قانون الإيجار في بلجيكا: حقوق المستأجر والمؤجر والتزاماتهما

يمسّ قانون الإيجار في بلجيكا الحياة اليومية لعدد كبير من المستأجرين والمؤجرين. ومنذ الإصلاح السادس للدولة، أصبح إيجار المساكن من اختصاص الأقاليم (Régions)، ولذلك تختلف القواعد بين بروكسل والفلاندر ووالونيا. تعرض هذه النظرة العامة أهم حقوق المستأجر والمؤجر والتزاماتهما، وتحيل إلى مقالاتنا المفصلة حول كل موضوع، لتجدوا بسرعة المعلومات التي تحتاجون إليها.

ما هي قواعد قانون الإيجار المطبقة في بلجيكا؟

• بروكسل: مدونة الإسكان في بروكسل (Code bruxellois du Logement)، التي تنظم إيجار المساكن منذ 1 يناير 2018، وخضعت لإصلاح عميق في عام 2024.
• الفلاندر: المرسوم الفلمندي بشأن إيجار المساكن، بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة منذ 1 يناير 2019.
• والونيا: المرسوم الوالوني المؤرخ 15 مارس 2018 بشأن إيجار المساكن (décret relatif au bail d’habitation)، بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة منذ 1 سبتمبر 2018.
• الإيجار التجاري: إذا كان المستأجر يستغل محلاً تجارياً في العقار المؤجَّر، تسري القواعد الآمرة لقانون الإيجارات التجارية (loi sur les baux commerciaux). اقرأوا مقالنا حول الإيجار التجاري وتجديده وإنهائه.

يتوقف النظام الواجب التطبيق على موقع العقار، وأحياناً على تاريخ العقد. فعقد إيجار مسكن يقع في بروكسل يخضع إذن لقواعد تختلف عن تلك التي تسري على عقد إيجار مسكن يقع في الفلاندر، بصرف النظر عن مكان توقيعه.

التزامات المؤجر

• تسليم المسكن في حالة تستوفي المعايير الإقليمية المتعلقة بالسلامة والصحة وجودة السكن؛
• القيام بالإصلاحات التي لا تقع على عاتق المستأجر، مثل الإصلاحات الكبرى والإصلاحات الناتجة عن القِدم أو القوة القاهرة؛
• ضمان الانتفاع الهادئ بالمسكن؛
• تسجيل عقد الإيجار ومحضر معاينة حالة المسكن.

التزامات المستأجر

• دفع الإيجار والتكاليف في مواعيدها؛
• استعمال المسكن استعمال الشخص الحريص والمعقول، وفقاً للغرض المتفق عليه في العقد؛
• القيام بالإصلاحات البسيطة والصيانة العادية؛
• إعادة المسكن عند انتهاء الإيجار بالحالة المبينة في محضر معاينة الحالة عند الدخول، باستثناء التآكل العادي أو القِدم أو القوة القاهرة؛
• التأمين على مسؤوليته عن أضرار الحريق والمياه متى فرضت ذلك القواعد الإقليمية أو العقد؛ وفي الفلاندر يُعدّ هذا التأمين إلزامياً بحكم القانون.

عقد الإيجار ومحضر معاينة الحالة

يجب أن يُحرَّر عقد إيجار المسكن كتابةً وأن يتضمن عدداً من البيانات الإلزامية. ويُعَدّ محضر معاينة الحالة عند الدخول (état des lieux) بحضور الطرفين ويُرفَق بالعقد. وهو أهم وسيلة إثبات في أي نزاع حول الأضرار الإيجارية. اقرأوا المزيد عن تحرير عقد الإيجار وعن محضر معاينة الحالة والأضرار الإيجارية.

ضمان الإيجار

يجوز للمؤجر أن يطلب ضمان إيجار (garantie locative)، غير أن الأقاليم تضع له حداً أقصى. ففي بروكسل، لا يتجاوز الضمان بالنسبة للعقود المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024 إيجار شهرين، أياً كان شكله (المادة 248 من مدونة الإسكان في بروكسل). وفي الفلاندر، لا يتجاوز الضمان بالنسبة للعقود المبرمة منذ 1 يناير 2019 إيجار ثلاثة أشهر (المادة 37 من المرسوم الفلمندي بشأن إيجار المساكن). اقرأوا المزيد عن ضمان الإيجار واسترداده.

تسجيل عقد الإيجار

يجب على المؤجر تسجيل عقد الإيجار ومحضر معاينة الحالة؛ ويكون هذا التسجيل مجانياً من حيث المبدأ بالنسبة لعقد إيجار المسكن. وفي الفلاندر، يجب أن يتم التسجيل خلال شهرين من التوقيع؛ وما دام العقد غير مسجل بعد انقضاء هذه المهلة، لا يلتزم المستأجر بمهلة الإشعار العادية ولا بتعويض الإنهاء (المادة 20 من المرسوم الفلمندي بشأن إيجار المساكن). أما في بروكسل، فإن الإقليم هو الذي ينظم تسجيل عقود إيجار المساكن منذ 1 يناير 2025، عبر منصة Irisrent؛ وبحسب الإقليم، يجب حالياً تسجيل العقد أيضاً عبر المنصة الفيدرالية MyRent.

وفي بروكسل أيضاً، لا تسري مهلة الإشعار ولا التعويض المستحق على المستأجر ما دام العقد غير مسجل بعد انقضاء مهلة الشهرين؛ ومنذ 1 يناير 2025 لم يعد يُشترط لذلك إعذار مسبق (mise en demeure) (المادة 228/5 من مدونة الإسكان في بروكسل). أما في والونيا، فلا تسري هذه القاعدة إلا إذا وجّه المستأجر إلى المؤجر إعذاراً بتسجيل العقد وظل هذا الإعذار دون أثر لمدة شهر (المادة 54 من المرسوم الوالوني). كما يمنح التسجيل العقد تاريخاً ثابتاً (date certaine)، وهو أمر مهم في والونيا عند بيع المسكن.

بيع المسكن المؤجَّر

إذا بيع المسكن المؤجَّر، يحل المشتري محل المؤجر في جميع حقوقه والتزاماته في الفلاندر، وكذلك في بروكسل بالنسبة للبيوع التي تمت منذ 1 نوفمبر 2024، حتى وإن لم يكن لعقد الإيجار تاريخ ثابت (المادة 38 من المرسوم الفلمندي بشأن إيجار المساكن؛ المادة 229 من مدونة الإسكان في بروكسل). ولا يجوز للمشتري حينئذ إنهاء العقد إلا وفق الشروط التي تحددها القواعد الإقليمية. أما في والونيا، فيظل عقد الإيجار الذي له تاريخ ثابت، عن طريق التسجيل مثلاً، سارياً في مواجهة المشتري؛ وإذا لم يكن للعقد تاريخ ثابت، يظل المشتري ملزماً به متى كان المستأجر يشغل المسكن منذ ستة أشهر على الأقل، لكنه يتمتع حينئذ بإمكانيات أوسع لإنهائه (المادة 63 من المرسوم الوالوني). وبصفتكم مستأجرين، لا داعي للخشية من أن يؤدي البيع تلقائياً إلى إنهاء إيجاركم.

المدة وربط الإيجار بالمؤشر والإنهاء

يُبرَم عقد إيجار المسكن الذي يُتخذ محل إقامة رئيسياً لمدة تسع سنوات كقاعدة عامة. ويجوز إبرام عقد قصير المدة لا تتجاوز مدته ثلاث سنوات، بشرط أن يكون مكتوباً. ويمكن من حيث المبدأ ربط الإيجار بمؤشر الأسعار (indexation) مرة واحدة في السنة إذا كان العقد مكتوباً؛ ويجب طلب ذلك كتابةً، ولا يسري بأثر رجعي لأكثر من ثلاثة أشهر. وفي السنوات الأخيرة، ربطت الأقاليم أيضاً هذا الربط بشهادة الأداء الطاقي للمسكن (certificat PEB)، وفق قواعد تختلف باختلاف الإقليم والفترة.

يجوز للمستأجر إنهاء عقد التسع سنوات في أي وقت بإشعار مدته ثلاثة أشهر؛ وخلال السنوات الثلاث الأولى يكون التعويض مستحقاً كقاعدة عامة. أما المؤجر فلا يجوز له الإنهاء إلا للأسباب التي يحددها القانون، مثل شغل المسكن شخصياً، أو القيام بأشغال تجديد كبرى، أو، في أوقات معينة، دون ذكر سبب مقابل دفع تعويض، وذلك في جميع الحالات بإشعار مدته ستة أشهر. اقرأوا المزيد عن ربط الإيجار بالمؤشر والإنهاء من جانب المؤجر والإنهاء من جانب المستأجر.

عيوب المسكن والإيجار غير المدفوع

إذا كانت في المسكن عيوب، كالرطوبة أو العفن، وجب على المستأجر الإبلاغ عنها، ويجوز له بشروط معينة أن يطالب بالإصلاح أو بتخفيض الإيجار أو بفسخ العقد.

وإذا لم يدفع المستأجر الإيجار، جاز للمؤجر استيفاء المتأخرات والمطالبة بفسخ العقد، على أن يكون الإخلاء آخر خطوة. ويستلزم الإخلاء صدور قرار قضائي، ويتولى تنفيذه المحضر القضائي (huissier de justice)؛ ولا يجوز للمؤجر أبداً أن يُخرج المستأجر بنفسه. اقرأوا المزيد عن الرطوبة والعيوب في المسكن المؤجَّر والمستأجر الذي لا يدفع وإجراءات الإخلاء.

قاضي الصلح في نزاعات الإيجار

يختص قاضي الصلح (juge de paix) في المكان الذي يقع فيه العقار بالنظر في جميع النزاعات المتعلقة بإيجار العقارات، أياً كانت قيمتها. ويمكن رفع نزاع الإيجار بموجب عريضة (requête)، وهو إجراء أبسط وأقل تكلفة عادةً من التكليف بالحضور (citation). ويمكن أيضاً طلب محاولة صلح أمام قاضي الصلح قبل ذلك. اقرأوا المزيد عن الإجراءات أمام قاضي الصلح.

أسئلة متكررة

هل يجوز للمؤجر دخول المسكن؟

لا يجوز له ذلك إلا وفقاً لما اتُّفق عليه في العقد أو بموافقتكم، مثلاً لإجراء إصلاحات أو لزيارات المعاينة عند البيع أو انتهاء الإيجار. ولا يجوز للمؤجر دخول المسكن من تلقاء نفسه، إذ يحق للمستأجر الانتفاع الهادئ بالمسكن.

هل يجوز لي بصفتي مستأجراً أن أؤجر المسكن من الباطن؟

الإيجار من الباطن للمسكن بأكمله، إذا كان مستأجَراً بوصفه محل إقامة رئيسياً، محظور كقاعدة عامة. أما الإيجار الجزئي من الباطن فيخضع لشروط، منها موافقة المؤجر. راجعوا عقدكم والقواعد الإقليمية قبل الإيجار من الباطن. وقد يشكل الإيجار من الباطن دون الموافقة المطلوبة سبباً لفسخ عقد إيجاركم أنتم.

هل يجوز لي حبس الإيجار إذا لم يقم المؤجر بالإصلاحات؟

هذا أمر محفوف بالمخاطر، إذ لا يجوز حبس الإيجار إلا عند إخلال جسيم من المؤجر وبما يتناسب مع هذا الإخلال. وإذا رأى قاضي الصلح لاحقاً أن الحبس لم يكن مبرراً، فستكونون أنتم المخطئين وتعرّضون عقد إيجاركم للفسخ. لذلك وجّهوا أولاً إنذاراً رسمياً (mise en demeure) كتابياً إلى المؤجر، واطلبوا عند الاقتضاء من قاضي الصلح أن يأمر بالإصلاحات أو بتخفيض الإيجار.

مكتب Novex Advocaten إلى جانبكم

نساعد المستأجرين والمؤجرين في بروكسل والفلاندر، من تحرير العقد إلى الإجراءات أمام قاضي الصلح. تواصلوا معنا لمناقشة أولى لوضعكم. نعمل باللغات الهولندية والفرنسية والإنجليزية والعربية، ونعرف قواعد كل من إقليم بروكسل والإقليم الفلمندي.

اتصلوا على الرقم 0484 99 22 72 أو راسلونا على asfour@novexadvocaten.be.