الضمان الإيجاري في بروكسل والفلاندر: الحد الأقصى والأشكال والاسترداد

قلّما يثير موضوع من مواضيع الإيجار من الخلافات ما يثيره الضمان الإيجاري (garantie locative / huurwaarborg): مبلغ مطلوب يفوق الحد المسموح به، أو ضمان لم يُودَع بالطريقة الصحيحة، أو ضمان لا يُفرَج عنه عند انتهاء الإيجار. وتختلف القواعد فضلًا عن ذلك من إقليم إلى آخر، وقد عُدّلت في بروكسل بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024. يقدّم هذا المقال لمحة شاملة عن الضمان الإيجاري في إيجار المساكن في بروكسل وفي الفلاندر: الحد الأقصى لمبلغه، والأشكال التي يمكن أن يتخذها، وكيفية الإفراج عنه عند نهاية الإيجار.

ما القواعد التي تسري على الضمان الإيجاري؟

تخضع المساكن الواقعة في بروكسل لقانون السكن لمنطقة بروكسل (Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode). أما عقود إيجار المساكن في الفلاندر المبرمة منذ 1 يناير 2019، فيسري عليها المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن (décret flamand / Vlaams Woninghuurdecreet). وتظل عقود الإيجار الفلمنكية الأقدم خاضعة للقواعد الفدرالية السابقة: إيجار شهرين كحد أقصى في حساب فردي باسم المستأجر (compte individualisé / geïndividualiseerde rekening)، أو ثلاثة أشهر في حالة الضمان البنكي (garantie bancaire / bankwaarborg).

فالعبرة إذن بمكان وجود المسكن وبتاريخ إبرام عقد الإيجار، لا بالمكان الذي وُقّع فيه العقد. والضمان ليس إلزاميًا بحكم القانون أصلًا، بل إن عقد الإيجار هو الذي يحدد ما إذا كان سيُطلب. أما المساكن الواقعة في والونيا فتخضع لقواعد خاصة لا يتناولها هذا المقال. اطّلعوا أيضًا على لمحتنا العامة حول قانون الإيجار في بلجيكا.

ما الحد الأقصى لمبلغ الضمان الإيجاري؟

• بروكسل: بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024، لا يجوز أن يتجاوز الضمان إيجار شهرين، أيًّا كان شكله (المادة 248 من قانون السكن لمنطقة بروكسل). أما عقود الإيجار الأقدم في بروكسل، فكان الحد الأقصى فيها إيجار شهرين في الحساب الفردي وثلاثة أشهر في حالة الضمان البنكي.
• الفلاندر: بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة منذ 1 يناير 2019، إيجار ثلاثة أشهر كحد أقصى، أيًّا كان الشكل.

وإذا طلب المؤجر أكثر من ذلك، فإن الزيادة غير مستحقة ويمكن استردادها. لذا احرصوا على أن يُذكر مبلغ الضمان وشكله بوضوح في عقد الإيجار. المزيد عن تحرير عقد إيجار سكني.

في أي شكل يُقدَّم الضمان الإيجاري؟

الفلاندر. يختار المستأجر بين حساب فردي باسمه لدى مؤسسة مالية، أو ضمانة لدى مؤسسة مالية، أو ضمان بنكي بتدخّل من المركز العمومي للعمل الاجتماعي (CPAS / OCMW)، أو كفالة شخصية (cautionnement / persoonlijke borgstelling) بشرط موافقة المؤجر (المادة 37 من المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن). وفي الكفالة الشخصية يكفل شخص ثالث، كأحد الوالدين مثلًا، التزامات المستأجر.

بروكسل. بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024، يتيح قانون السكن لمنطقة بروكسل للمستأجر أن يختار بين خمسة أشكال: حساب فردي باسمه، أو ضمان بنكي قائم على عقد نموذجي مبرم بين مركز عمومي للعمل الاجتماعي ومؤسسة مالية، أو ضمان بنكي يكوّنه تدريجيًا، أو ضمانة عينية لدى مؤسسة مالية باسمه، أو كفالة شخصية. ويسري الحد الأقصى نفسه، أي إيجار شهرين، على كل شكل من هذه الأشكال. وفي عقد إيجار سكن الطلبة، يجوز الجمع بين الكفالة الشخصية وأحد الأشكال الأخرى (المادة 248 من قانون السكن لمنطقة بروكسل).

وفي الإقليمين معًا، تعود الفوائد المتولدة عن الحساب الفردي إلى المستأجر وتُضاف إلى رأس المال. ويتمتع المؤجر بامتياز (privilège / voorrecht) على رصيد هذا الحساب لضمان أي دين ناشئ عن إخلال المستأجر بالتزاماته. ولذلك لا مكان للضمان في يد المؤجر أو في حسابه الشخصي. وإذا احتفظ به المؤجر رغم ذلك، فإنه يكون ملزمًا بأن يدفع للمستأجر فوائد بحسب متوسط سعر الفائدة في السوق المالية. ويجوز للمستأجر حينئذ أن يخصم مبلغ الضمان، مضافًا إليه الفوائد المرسملة، من الإيجار، بشرط أن يودع هذا المبلغ في حساب فردي باسمه (المادة 37، الفقرة 2، من المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن؛ وفي بروكسل، بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024: المادة 249، الفقرة 1، من قانون السكن لمنطقة بروكسل).

وماذا لو لم يستطع المستأجر دفع الضمان دفعة واحدة؟

توجد في هذه الحالة بدائل. ففي الإقليمين معًا يمكن تقديم ضمان بنكي بتدخّل من المركز العمومي للعمل الاجتماعي، إذ يبرم المركز لهذا الغرض عقدًا نموذجيًا مع البنك، ويضمن البنك المبلغ تجاه المؤجر. وفي بروكسل يمكن للمستأجر فضلًا عن ذلك أن يختار ضمانًا بنكيًا يكوّنه تدريجيًا بأقساط شهرية، بينما يضمن البنك المبلغ كاملًا منذ البداية. ولا يجوز للمؤجر أن يرفض الشكل القانوني الذي يختاره المستأجر؛ ولا تشترط موافقته إلا الكفالة الشخصية في الفلاندر.

استرداد الضمان الإيجاري عند نهاية الإيجار

إذا كان الضمان مودَعًا في حساب فردي، فإن البنك لا يُفرج عنه إلا بناءً على اتفاق مكتوب بين الطرفين، يُحرَّر في أقرب تقدير عند نهاية عقد الإيجار، أو بناءً على حكم قضائي. ولذلك لا يكفي اتفاق أُعطي منذ توقيع العقد.

ما الذي يجوز للمؤجر اقتطاعه؟

يجوز للمؤجر أن يقتطع مبالغ مقابل الإيجار والأعباء غير المدفوعة، ومقابل الأضرار الإيجارية (dégâts locatifs / huurschade) الثابتة، التي تُحدَّد بمقارنة محضر معاينة حالة المسكن عند الدخول (état des lieux / plaatsbeschrijving) بمحضر المعاينة عند الخروج. ولا يُعدّ الاستهلاك العادي والتقادم والقوة القاهرة من الأضرار الإيجارية. وإذا لم يُحرَّر محضر مفصّل لمعاينة الحالة عند الدخول، يُفترض، ما لم يثبت العكس، أن المستأجر تسلّم المسكن في الحالة التي يوجد عليها عند نهاية الإيجار (المادة 39، الفقرة 3، من المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن؛ المادة 220، الفقرة 1، من قانون السكن لمنطقة بروكسل، التي تجعل المادة 1731 من القانون المدني القديم واجبة التطبيق). المزيد عن محضر معاينة الحالة والأضرار الإيجارية.

متى يُفرَج عن الضمان؟

في الواقع العملي، يُفرَج عن الضمان بعد تحرير محضر المعاينة عند الخروج وتسليم المفاتيح والتسوية النهائية للأعباء. وفي بروكسل، بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024، يجب الإفراج عن الضمان، ما لم يقم نزاع، خلال مهلة أقصاها شهران من تسليم المفاتيح؛ وإلا زيد المبلغ بما يعادل عشرة في المائة من الإيجار الشهري عن كل شهر بدأ. وفي المبنى متعدد الشقق الذي يديره الشخص نفسه، يجوز إبقاء جزء من الضمان مجمَّدًا في انتظار الإقفال السنوي للحسابات (المادة 249، الفقرة 2، من قانون السكن لمنطقة بروكسل). أما المرسوم الفلمنكي بشأن إيجار المساكن فلا يحدد مهلة للإفراج عن الضمان، غير أن دعوى المؤجر للإفراج عن الضمان لصالحه تتقادم بمرور سنة واحدة على انتهاء عقد الإيجار (المادة 37، الفقرة 3).

وإذا رفض المؤجر التعاون دون سبب مشروع، يمكن للمستأجر أن يطالب بالإفراج عن الضمان أمام قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter). ومن يعرقل الإفراج دون مبرر يعرّض نفسه للحكم عليه بالفوائد وبمصاريف الدعوى، بما فيها تعويض الإجراءات (indemnité de procédure / rechtsplegingsvergoeding).

نزاع حول الضمان الإيجاري؟ هكذا تتصرفون

اجمعوا الأدلة أولًا: محاضر معاينة الحالة، والصور، والفواتير، والمراسلات. ثم أرسلوا إنذارًا رسميًا (mise en demeure / ingebrekestelling) بالبريد المضمون مع مهلة معقولة. وإذا لم يُتوصَّل إلى حل، يفصل في النزاع قاضي الصلح في الدائرة (canton / kanton) التي يقع فيها المسكن، أيًّا كان المبلغ.

وهذه الإجراءات بسيطة نسبيًا ويمكن رفعها بعريضة (requête / verzoekschrift). ويمكن للطرفين أيضًا أن يطلبا أولًا محاولة صلح أمام قاضي الصلح. المزيد عن الإجراءات أمام قاضي الصلح.

أسئلة شائعة

يطلب مني المؤجر ضمانًا يعادل إيجار أربعة أشهر. هل هذا جائز؟

لا. فهذا يتجاوز الحد الأقصى القانوني، سواء في بروكسل أو في الفلاندر. ويمكن استرداد الزيادة، حتى بعد توقيع عقد الإيجار.

هل يمكنني أن أعتبر الأشهر الأخيرة من الإيجار مدفوعة «من الضمان»؟

لا. فالضمان يُقدَّم على سبيل التأمين ولا يُفرَج عنه إلا بعد التسوية. ومن لا يدفع الإيجار الأخير يعرّض نفسه لإجراءات قضائية وفوائد ومصاريف. اطّلعوا أيضًا على كيفية إنهاء عقد الإيجار بشكل صحيح بصفتكم مستأجرين.

ماذا يحدث للضمان إذا بيع المسكن؟

يحلّ المشتري مبدئيًا محل المؤجر في حقوقه والتزاماته. ولذلك يظل الضمان مرتبطًا بعقد الإيجار، وتتم تسويته عند نهاية الإيجار مع المالك الجديد. أما الضمان المودَع في حساب فردي باسم المستأجر فيبقى في مكانه ببساطة.

يريد المؤجر أن يتسلّم الضمان نقدًا. ماذا أفعل؟

الضمان النقدي المسلَّم إلى المؤجر ليس من الأشكال القانونية. اقترحوا أحد الأشكال القانونية، ويُفضَّل حساب فردي باسمكم. وادفعوا الإيجار والأعباء بالتحويل البنكي، واحتفظوا بما يثبت كل دفعة؛ علمًا بأنه لا يجوز للمؤجر في بروكسل، بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024، أن يطلب دفع الإيجار والأعباء إلا في حساب بنكي (المادة 225/2 من قانون السكن لمنطقة بروكسل).

لا يردّ المؤجر على طلبي الإفراج عن الضمان. ماذا يمكنني أن أفعل؟

أرسلوا إنذارًا رسميًا بالبريد المضمون مع تحديد مهلة. وإذا لم يصل أي رد، يمكن لقاضي الصلح أن يأمر بالإفراج عن الضمان. وبناءً على هذا الحكم يُفرج البنك عن الضمان، حتى دون تعاون المؤجر.

مكتب Novex Advocaten إلى جانبكم

ننوب عن المستأجرين والمؤجرين في النزاعات المتعلقة بالضمان الإيجاري والتسوية والأضرار الإيجارية، سواء بالطرق الودية أو أمام قاضي الصلح. ويقدّم لكم الأستاذ محمد عصفور (Mohamed Asfour) المساعدة باللغات الهولندية والفرنسية والإنجليزية والعربية.

اتصلوا على الرقم 0484 99 22 72 أو راسلونا عبر البريد الإلكتروني asfour@novexadvocaten.be.