طرد المستأجر: كيف تجري الإجراءات في بروكسل وفلاندر؟

يُعدّ طرد المستأجر من مسكنه (expulsion / uithuiszetting) إجراءً بالغ الأثر على الطرفين. فالمستأجر مهدَّد بفقدان مسكنه، والمؤجر معنيّ بمداخيله وبملكه. لذلك أحاط المشرّع هذا الإجراء بضوابط صارمة، وتسري في بروكسل منذ 2023 قواعد أشد مما هو معمول به في فلاندر. يشرح هذا المقال كيف يجري طرد المستأجر من المسكن، وما هي الآجال المطبقة، وما هي وسائل الدفاع المتاحة.

طرد المستأجر يستلزم حكمًا قضائيًا

لا يجوز طرد المستأجر من مسكنه إلا بموجب سند تنفيذي (titre exécutoire / uitvoerbare titel)، وهو في الواقع العملي حكم يصدره قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter) في جميع الحالات تقريبًا. ويتولى تنفيذ هذا الحكم المحضر القضائي (huissier de justice / gerechtsdeurwaarder)، ولا يتولاه المؤجر بنفسه أبدًا. أما تغيير الأقفال، أو إخراج الأثاث إلى الشارع، أو منع الدخول إلى المسكن، أو قطع الماء والغاز والكهرباء، فكلها من قبيل اقتضاء الحق بالذات (se faire justice soi-même / eigenrichting).

ويعرّض اقتضاءُ الحق بالذات صاحبَه لدفع تعويض عن الضرر، وقد تترتب عليه عواقب جزائية. وفي بروكسل، يلتزم المؤجر الذي يطرد مستأجرًا من مسكنه دون سند تنفيذي، منذ إصلاح قواعد الإيجار لعام 2024، فوق ذلك بأن يدفع للمستأجر تعويضًا يعادل إيجار ثمانية عشر شهرًا (المادة 233/1 من قانون الإسكان البروكسلي، المضافة بموجب الأمر التشريعي المؤرخ في 4 أبريل 2024).

ما هي أسباب المطالبة بالطرد؟

• متأخرات الإيجار، وهي السبب الأكثر شيوعًا بفارق كبير؛
• إخلالات جسيمة أخرى من جانب المستأجر، كالإزعاج الشديد، أو التأجير من الباطن دون إذن، أو الأضرار الجسيمة؛
• انتهاء عقد الإيجار، مثلًا بعد إنهاء صحيح للعقد من جانب المؤجر أو من جانب المستأجر نفسه، إذا لم يغادر المستأجر المسكن.

وعند الإخلال، يطلب المؤجر عادةً فسخ عقد الإيجار (résolution du bail / ontbinding) على مسؤولية المستأجر، وأداء المتأخرات، والطرد. ويقدّر القاضي ما إذا كان الإخلال جسيمًا بما يكفي لإنهاء العقد. ولا تكفي المتأخرات المحدودة أو العرضية دائمًا لذلك.

الطرد في بروكسل: قواعد أشد منذ 2023

أدرج الأمر التشريعي البروكسلي (ordonnance / ordonnantie) المؤرخ في 22 يونيو 2023 إجراءات الطرد القضائي في قانون الإسكان البروكسلي (Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode). ويسري هذا الأمر التشريعي منذ 31 أغسطس 2023. وأهم قواعده ما يلي:

• الإنذار المسبق. في حالة متأخرات الإيجار، يجب على المؤجر أولًا أن يوجّه إلى المستأجر إنذارًا كتابيًا رسميًا (mise en demeure / ingebrekestelling) يتضمن كشفًا واضحًا بالمبالغ المستحقة. ويجب أن يمنحه مهلة لا تقل عن شهر واحد للأداء قبل رفع الدعوى أمام قاضي الصلح. ويشرح مقالنا حول الإنذار الرسمي طريقة تحريره تحريرًا سليمًا.
• مهلة أطول قبل الجلسة. عند المطالبة بالطرد، يجب أن تفصل أربعون يومًا على الأقل بين رفع الدعوى والجلسة. ويُبلَّغ مركز العمل الاجتماعي العام (CPAS / OCMW) منذ البداية، ويمكنه أن يبادر إلى مساعدة المستأجر خلال هذه الفترة.
• تقدير القاضي. يسعى قاضي الصلح أولًا إلى التوفيق بين الطرفين. ويأخذ بعين الاعتبار وضع كل منهما، ويجوز له منح خطة لسداد المتأخرات بالتقسيط بدلًا من الأمر بالطرد.
• الآجال بعد الحكم. يجب مبدئيًا أن يمر شهر واحد على الأقل بين تبليغ الحكم (signification / betekening) وتنفيذ الطرد. ويجب على المحضر القضائي أن يُعلم بتاريخ الطرد قبل خمسة عشر يوم عمل على الأقل، مقابل خمسة أيام عمل في النظام الفيدرالي. وإذا أثبت المستأجر بأدلة جدية أنه سيحصل على مسكن جديد خلال شهر، كعقد إيجار موقَّع مثلًا، جاز وقف التنفيذ.
• الوقف الشتوي. يسري الوقف الشتوي لعمليات الطرد (moratoire hivernal / wintermoratorium) بين 1 نوفمبر و15 مارس، فلا يجوز مبدئيًا خلال هذه الفترة تنفيذ أي طرد من مسكن. وهناك أربعة استثناءات: أن يكون للمستأجر مسكن آخر، أو أن يشكّل المسكن خطرًا على السلامة أو الصحة، أو أن يشكّل سلوك الشاغل خطرًا، أو أن يضطر المؤجر لسبب قاهر إلى السكن في المسكن بنفسه. وإذا لم يدفع المستأجر تعويض الإشغال (indemnité d’occupation / bezettingsvergoeding) خلال فترة الوقف، جاز للمؤجر، بشروط، الحصول على تعويض من صندوق تضامن جهوي.

الطرد في فلاندر: الإجراء وفق المرسوم الفلمندي

في فلاندر، ترد القواعد الخاصة بعقود الإيجار المبرمة منذ 1 يناير 2019 في المواد من 43 إلى 50 من المرسوم الفلمندي بشأن إيجار المساكن (Vlaams Woninghuurdecreet / décret flamand relatif au bail d’habitation)؛ أما عقود الإيجار الأقدم فتظل تسري عليها القواعد العامة للقانون القضائي (Code judiciaire / Gerechtelijk Wetboek)، أي المادة 1344bis وما يليها. ويرفع المؤجر الدعوى بعريضة (requête / verzoekschrift) أو باستدعاء (citation / dagvaarding) أمام قاضي الصلح في المكان الذي يقع فيه المسكن. ويتولى كاتب المحكمة، أو المحضر القضائي في حالة الاستدعاء، إبلاغ مركز العمل الاجتماعي العام بذلك؛ ولا ينص المرسوم على حق المستأجر في الاعتراض (المادة 46).

لا يجوز مبدئيًا تنفيذ الحكم إلا بعد مرور شهر واحد على تبليغه (المادة 48 من المرسوم الفلمندي بشأن إيجار المساكن). ويجوز للقاضي، بناءً على طلب، تقصير هذه المهلة أو تمديدها مراعاةً للظروف، مثلًا عندما يكون إيجاد مسكن بديل صعبًا بشكل خاص. ويجب على المحضر القضائي أن يُعلم المستأجر بالتاريخ الفعلي للطرد قبل سبعة أيام تقويمية على الأقل.

لا يوجد في فلاندر وقف شتوي قانوني بالنسبة للمساكن المؤجرة في السوق الخاصة. أما الأمتعة التي تبقى في المسكن فتُخرج على نفقة المستأجر، وإذا لم يستلمها تحتفظ بها البلدية مدة ستة أشهر (المادة 49 من المرسوم الفلمندي بشأن إيجار المساكن). ولمنطقة والونيا قواعدها الخاصة التي لا يتناولها هذا المقال.

ما هي وسائل دفاع المستأجر؟

• المنازعة في المتأخرات، مع تقديم إثباتات الأداء؛
• اقتراح خطة تقسيط واقعية؛
• التمسك بـعيوب المسكن التي تبرر تخفيض الإيجار، وعند الاقتضاء عن طريق طلب مقابل؛
• في بروكسل، التحقق مما إذا كان الإنذار المسبق الإلزامي قد أُرسل وما إذا كانت مهلة الشهر قد احتُرمت؛
• طلب مهلة تنفيذ أطول بسبب الوضع العائلي أو صعوبة إيجاد مسكن جديد.

الحضور أمر أساسي. فمن يتغيب عن الجلسة يعرّض نفسه لحكم غيابي (jugement par défaut / verstekvonnis) يعتمد فيه القاضي عادةً على رواية المؤجر. لذا بادروا في الوقت المناسب بالاتصال بمحامٍ، وبمركز العمل الاجتماعي العام إذا احتجتم إلى مساعدة في البحث عن مسكن جديد.

ما الذي ينبغي للمؤجر فعله؟

تصرّفوا بسرعة عند أي تأخر في الأداء: فكلما طال انتظاركم، ازداد الدين وتضاءلت فرص استرداده كاملًا. واحتفظوا بعقد الإيجار وكشوف الأداءات وجميع المراسلات. وفي بروكسل، احترموا الخطوات المسبقة بدقة، لأن أي خطأ شكلي قد يكلفكم أشهرًا بسهولة.

قد يكون الاتفاق على مغادرة المسكن مع خطة تقسيط أسرع وأقل كلفة من الطرد أحيانًا. ولاسترداد المتأخرات بعد صدور الحكم، يمكن للمحضر القضائي إيقاع الحجز (saisie / beslag). المزيد عن الحجز.

أسئلة شائعة

هل يجوز للمؤجر تغيير الأقفال دون حكم؟

لا، أبدًا. فذلك، في غياب سند تنفيذي، اقتضاء للحق بالذات. وفي بروكسل، يتعرض المؤجر فوق ذلك لدفع تعويض للمستأجر قد يصل إلى إيجار ثمانية عشر شهرًا (المادة 233/1 من قانون الإسكان البروكسلي).

كم تستغرق إجراءات طرد المستأجر؟

يتوقف ذلك على الملف وعلى جدول جلسات محكمة الصلح. وفي بروكسل تضاف الآجال القانونية: شهر بعد الإنذار، وأربعون يومًا على الأقل حتى الجلسة، وشهر على الأقل بعد تبليغ الحكم. وإذا صادف التنفيذ فصل الشتاء، أضيف إلى ذلك الوقف الشتوي البروكسلي.

هل يمكن الطرد في فصل الشتاء؟

في بروكسل، لا يجوز ذلك مبدئيًا بين 1 نوفمبر و15 مارس، إلا في حالات الاستثناء الأربع المنصوص عليها قانونًا. وفي فلاندر، لا يوجد منع شتوي قانوني بالنسبة للإيجار الخاص، غير أن القاضي يمكنه مراعاة الظروف عند تحديد مهلة التنفيذ.

ما مصير الضمانة الإيجارية؟

تضمن الضمانة الإيجارية (garantie locative / huurwaarborg) وفاء المستأجر بالتزاماته. وبعد تصفية الحساب، يمكن استعمالها لتغطية المتأخرات وأضرار الإيجار المحتملة، بناءً على اتفاق كتابي بين الطرفين أو بموجب حكم. المزيد عن الضمانة الإيجارية.

من يتحمل المصاريف؟

مبدئيًا، يتحملها الطرف الخاسر، وهو في الغالب المستأجر: المصاريف القضائية وتعويض الإجراءات (indemnité de procédure / rechtsplegingsvergoeding). غير أن مصاريف الاستدعاء في بروكسل تبقى على عاتق المؤجر الذي يلجأ إليه، حتى وإن كسب الدعوى، لأن دعاوى إيجار المساكن تُرفع هناك مبدئيًا بعريضة (المادة 233quinquies من قانون الإسكان البروكسلي). وفي الواقع العملي، كثيرًا ما يسبّق المؤجر مصاريف المحضر القضائي. وإذا كان المستأجر معسرًا، فقد يضطر المؤجر أحيانًا إلى تحملها بنفسه.

مكتب Novex Advocaten إلى جانبكم

نتولى الإجراءات لفائدة المؤجرين وندافع عن المستأجرين أمام قاضي الصلح، في بروكسل وفي إقليم برابانت الفلامندي. اطّلعوا أيضًا على خطة العمل عند تأخر المستأجر في أداء الإيجار وعلى مقالنا حول الإجراءات أمام قاضي الصلح.

اتصلوا بالرقم 0484 99 22 72 أو راسلونا عبر asfour@novexadvocaten.be.