Votre locataire ne paie pas son loyer : la marche à suivre pour les bailleurs

Votre locataire ne paie pas son loyer ? Un locataire qui a un mois de retard, c’est un incident ; un locataire qui a trois mois de retard, c’est un dossier. La différence ne tient presque jamais au locataire, mais à la rapidité avec laquelle le bailleur réagit.

Voici la marche à suivre qui fonctionne, du premier rappel jusqu’à l’expulsion, avec les délais qui comptent vraiment. Une règle vaut à chaque étape : restez dans le cadre de la loi, car se faire justice soi-même se retourne toujours contre le bailleur.

Étape 1 : un rappel écrit, sans attendre

Téléphonez si vous le souhaitez, mais consignez tout par écrit. Une mise en demeure envoyée par recommandé mentionne les mois impayés, le montant total, un délai de paiement précis et la réserve de tous droits, y compris la résolution du bail. Ce document constituera par la suite votre pièce probante et le point de départ de chaque délai. C’est aussi, en principe, à partir de la mise en demeure que courent les intérêts moratoires sur les loyers impayés.

Joignez au rappel un relevé des paiements : date, montant, communication. Les juges apprécient un bailleur qui se présente avec un décompte clair, et cela prive le locataire de l’argument classique selon lequel « beaucoup a déjà été payé ».

Étape 2 : la garantie locative — à quoi elle sert, et à quoi elle ne sert pas

La garantie locative sert de sûreté, mais vous ne pouvez pas en disposer unilatéralement. Sa libération n’intervient qu’avec l’accord écrit des deux parties ou sur la base d’une décision judiciaire. Celui qui l’entame malgré tout pour couvrir des loyers impayés crée un second litige qui s’ajoute au premier.

En outre, la garantie est légalement plafonnée à deux ou trois mois de loyer, selon la Région et la forme de la garantie. Elle couvre donc rarement la totalité de l’arriéré, dégâts locatifs en sus. Demandez dès lors, dans la procédure, que le juge libère la garantie en votre faveur à concurrence de votre créance. En savoir plus sur la garantie locative.

Étape 3 : le juge de paix

Le juge de paix du lieu où se situe le bien loué est compétent pour tous les litiges locatifs, quel que soit le montant. Deux voies s’offrent à vous :

• La tentative de conciliation. En principe gratuite, rapide et informelle : les deux parties sont convoquées et le juge tente de les amener à un accord. Si un accord est trouvé, il est consigné dans un procès-verbal ayant force exécutoire. Avec des locataires temporairement en difficulté, cette voie permet souvent de récupérer l’argent plus rapidement qu’un jugement.
• L’action au fond, introduite par requête ou par citation. Vous demandez la condamnation au paiement des loyers impayés avec les intérêts, la résolution du bail aux torts du locataire, une indemnité de relocation, l’expulsion, une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif, la réparation des dégâts locatifs et la libération de la garantie locative en votre faveur.

Si vous demandez l’expulsion d’un locataire du logement où il réside, le greffe (en cas de requête) ou l’huissier de justice (en cas de citation) en informe le CPAS ; le décret flamand sur la location d’habitations et le Code bruxellois du Logement ne prévoient pas d’opposition du locataire à cette communication. Ce n’est pas une source de retard, mais une étape légale qui apporte parfois précisément la solution : le CPAS peut accompagner le locataire et parfois intervenir dans le paiement.

Sachez aussi que le juge de paix peut accorder au locataire des termes et délais de grâce, en tenant compte de la situation de chacun. Un dossier bien documenté pèse alors lourd. Pour en savoir plus : un litige locatif devant le juge de paix.

Étape 4 : l’expulsion

Une expulsion requiert un titre exécutoire, tel qu’un jugement. Lorsqu’il s’agit d’un logement, elle ne peut en principe être exécutée qu’un mois après la signification du jugement, sauf exceptions, par exemple lorsque le locataire a déjà quitté les lieux ou que le juge fixe un autre délai. L’huissier de justice organise l’exécution et informe préalablement le locataire de la date : en Flandre au moins sept jours calendrier à l’avance, à Bruxelles au moins quinze jours ouvrables à l’avance. À Bruxelles s’applique en outre, du 1er novembre au 15 mars, un moratoire hivernal sur les expulsions judiciaires, assorti d’exceptions.

Comptez quelques mois entre le premier rappel et la libération effective des lieux. Cette réalité fait partie de la réflexion : un plan de paiement échelonné assorti d’une clause de déchéance du terme stricte, de préférence acté devant le juge de paix, est parfois financièrement plus intéressant qu’une procédure qui dure des mois pendant que la dette locative continue de s’alourdir. En savoir plus sur l’expulsion.

Votre locataire ne paie pas : quelles règles s’appliquent, et où ?

Le droit du bail est en grande partie régionalisé. Pour un logement situé en Région flamande, c’est le décret flamand sur la location d’habitations qui s’applique ; pour un logement situé à Bruxelles, le Code bruxellois du Logement ; pour un logement situé en Wallonie, le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Ces textes diffèrent notamment en ce qui concerne les délais de préavis, les indemnités de résiliation, la garantie locative, l’état des lieux et les règles en matière d’expulsion.

Pour un local commercial, la loi sur les baux commerciaux s’applique lorsque le locataire y exerce un commerce de détail ou une activité d’artisan en contact direct avec le public. Pour un bureau, ce sont en règle générale les règles de droit commun du bail de l’ancien Code civil qui s’appliquent. Faites donc d’abord déterminer quel régime est applicable : il conditionne toute votre stratégie.

Les pièces sur lesquelles repose votre dossier

• le bail enregistré ;
• l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement ;
• la preuve de la garantie locative et de la manière dont elle a été constituée ;
• un relevé chronologique des paiements ;
• la mise en demeure et l’ensemble de la correspondance, y compris les envois recommandés avec preuve d’envoi ;
• des photos ou des constats en cas de dégâts visibles.

Ce qu’il vaut mieux ne pas faire

Changer les serrures, couper l’électricité ou l’eau, ou refuser l’accès au locataire : c’est se faire justice soi-même. Vous n’en tirerez aucun avantage, mais bien une demande reconventionnelle, et cela sape votre crédibilité auprès du juge de paix.

De même, « mettre fin au bail pour défaut de paiement » de façon unilatérale est risqué : une résolution par notification (article 5.93 du Code civil) se fait à vos risques et est controversée en matière de bail ; mieux vaut donc demander la résolution pour défaut de paiement au juge de paix. Une clause résolutoire expresse dans le bail ne vous est d’aucun secours, car en matière de bail une telle clause est réputée non écrite. Et même après la résolution, vous ne pouvez pas expulser vous-même le locataire : il faut pour cela un titre exécutoire et un huissier de justice.

Questions fréquentes

Puis-je utiliser la garantie locative pour couvrir les loyers impayés ?

Pas unilatéralement. La garantie n’est libérée qu’avec l’accord écrit des deux parties ou sur la base d’une décision judiciaire. Dans la procédure, vous pouvez demander qu’elle soit libérée en votre faveur à concurrence de ce que le locataire vous doit.

Après combien de mois de retard puis-je saisir le juge de paix ?

La loi ne fixe aucun nombre minimum de mois. Le juge de paix apprécie si le défaut de paiement est suffisamment grave pour justifier la résolution du bail ; un arriéré persistant ou répété pèse lourd à cet égard. N’attendez donc pas trop longtemps : plus la dette s’alourdit, plus les chances de tout récupérer diminuent.

Combien de temps faut-il avant qu’un locataire défaillant quitte effectivement les lieux ?

Comptez quelques mois entre le premier rappel et la libération des lieux. Après la signification du jugement, un délai d’un mois s’applique encore en principe pour un logement avant que l’expulsion puisse être exécutée, et à Bruxelles, le moratoire hivernal peut retarder davantage l’exécution.

Puis-je mettre fin moi-même au bail si le locataire ne paie pas ?

Pas de votre propre chef. La résolution pour défaut de paiement se demande au juge de paix, et une clause résolutoire expresse est réputée non écrite en matière de bail. Celui qui change les serrures ou coupe l’eau ou l’énergie de sa propre initiative s’expose à une demande reconventionnelle.

Et si le locataire part sans payer ?

La dette subsiste. Sur la base d’un jugement, l’huissier de justice peut recouvrer les loyers impayés, les intérêts et les dégâts locatifs, notamment par une saisie sur salaire ou sur comptes bancaires, dans les limites légales de ce qui est saisissable.

Novex Advocaten : l’accompagnement des bailleurs

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