المستأجر لا يدفع الإيجار: الخطوات العملية للمؤجر في بلجيكا

المستأجر لا يدفع الإيجار؟ إن المستأجر الذي تأخر شهرًا واحدًا يمثّل حادثًا عابرًا، أما من تأخر ثلاثة أشهر فيمثّل ملفًا قضائيًا. ونادرًا ما يكمن الفرق في المستأجر نفسه، بل في سرعة تحرّك المؤجر.

فيما يلي المسار الذي أثبت فعاليته، من أول تذكير حتى الإخلاء (uithuiszetting / expulsion)، مع المهل التي تُحدث الفرق فعلًا. وثمة قاعدة تسري على كل مرحلة: التزم بحدود القانون، لأن اقتضاء الحق بالذات (eigenrichting / se faire justice soi-même) ينقلب دائمًا على المؤجر.

الخطوة 1: تذكير كتابي دون تأخير

لا بأس بالاتصال الهاتفي، لكن وثّق كل شيء كتابةً. يتضمن الإنذار الرسمي (ingebrekestelling / mise en demeure) المُرسَل بالبريد المضمون الأشهرَ غير المدفوعة، والمبلغ الإجمالي، ومهلة سداد محددة، والتحفظ بجميع الحقوق، بما في ذلك فسخ عقد الإيجار (ontbinding / résolution du bail). وستكون هذه الوثيقة لاحقًا دليلك الإثباتي ونقطة انطلاق كل مهلة. كما تبدأ فوائد التأخير على الإيجار المتأخر، من حيث المبدأ، بالسريان اعتبارًا من الإنذار.

أرفق بالتذكير كشفًا بالمدفوعات: التاريخ والمبلغ والبيان المرافق للتحويل. يقدّر القضاة المؤجرَ الذي يأتي بحساب واضح، كما أن ذلك يحرم المستأجر من الدفع التقليدي بأن «جزءًا كبيرًا قد سُدِّد بالفعل».

الخطوة 2: ضمان الإيجار — متى يُستعمل ومتى لا يُستعمل

يُعدّ ضمان الإيجار (huurwaarborg / garantie locative) تأمينًا، لكن لا يجوز لك التصرف فيه بإرادتك المنفردة. ولا يُفرج عنه إلا بموافقة كتابية من الطرفين أو بناءً على قرار قضائي. ومن يلجأ إليه رغم ذلك لتغطية الإيجار المتأخر يخلق نزاعًا ثانيًا فوق الأول.

فضلًا عن ذلك، فإن الضمان محدد قانونًا بما يعادل إيجار شهرين أو ثلاثة أشهر، بحسب الإقليم وشكل الضمان. ونادرًا ما يغطي ذلك كامل المتأخرات مضافًا إليها الأضرار اللاحقة بالعقار المؤجر. لذا اطلب أثناء الدعوى أن يأمر القاضي بالإفراج عن الضمان لصالحك في حدود مطالبتك. المزيد عن ضمان الإيجار.

الخطوة 3: قاضي الصلح

يختص قاضي الصلح (vrederechter / juge de paix) في المكان الذي يقع فيه العقار المؤجر بجميع نزاعات الإيجار، أيًّا كان المبلغ. وأمامك طريقان:

• محاولة الصلح. مجانية من حيث المبدأ وسريعة وغير رسمية: يُستدعى الطرفان ويسعى القاضي إلى التوصل إلى اتفاق بينهما. وإذا تحقق الاتفاق، يُدوَّن في محضر صلح له القوة التنفيذية. ومع المستأجرين الذين يمرّون بصعوبات مؤقتة، كثيرًا ما يتيح هذا الطريق استرداد المال أسرع من الحكم.
• الدعوى الموضوعية، وتُرفع بعريضة (verzoekschrift / requête) أو بتكليف بالحضور (dagvaarding / citation). وتطلب فيها إلزام المستأجر بدفع الإيجار المتأخر مع الفوائد، وفسخ عقد الإيجار بسبب خطأ المستأجر، وتعويضًا عن مدة إعادة التأجير، والإخلاء، وتعويض إشغال حتى المغادرة الفعلية، والتعويض عن الأضرار اللاحقة بالعقار المؤجر، والإفراج عن ضمان الإيجار لصالحك.

إذا طلبتَ إخلاء المستأجر من المسكن الذي يقيم فيه، يتولى قلم كتاب المحكمة (في حالة العريضة) أو المحضر القضائي (في حالة الاستدعاء) إبلاغ المركز العمومي للعمل الاجتماعي (OCMW / CPAS) بالدعوى؛ ولا ينص المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن ولا مدونة الإسكان البروكسلية على حق المستأجر في الاعتراض على ذلك. وليس ذلك سببًا للتأخير، بل خطوة قانونية قد تحمل الحل بعينه: إذ يمكن للمركز أن يرافق المستأجر، بل وأن يساهم أحيانًا في السداد.

واعلم أيضًا أن قاضي الصلح قد يمنح المستأجر تسهيلات في السداد، مع مراعاة وضع كل طرف. وعندئذ يكون للملف الموثّق جيدًا وزن كبير. اقرأ المزيد عن نزاع الإيجار أمام قاضي الصلح.

الخطوة 4: الإخلاء

يتطلب الإخلاء سندًا تنفيذيًا، كحكم قضائي. وفي حالة المسكن، لا يجوز تنفيذه من حيث المبدأ إلا بعد مرور شهر واحد على تبليغ الحكم، مع وجود استثناءات، كأن يكون المستأجر قد غادر العقار أو أن يحدد القاضي مهلة أخرى. ويتولى المحضر القضائي (gerechtsdeurwaarder / huissier de justice) تنظيم التنفيذ ويُعلم المستأجر مسبقًا بموعده: قبل سبعة أيام تقويمية على الأقل في الإقليم الفلمنكي، وقبل خمسة عشر يوم عمل على الأقل في بروكسل. وفي بروكسل، يسري فضلًا عن ذلك وقف شتوي لعمليات الإخلاء القضائي من 1 نوفمبر إلى 15 مارس، مع استثناءات.

توقّع أن تمتد المدة بضعة أشهر بين التذكير الأول والإخلاء الفعلي للعقار. وهذا الواقع جزء من الموازنة: فخطة سداد مقسّطة مقرونة بشرط صارم لسقوط الأجل، ويُفضَّل تثبيتها أمام قاضي الصلح، قد تكون أحيانًا أجدى ماليًا من إجراءات تستغرق أشهرًا بينما يتواصل تراكم دين الإيجار. المزيد عن الإخلاء.

المستأجر لا يدفع الإيجار: أي قواعد تسري وأين؟

أصبح قانون الإيجار إلى حد كبير من اختصاص الأقاليم. فعلى المسكن الواقع في الإقليم الفلمنكي يسري المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن (Vlaams Woninghuurdecreet)، وعلى المسكن الواقع في بروكسل تسري مدونة الإسكان البروكسلية (Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode)، وعلى المسكن الواقع في والونيا يسري المرسوم الوالوني المؤرخ 15 مارس 2018 بشأن إيجار المساكن. وتختلف هذه النصوص في أمور عدة، منها مهل الإشعار بإنهاء العقد، وتعويضات الإنهاء، وضمان الإيجار، ومحضر معاينة حالة العقار، وقواعد الإخلاء.

أما المحل التجاري، فيسري عليه قانون الإيجارات التجارية (Handelshuurwet / loi sur les baux commerciaux) متى كان المستأجر يمارس فيه تجارة التجزئة أو حرفة على اتصال مباشر بالجمهور. وأما المكتب، فتسري عليه عادةً القواعد العامة للإيجار الواردة في القانون المدني القديم (ancien Code civil / oud Burgerlijk Wetboek). لذا احرص أولًا على تحديد النظام القانوني الواجب التطبيق، فهو يحدد استراتيجيتك بأكملها.

المستندات التي يقوم عليها ملفك

• عقد الإيجار المسجَّل؛
• محضر معاينة حالة العقار عند الدخول (plaatsbeschrijving / état des lieux)، المُعَدّ حضوريًا بين الطرفين؛
• ما يثبت ضمان الإيجار والطريقة التي قُدِّم بها؛
• كشف زمني بالمدفوعات؛
• الإنذار الرسمي وكامل المراسلات، بما فيها الرسائل المضمونة مع ما يثبت إرسالها؛
• صور فوتوغرافية أو محاضر معاينة في حال وجود أضرار ظاهرة.

ما يُستحسن تجنّبه

تغيير الأقفال، أو قطع الكهرباء أو الماء، أو منع المستأجر من الدخول: هذا كله اقتضاء للحق بالذات. ولن تجني منه أي فائدة، بل ستواجه دعوى مقابلة، فضلًا عن أنه يُضعف مصداقيتك أمام قاضي الصلح.

كذلك فإن «إنهاء عقد الإيجار بسبب عدم الدفع» بإرادتك المنفردة أمر محفوف بالمخاطر: فالفسخ بمجرد الإخطار (المادة 5.93 من القانون المدني) يتم على مسؤوليتك، وجوازه في مسائل الإيجار محل خلاف؛ لذا يُستحسن أن تطلب فسخ العقد بسبب عدم الدفع من قاضي الصلح. ولا يفيدك شرط الفسخ الصريح في عقد الإيجار، لأن مثل هذا الشرط يُعدّ في مسائل الإيجار كأن لم يكن (réputée non écrite). وحتى بعد الفسخ، لا يجوز لك إخراج المستأجر بنفسك: فذلك يستلزم سندًا تنفيذيًا ومحضرًا قضائيًا.

أسئلة شائعة

هل يمكنني استخدام ضمان الإيجار لتغطية الإيجار المتأخر؟

ليس بإرادتك المنفردة. فلا يُفرج عن الضمان إلا بموافقة كتابية من الطرفين أو بناءً على قرار قضائي. وأثناء الدعوى، يمكنك أن تطلب الإفراج عنه لصالحك في حدود ما يدين به المستأجر لك.

بعد كم شهرًا من التأخر يمكنني اللجوء إلى قاضي الصلح؟

لا يحدد القانون حدًا أدنى من الأشهر. ويقدّر قاضي الصلح ما إذا كان عدم الدفع جسيمًا بما يكفي لتبرير فسخ عقد الإيجار، وللتأخر المستمر أو المتكرر وزن كبير في هذا التقدير. لذا لا تنتظر طويلًا: فكلما ارتفع الدين، تضاءلت فرصة استرداده كاملًا.

كم يستغرق الأمر حتى يغادر المستأجر المتعثر العقار فعليًا؟

توقّع بضعة أشهر بين التذكير الأول وإخلاء العقار. فبعد تبليغ الحكم، تسري من حيث المبدأ في حالة المسكن مهلة شهر واحد قبل أن يمكن تنفيذ الإخلاء، وفي بروكسل قد يؤخر الوقف الشتوي التنفيذ أكثر من ذلك.

هل يمكنني إنهاء عقد الإيجار بنفسي إذا لم يدفع المستأجر؟

ليس بقرار منفرد منك. ففسخ العقد بسبب عدم الدفع يُطلب من قاضي الصلح، وشرط الفسخ الصريح يُعدّ في مسائل الإيجار كأن لم يكن. ومن يغيّر الأقفال أو يقطع الماء أو الطاقة من تلقاء نفسه يعرّض نفسه لدعوى مقابلة.

وماذا لو غادر المستأجر دون أن يدفع؟

يبقى الدين قائمًا. فاستنادًا إلى حكم قضائي، يمكن للمحضر القضائي تحصيل الإيجار المتأخر والفوائد والتعويض عن الأضرار، ولا سيما عن طريق الحجز على الأجر أو الحسابات المصرفية، في الحدود القانونية لما يجوز الحجز عليه.

نوفكس للمحاماة (Novex Advocaten): مساندة المؤجرين

نتولى صياغة الإنذار الرسمي، ونباشر الإجراءات أمام قاضي الصلح، ونتابع التنفيذ مع المحضر القضائي. أرسل إلينا عقد الإيجار ومحضر معاينة حالة العقار وكشف المدفوعات، وستعرف سريعًا أي مسار هو الأنجع في حالتك. ونقدّم لك المساعدة بالهولندية والفرنسية والإنجليزية والعربية.

اتصل على 0484 99 22 72 أو راسلنا على asfour@novexadvocaten.be.