Uw huurder betaalt niet: het stappenplan voor verhuurders

Uw huurder betaalt niet? Een huurder die één maand achterstaat, is een incident; een huurder die drie maanden achterstaat, is een dossier. Het verschil zit bijna nooit in de huurder, maar in hoe snel de verhuurder reageert.

Hieronder staat het traject dat werkt, van de eerste aanmaning tot de uithuiszetting, met de termijnen die er werkelijk toe doen. Eén regel geldt in elke fase: u blijft binnen de wet, want eigenrichting keert zich altijd tegen de verhuurder.

Stap 1: schriftelijk aanmanen, meteen

Bel gerust, maar leg alles schriftelijk vast. Een aangetekende ingebrekestelling vermeldt de achterstallige maanden, het totale bedrag, een concrete betaaltermijn en het voorbehoud van alle rechten, inclusief de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat document is later uw bewijsstuk en het vertrekpunt van elke termijn. Vanaf de ingebrekestelling lopen in principe ook de verwijlinteresten op de achterstallige huur.

Voeg bij de aanmaning een overzicht van de betalingen: datum, bedrag, mededeling. Rechters waarderen een verhuurder die met een duidelijke afrekening komt, en het ontneemt de huurder het klassieke verweer dat “er al veel betaald is”.

Stap 2: de huurwaarborg — waarvoor wel en niet

De huurwaarborg dient als zekerheid, maar u kunt er niet eenzijdig over beschikken. Vrijgave gebeurt enkel met een schriftelijk akkoord van beide partijen of op grond van een rechterlijke beslissing. Wie de waarborg toch zonder meer aanspreekt voor achterstallige huur, creëert een tweede geschil bovenop het eerste.

Bovendien is de waarborg wettelijk begrensd tot twee of drie maanden huur, naargelang het gewest en de vorm van de waarborg. Dat dekt zelden de volledige achterstand plus de huurschade. Vraag daarom in de procedure dat de rechter de waarborg aan u vrijgeeft ten belope van uw vordering. Meer over de huurwaarborg.

Stap 3: de vrederechter

De vrederechter van de plaats waar het gehuurde goed ligt, is bevoegd voor alle huurgeschillen, ongeacht het bedrag. Twee wegen staan open:

• De verzoeningspoging. In principe kosteloos, snel en informeel: beide partijen worden opgeroepen en de rechter probeert een akkoord te bereiken. Wordt dat bereikt, dan wordt het vastgelegd in een proces-verbaal met uitvoerbare kracht. Voor huurders die tijdelijk in moeilijkheden zitten, levert dit vaak sneller geld op dan een vonnis.
• De vordering ten gronde, ingeleid bij verzoekschrift of dagvaarding. U vraagt de veroordeling tot betaling van de achterstallige huur met interesten, de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder, een wederverhuringsvergoeding, de uithuiszetting, een bezettingsvergoeding tot het effectieve vertrek, de vergoeding van de huurschade en de vrijgave van de huurwaarborg in uw voordeel.

Vordert u de uithuiszetting van een huurder uit de woning waar hij verblijft, dan brengt de griffie (bij een verzoekschrift) of de gerechtsdeurwaarder (bij een dagvaarding) het OCMW van de vordering op de hoogte; het Vlaams Woninghuurdecreet en de Brusselse Huisvestingscode voorzien daarbij geen verzet van de huurder. Dat is geen vertraging, maar een wettelijke stap die soms net de oplossing brengt: het OCMW kan de huurder begeleiden en soms tussenkomen in de betaling.

Weet ook dat de vrederechter de huurder, rekening houdend met ieders situatie, betalingsfaciliteiten kan toestaan. Een goed gedocumenteerd dossier weegt dan zwaar. Lees meer over een huurgeschil voor de vrederechter.

Stap 4: de uithuiszetting

Een uithuiszetting vereist een uitvoerbare titel, zoals een vonnis. Uit een woning kan ze in principe pas worden uitgevoerd één maand na de betekening van het vonnis, behoudens uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer de huurder het goed al heeft verlaten of de rechter een andere termijn bepaalt. De gerechtsdeurwaarder organiseert de uitvoering en brengt de huurder vooraf op de hoogte van de datum: in Vlaanderen ten minste zeven kalenderdagen, in Brussel ten minste vijftien werkdagen vooraf. In Brussel geldt bovendien van 1 november tot 15 maart een wintermoratorium op gerechtelijke uithuiszettingen, met uitzonderingen.

Reken op een doorlooptijd van enkele maanden tussen de eerste aanmaning en de effectieve ontruiming. Die realiteit hoort bij de afweging: soms is een gespreide betalingsregeling met een strikt vervalbeding, bij voorkeur vastgelegd voor de vrederechter, financieel interessanter dan een procedure die maanden duurt terwijl de huurschuld verder oploopt. Meer over de uithuiszetting.

Huurder betaalt niet: welke regels gelden waar?

Huurrecht is grotendeels geregionaliseerd. Voor een woning in het Vlaams Gewest geldt het Vlaamse Woninghuurdecreet, voor een woning in Brussel de Brusselse Huisvestingscode en voor een woning in Wallonië het Waalse decreet van 15 maart 2018 over de woninghuur. Zij verschillen onder meer op het vlak van de opzeggingstermijnen, de opzegvergoedingen, de huurwaarborg, de plaatsbeschrijving en de regels rond uithuiszetting.

Voor een handelspand geldt de Handelshuurwet wanneer de huurder er kleinhandel drijft of een ambacht uitoefent in rechtstreeks contact met het publiek. Voor een kantoor gelden in de regel de algemene huurregels van het oud Burgerlijk Wetboek. Laat dus eerst bepalen welk regime van toepassing is: het bepaalt uw hele strategie.

De stukken die uw dossier dragen

• de geregistreerde huurovereenkomst;
• de plaatsbeschrijving bij intrede, tegensprekelijk opgesteld;
• het bewijs van de huurwaarborg en de wijze waarop die werd gesteld;
• een chronologisch betalingsoverzicht;
• de ingebrekestelling en de volledige correspondentie, inclusief de aangetekende zendingen met bewijs van verzending;
• foto’s of vaststellingen bij zichtbare schade.

Wat u beter niet doet

Sloten vervangen, elektriciteit of water afsluiten, of de huurder de toegang ontzeggen: dat is eigenrichting. Het levert u geen voordeel op maar wel een tegenvordering, en het ondermijnt uw geloofwaardigheid bij de vrederechter.

Ook een huurovereenkomst eenzijdig “beëindigen wegens wanbetaling” is riskant: een ontbinding bij kennisgeving (artikel 5.93 Burgerlijk Wetboek) gebeurt op eigen risico en is in huurzaken omstreden, dus vraagt u de ontbinding wegens wanbetaling best aan de vrederechter. Een uitdrukkelijk ontbindend beding in het huurcontract biedt geen uitweg, want in huurzaken wordt zo’n beding voor niet geschreven gehouden. En zelfs na de ontbinding mag u de huurder niet zelf buitenzetten: daarvoor zijn een uitvoerbare titel en een gerechtsdeurwaarder nodig.

Veelgestelde vragen

Mag ik de huurwaarborg gebruiken om de achterstallige huur te dekken?

Niet eenzijdig. De waarborg wordt enkel vrijgegeven met een schriftelijk akkoord van beide partijen of op grond van een rechterlijke beslissing. In de procedure kunt u vragen dat de waarborg aan u wordt vrijgegeven ten belope van wat de huurder u verschuldigd is.

Na hoeveel maanden achterstand kan ik naar de vrederechter?

De wet legt geen minimum aantal maanden vast. De vrederechter beoordeelt of de wanbetaling ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen; aanhoudende of herhaalde achterstand weegt daarbij zwaar. Wacht dus niet te lang: hoe hoger de schuld oploopt, hoe kleiner de kans dat u alles recupereert.

Hoelang duurt het voor een wanbetalende huurder effectief vertrekt?

Reken op enkele maanden tussen de eerste aanmaning en de ontruiming. Na de betekening van het vonnis geldt voor een woning in principe nog een termijn van één maand voor de uithuiszetting kan worden uitgevoerd, en in Brussel kan het wintermoratorium de uitvoering verder uitstellen.

Mag ik de huurovereenkomst zelf beëindigen als de huurder niet betaalt?

Niet op eigen houtje. De ontbinding wegens wanbetaling vraagt u aan de vrederechter, en een uitdrukkelijk ontbindend beding wordt in huurzaken voor niet geschreven gehouden. Wie eigenmachtig de sloten vervangt of de nutsvoorzieningen afsluit, riskeert een tegenvordering.

Wat als de huurder vertrekt zonder te betalen?

Dan blijft de schuld bestaan. Op grond van een vonnis kan de gerechtsdeurwaarder de achterstallige huur, de interesten en de huurschade invorderen, onder meer via beslag op loon of bankrekeningen, binnen de wettelijke grenzen van wat beslagbaar is.

Novex Advocaten: bijstand voor verhuurders

Wij stellen de ingebrekestelling op, leiden de procedure voor de vrederechter en volgen de uitvoering op met de gerechtsdeurwaarder. Bezorg ons de huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving en het betalingsoverzicht — dan weet u snel welk traject in uw geval het meest efficiënt is. Wij staan u bij in het Nederlands, het Frans, het Engels en het Arabisch.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.