاء. والقرار الذي تطعنون فيه لا يوقف كقاعدة عامة التزامكم بالدفع ما دام لم يُبطَل. وعند بيع شقة، يطلب الموثّق من السنديك، من بين أمور أخرى، بيان الديون المستحقة والدعاوى الجارية، حتى يعرف المشتري ما الذي سيتحمّله.

الأضرار الناجمة عن الأجزاء المشتركة

إذا تسرّب الماء من السطح، أو تعطلت قناة مشتركة، أو ظهرت في الواجهة عيوب تلحق الضرر بشقتكم، فإن جمعية الملاك المشتركين تكون كقاعدة عامة مسؤولة. أبلغوا السنديك بالضرر كتابةً وعلى الفور، ووجّهوا عند الحاجة إنذاراً رسمياً (mise en demeure / ingebrekestelling) إلى الجمعية، وأخطروا شركة التأمين ضد الحريق الخاصة بالعمارة. وإذا رفضت الجمعية إصلاحاً عاجلاً، يجوز للقاضي أن يأمر بتدابير، وفي حالة الاستعجال عن طريق القضاء المستعجل (référé / kort geding).

التقطوا الصور فوراً واحتفظوا بكل المراسلات: فبدون إثبات سبب الضرر وحجمه يصعب التقدم أمام القاضي. وإذا كان السبب محل نزاع، يجوز للقاضي تعيين خبير قضائي (expert judiciaire / gerechtsdeskundige).

الحوار أولاً، ثم القاضي

كثير من نزاعات الملكية المشتركة تُحَل دون حكم قضائي. اطلبوا أولاً توضيحات مكتوبة من السنديك، أو أدرجوا نقطة في جدول أعمال الجمعية العامة المقبلة، أو اقترحوا الوساطة. ويمكنكم أيضاً أن تطلبوا من قاضي الصلح استدعاء الأطراف لمحاولة الصلح.

لكن لا تعوّلوا على الحوار لوقف أجل الأشهر الأربعة. فإذا تعلق الأمر بقرار للجمعية العامة، استشيروا محامياً في الوقت المناسب، وارفعوا الدعوى عند الاقتضاء أثناء استمرار المحادثات.

أسئلة شائعة

كنت غائباً عن الجمعية العامة. هل لا يزال بإمكاني الطعن في القرار؟

نعم، لكن أجل الأشهر الأربعة يسري عليكم أيضاً ابتداءً من تاريخ انعقاد الجمعية. فلا تنتظروا أن تقرؤوا المحضر صدفة: اطلبوه فوراً من السنديك.

السنديك لا يدعو الجمعية العامة إلى الانعقاد. ماذا أفعل؟

يجوز لمالك مشترك أو أكثر يملكون معاً خُمس الحصص على الأقل في الأجزاء المشتركة أن يطلبوا من السنديك دعوة الجمعية العامة إلى الانعقاد. وإذا لم يستجب لذلك خلال ثلاثين يوماً، يجوز لأحدهم أن يدعو بنفسه إلى انعقادها. ويجب توجيه الطلب إلى السنديك برسالة مضمونة (المادة 3.87 من القانون المدني).

هل يجب عليّ المساهمة في أشغال صوّتُّ ضدها؟

نعم كقاعدة عامة. فالقرار المتخذ بصورة سليمة ملزم لجميع الملاك المشتركين، بمن فيهم من صوّتوا ضده. وإذا رأيتم أن القرار غير نظامي أو مشوب بالغش أو تعسفي، فعليكم الطعن فيه خلال أربعة أشهر.

هل يمكنني، بصفتي مالكاً لشقة واحدة، أن أقاضي جمعية الملاك المشتركين بمفردي؟

نعم. يجوز لكل مالك مشترك أن يتصرف بصفة فردية، دون دعم من الملاك الآخرين.

نزاعات الملكية المشتركة: محاميكم في بروكسل

نساعد الملاك المشتركين وجمعيات الملاك في النزاعات المتعلقة بقرارات الجمعية العامة وإدارة السنديك والتكاليف والأضرار. اقرؤوا أيضاً مقالنا حول مضار الجوار وحول النزاعات مع المقاول. هل تقيمون في أوكل أو إكسل أو إتربيك؟ اطّلعوا أيضاً على صفحتنا المخصصة للعقارات والملكية المشتركة في هذه البلديات.

اتصلوا بالرقم 0484 99 22 72 أو راسلونا على asfour@novexadvocaten.be: ففي الملكية المشتركة، الآجال قصيرة.