محضر حالة العقار والأضرار الإيجارية: الدليل الذي يصنع الفرق

عند انتهاء كل عقد إيجار تقريبًا يُطرح السؤال نفسه: أيّ الأضرار تُعدّ أضرارًا إيجارية (dégâts locatifs / huurschade)، وما الذي يدخل في الاستهلاك العادي (usure normale / normale slijtage)؟ والجواب يتوقف على وثيقة واحدة هي محضر حالة العقار (état des lieux / plaatsbeschrijving). فمن لم يُعِدّه أو أعدّه بإهمال كثيرًا ما يخسر النزاع حول الأضرار الإيجارية قبل أن يبدأ. يشرح هذا المقال القواعد المطبقة على إيجار المساكن في بروكسل وفلاندر ببلجيكا، وكيف تُثبَت الأضرار الإيجارية، وكيف يُفصَل في النزاع.

منذ الإصلاح السادس للدولة، أصبح إيجار المساكن من اختصاص الأقاليم. ففي بروكسل ترد القواعد في قانون الإسكان البروكسلي (Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode)، وفي فلاندر في المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن (décret flamand relatif à la location d’habitations / Vlaams Woninghuurdecreet)؛ وقد تظل القواعد الفدرالية السابقة سارية على عقود الإيجار الأقدم. ولوالونيا مرسومها الخاص الذي لا يتناوله هذا المقال. وتجدون نظرة عامة على سائر حقوقكم والتزاماتكم في مقالنا حول قانون الإيجار في بلجيكا.

محضر حالة العقار عند الدخول إلزامي

في كلا الإقليمين، يجب على المستأجر والمؤجر أن يُعِدّا عند بداية الإيجار محضرًا مفصلًا لحالة العقار، بحضور الطرفين (contradictoirement / op tegenspraak) وعلى نفقتهما المشتركة. ويتم ذلك إما حين يكون المسكن لا يزال شاغرًا، وإما خلال الشهر الأول من السكن. ويمكن للطرفين تحرير المحضر بنفسيهما أو تعيين خبير معًا، وتُقسَم التكاليف حينئذ بينهما. وفي فلاندر يُرفَق المحضر بعقد الإيجار المكتوب ويُسجَّل معه (المادة 9، الفقرة 1، من المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن).

ويعني «بحضور الطرفين» أن يكون الطرفان حاضرين أو ممثَّلين وأن يوقّعا الوثيقة. أما الوصف الذي يحرره المؤجر وحده ولم يوقّعه المستأجر قط، فلا تكون له هذه القوة الثبوتية. وإذا أُدخلت على العقار تعديلات مهمة أثناء الإيجار، جاز لكل طرف أن يطلب محضرًا تكميليًا.

وإذا رفض أحد الطرفين التعاون أو لم يتفق الطرفان على تعيين الخبير، جاز للطرف الأكثر حرصًا أن يطلب من قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter) تعيين خبير. ويجب التحرك بسرعة، لأن القانون يربط هذا الطلب بآجال قصيرة: ففي فلاندر يجب تقديم العريضة قبل انتهاء الشهر الأول الذي يستطيع فيه المستأجر التصرف في المسكن (المادة 9، الفقرة 1، من المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن)؛ أما في بروكسل، حيث تسري المادة 1730 من القانون المدني القديم (المادة 220، الفقرة 1، من قانون الإسكان البروكسلي)، فيجب تقديمها قبل انقضاء أجل شهر واحد أو خمسة عشر يومًا، بحسب الحالة. فلا تنتظروا نهاية الإيجار لإثارة المشكلة.

ماذا يجب أن يتضمن محضر حالة العقار الجيد؟

يصف المحضر المفيد المسكنَ غرفةً غرفة: الأرضيات والجدران والأسقف والنوافذ والنجارة والأبواب والمرافق الصحية وأجهزة المطبخ والتدفئة. ويذكر قراءات عدادات الماء والغاز والكهرباء، وعدد المفاتيح المسلَّمة، وحالة الحديقة أو الملحقات. فالعبارات الغامضة مثل «حالة جيدة» لا تقول الكثير، أما الوصف الدقيق للخدوش والبقع والتشققات فيقول كل شيء. وتكتمل الوثيقة بصور مؤرخة مرفقة وبتوقيع الطرفين.

خذوا الوقت الكافي وتحققوا أيضًا مما لا يظهر فورًا: هل تعمل الأجهزة، وهل تُغلَق النوافذ والأبواب جيدًا، وهل توجد آثار رطوبة؟ وما لا يمكنكم التحقق منه في اليوم نفسه، مثل عمل التدفئة في الصيف، يُستحسن تدوينه صراحةً كتحفّظ. ولا توقّعوا أبدًا محضرًا لم تقرؤوه كاملًا.

ماذا لو لم يُحرَّر محضر لحالة العقار؟

في هذه الحالة يكون المؤجر أساسًا في موقف ضعيف. ففي فلاندر ينص المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن صراحةً على أنه في غياب محضر مفصل، يُفترض أن المستأجر تسلّم العقار في الحالة نفسها التي يوجد عليها عند نهاية الإيجار، ما لم يُثبَت العكس. ويسري الافتراض نفسه في بروكسل، لأن قانون الإسكان البروكسلي ينص صراحةً على تطبيق المادة 1731 من القانون المدني القديم (المادة 220، الفقرة 1). ومن دون هذه الوثيقة يصبح إثبات الأضرار الإيجارية صعبًا للغاية.

وللمستأجر أيضًا مصلحة في ذلك. فالعيوب التي كانت موجودة عند الدخول ولم تُدوَّن في أي مكان كثيرًا ما تثير في نهاية الإيجار نزاعًا حول من تسبب فيها. والصور غير المؤرخة أو الرسائل الإلكترونية المتفرقة نادرًا ما يكون لها وزن محضرٍ محرَّر بحضور الطرفين.

أضرار إيجارية أم استهلاك عادي؟

يجب على المستأجر أن يعيد المسكن كما تسلّمه وفقًا لمحضر حالة العقار، باستثناء ما هلك أو تلف بسبب القِدم أو القوة القاهرة (force majeure / overmacht). ويُلحَق بذلك الاستهلاك العادي الناتج عن الاستعمال المألوف، فلا يتحمله المستأجر. وفي فلاندر يُسأل المستأجر عن الأضرار التي تحدث أثناء الإيجار، ما لم يُثبت أنها وقعت دون خطأ منه.

• الاستهلاك العادي: تآكل كسوة الأرضيات بعد سنوات من السكن، وبهتان الطلاء، وآثار استعمال خفيفة على الأبواب والخزائن.
• الأضرار الإيجارية: آثار الحروق، والثقوب في الأبواب، والمرافق الصحية المكسورة، والأضرار التي تسببها الحيوانات الأليفة، والحديقة المهملة، أو الرطوبة الناتجة عن سوء التهوية.

وعند تقدير الضرر، يراعي قضاة الصلح عادةً عمر العناصر المتضررة ومدة صلاحيتها. فمن يُتلف مطبخًا عمره عشر سنوات لا يدفع، كقاعدة عامة، ثمن مطبخ جديد. ويُسمّى ذلك خصمًا بسبب القِدم (vétusté / vetusteit).

ويُسأل المستأجر عن الحريق، ما لم يُثبت أنه نشب دون خطأ منه؛ وفي فلاندر وبروكسل تسري هذه القاعدة صراحةً على الأضرار الناجمة عن المياه أيضًا (المادة 29 من المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن؛ المادة 220/1 من قانون الإسكان البروكسلي). وفي فلاندر يجب على المستأجر فضلًا عن ذلك أن يؤمّن على هذه المسؤولية إلزاميًا. أما في بروكسل فيسري هذا الالتزام بالتأمين على عقود الإيجار المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك؛ وبالنسبة للعقود الأقدم، راجعوا ما ينص عليه عقدكم.

وأبلغوا المؤجر أيضًا في الوقت المناسب وكتابيًا بالعيوب التي تظهر أثناء الإيجار. فالمستأجر الذي يترك العيب يتفاقم دون الإبلاغ عنه قد يُحمَّل مسؤولية الضرر الإضافي الناتج عن ذلك. ولمزيد من المعلومات، اقرؤوا مقالنا حول الرطوبة والعفن وسائر العيوب.

محضر حالة العقار عند الخروج

في نهاية الإيجار تُعاد معاينة حالة المسكن في محضر الخروج. ويحق لكل طرف أن يطلب تحريره بحضور الطرفين وعلى نفقتهما المشتركة (المادة 39، الفقرة 2، من المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن؛ المادة 220، الفقرة 3، من قانون الإسكان البروكسلي). وينبغي القيام بذلك بعد إخلاء المسكن وقبل تسليم المفاتيح. وإذا لم يتفق الطرفان، وجب رفع الأمر إلى قاضي الصلح خلال شهر من إخلاء المسكن في فلاندر، وقبل تسليم المفاتيح في بروكسل.

قارنوا بعد ذلك بين محضر الدخول ومحضر الخروج عنصرًا عنصرًا. فما لم يرد في محضر الدخول يصعب المطالبة به. وإذا اعترضتم على معاينة ما، فاطلبوا تدوين ذلك في الوثيقة نفسها، ولا توقّعوا إلا مع التحفّظ.

نزاع حول الأضرار الإيجارية؟ الخبرة الودية أو القضائية

إذا لم يتفق الطرفان على الأضرار أو على مبلغها، فهناك طريقان. فالخبرة الودية (expertise amiable)، بواسطة خبير واحد يقبله الطرفان، تكون غالبًا أسرع وأقل كلفة. وإن تعذّر ذلك، جاز لقاضي الصلح أن يعيّن خبيرًا قضائيًا يقدّر الأضرار وتكاليف الإصلاح بموضوعية.

والخبرة الجيدة تقارن بين الحالة عند الدخول وعند الخروج وتقدّر مبلغًا لكل بند، مع خصم بسبب القِدم. واحتفظوا أيضًا بفواتير الإصلاحات المنجزة وبعروض الأسعار للأشغال التي لم تُنجَز بعد. وكثيرًا ما تتم تسوية الأضرار عن طريق ضمان الإيجار (garantie locative / huurwaarborg). المزيد عن ضمان الإيجار.

الأسئلة الشائعة

عاين المؤجر الأضرار بعد أن سلّمتُ المفاتيح. هل يُعتدّ بذلك؟

المعاينات الانفرادية اللاحقة ذات قوة ثبوتية محدودة، لا سيما إذا لم تُدعَوا إلى حضورها. ولا تقبلوا أبدًا تسويةً على هذا الأساس دون استشارة.

من يدفع أتعاب الخبير؟

عند الدخول يُحرَّر المحضر قانونًا على النفقة المشتركة للطرفين، وكذلك عند الخروج إذا طلب أحد الطرفين تحرير محضر بحضور الطرفين. وفي حالة الخبرة القضائية يفصل القاضي في المصاريف، وتُحمَّل عادةً على الطرف الخاسر.

هل يجوز للمؤجر أن يطالب بتكاليف أعمال الطلاء؟

فقط إذا تجاوز الضرر الاستهلاك العادي، كما في حالة الإتلاف أو التعديلات دون موافقة. أما الطلاء الذي بَهُت أو اتّسخ قليلًا بعد سنوات من السكن فيُعدّ كقاعدة عامة استهلاكًا عاديًا.

هل تكفي الصور كدليل؟

الصور المؤرخة مُكمِّل مفيد، لكنها لا تحل محل محضر محرَّر بحضور الطرفين. ويُفضَّل إرفاق الصور بمحضر حالة العقار.

هل يجوز للمؤجر أن يحتجز ضمان الإيجار ببساطة بسبب الأضرار؟

لا. فلا يجوز التصرف في ضمان إيجار مودَع في حساب مجمَّد إلا بموافقة كتابية من الطرفين أو بناءً على حكم قضائي. وعند عدم الاتفاق، يفصل قاضي الصلح في الأضرار المطالَب بها.

محامٍ في قانون الإيجار: Novex Advocaten إلى جانبكم

نرافق المستأجرين والمؤجرين في النزاعات المتعلقة بالأضرار الإيجارية، وننظم خبرة ودية أو نتولى الإجراءات أمام قاضي الصلح. اقرؤوا أيضًا مقالنا حول الإجراءات أمام قاضي الصلح.

اتصلوا على 0484 99 22 72 أو راسلونا عبر asfour@novexadvocaten.be.