زيادة الإيجار حسب المؤشر في بلجيكا: القواعد والحساب والأداء الطاقي

في كل عام تثير زيادة الإيجار حسب المؤشر (indexation du loyer / indexatie van de huurprijs) في بلجيكا التساؤلات نفسها: هل هي مستحقة، وكيف تُحسب، وهل تجوز المطالبة بها بأثر رجعي؟ ومنذ أزمة الطاقة لعام 2022 أصبح لشهادة الأداء الطاقي للمسكن دور في ذلك أيضاً. يعرض هذا المقال القواعد المطبقة على إيجار السكن في بروكسل (مدونة السكن لبروكسل، Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode) وفي فلاندرن (المرسوم الفلمنكي لإيجار السكن، décret flamand / Vlaams Woninghuurdecreet). أما إقليم والونيا فلها قواعدها الخاصة التي لا يتناولها هذا المقال.

متى تجوز زيادة الإيجار حسب المؤشر؟

لا تجوز زيادة الإيجار حسب المؤشر إلا إذا توافرت الشروط التالية:

• أن يكون عقد الإيجار مكتوباً وألا يستبعد صراحةً ربط الإيجار بالمؤشر؛
• أن تتم الزيادة مرة واحدة على الأكثر في كل سنة إيجارية، وليس قبل الذكرى السنوية لتاريخ سريان العقد؛
• ألا تتم الزيادة تلقائياً: إذ يجب على الطرف المعني، وهو في الواقع المؤجر، أن يطلبها كتابةً؛
• في بروكسل، يجب فضلاً عن ذلك أن يكون العقد مسجلاً، وأن يكون المؤجر قد سلّم المستأجر شهادة الأداء الطاقي (certificat PEB / EPB-certificaat)، وفقاً للمادة 224/2 من مدونة السكن لبروكسل.

حساب زيادة الإيجار حسب المؤشر: الصيغة القانونية

الصيغة القانونية هي: الإيجار الأساسي x المؤشر الجديد / المؤشر الابتدائي. وكل بند يسمح بزيادة تفوق ما ينتج عن هذه الصيغة يُخفَّض إلى الزيادة القانونية.

• الإيجار الأساسي: الإيجار المتفق عليه في العقد، دون المصاريف والأعباء.
• المؤشر الابتدائي: المؤشر الصحي (indice santé / gezondheidsindex) للشهر السابق للشهر الذي أُبرم فيه عقد الإيجار؛ وفي فلاندرن، للشهر السابق للشهر الذي سرى فيه العقد (المادة 34، الفقرة 2، من المرسوم الفلمنكي لإيجار السكن).
• المؤشر الجديد: المؤشر الصحي للشهر السابق للذكرى السنوية لتاريخ سريان العقد.

انتبهوا إلى الفرق: ففي بروكسل يتوقف المؤشر الابتدائي على تاريخ توقيع العقد، بينما يتوقف المؤشر الجديد على تاريخ سريانه. وهذان التاريخان لا يتطابقان دائماً. أما في فلاندرن، فيُحدَّد المؤشران كلاهما انطلاقاً من تاريخ سريان العقد.

تتوفر أرقام المؤشر وأداة للحساب على موقع Statbel. والأخطاء في الشهر المعتمد أو في الإيجار الأساسي شائعة، وهي تتراكم سنة بعد سنة. لذا احتفظوا دائماً بعقد الإيجار وبطلبات الزيادة السابقة في متناول اليد.

مثال حسابي افتراضي

لنفترض أن الإيجار الأساسي 1.000 يورو، والمؤشر الابتدائي 120,00، والمؤشر الجديد 126,00. يكون الإيجار بعد الزيادة إذن 1.000 x 126,00 / 120,00، أي 1.050 يورو. وفي السنة التالية ينطلق الحساب مجدداً من الإيجار الأساسي البالغ 1.000 يورو ومن المؤشر الابتدائي، مع المؤشر الجديد الساري حينها.

كيف يطلب المؤجر زيادة الإيجار حسب المؤشر؟

يُقدَّم الطلب الصحيح كتابةً، ويذكر الإيجار الأساسي وأرقام المؤشر المستعملة والإيجار الجديد والتاريخ الذي يصبح فيه مستحقاً. وبذلك يستطيع المستأجر التحقق من الحساب. ومن الأفضل للمستأجر الذي تساوره الشكوك أن يدفع مع التحفظ وأن يطلب توضيحاً كتابياً.

الأثر الرجعي: محدود بثلاثة أشهر

إذا تأخر المؤجر في طلب الزيادة، فإنها لا تسري بأثر رجعي إلا على الأشهر الثلاثة السابقة لشهر الطلب. وبالتالي لا يمكن المطالبة دفعة واحدة بزيادات فائتة عن عدة سنوات. ويمكن تقديم الطلب نفسه برسالة أو بالبريد الإلكتروني، ما دام مكتوباً وقابلاً للإثبات. غير أنه لما كانت الصيغة تنطلق دائماً من الإيجار الأساسي والمؤشر الجديد، فإن الإيجار المعدّل بالكامل يسري فوراً بالنسبة للمستقبل.

القيود المرتبطة بشهادة الأداء الطاقي

خلال أزمة الطاقة، قيّد الإقليمان مؤقتاً زيادة الإيجار حسب المؤشر بالنسبة للمساكن ذات الأداء الطاقي الضعيف. وقد انتهت تلك الفترة، لكن أثرها ما زال قائماً بالنسبة لعقود الإيجار الأقدم عن طريق عامل تصحيح (facteur de correction / correctiefactor).

فلاندرن: تصنيف EPC وعامل التصحيح

من 1 أكتوبر 2022 إلى 30 سبتمبر 2023، كانت الزيادة مرتبطة بتصنيف شهادة EPC: كاملة للتصنيفات A وB وC، وبالنصف للتصنيف D، وممنوعة تماماً للتصنيفين E وF أو عند غياب الشهادة. ومنذ 1 أكتوبر 2023 أصبحت الزيادة جائزة من جديد. غير أنه بالنسبة لعقود الإيجار التي سرت قبل 1 أكتوبر 2022 والمتعلقة بمسكن مصنف D أو E أو F أو بدون شهادة EPC، يُطبَّق عامل تصحيح (المرسوم الفلمنكي المؤرخ في 3 أكتوبر 2022)، حتى لا تُستدرك الزيادة الفائتة بكل بساطة.

بروكسل: تصنيف PEB وعامل التصحيح

من 14 أكتوبر 2022 إلى 13 أكتوبر 2023، كانت الزيادة بالنسبة للمساكن كثيفة الاستهلاك للطاقة مقيدة أو ممنوعة، بحسب تصنيف شهادة PEB. ومنذ 14 أكتوبر 2023 أصبحت الزيادة جائزة من جديد، لكن بالنسبة لعقود الإيجار التي كانت سارية في 14 أكتوبر 2022 والمتعلقة بمسكن مصنف E أو F أو G، تُطبَّق صيغة معدلة تتضمن عامل تصحيح (المادة 224/2 من مدونة السكن لبروكسل).

وبالتالي يتوقف الحساب الصحيح على الإقليم وتاريخ عقد الإيجار والذكرى السنوية وشهادة الأداء الطاقي. وتضع السلطات أدوات للحساب في متناول الجمهور؛ فاحرصوا على التحقق من أي حساب متنازع عليه.

وماذا عن المصاريف والأعباء؟

لا تنطبق صيغة المؤشر إلا على الإيجار الأساسي. ويجب من حيث المبدأ أن تطابق المصاريف والأعباء النفقات الفعلية، ما لم يُتفق صراحةً على مبلغ جزافي. وفي بروكسل، يجوز لكل طرف أن يطلب من قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter) مراجعة المبلغ الجزافي أو تحويله إلى مصاريف فعلية، كما يجب على المؤجر، بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة أو المجدَّدة منذ 1 نوفمبر 2024، أن يسلّم سنوياً كشفاً منفصلاً بالأعباء (المادة 224/3 من مدونة السكن لبروكسل).

زيادة الإيجار حسب المؤشر ليست مراجعة للإيجار

بمعزل عن الزيادة حسب المؤشر، يمكن مراجعة الإيجار (révision du loyer / herziening) في الإقليمين عند نهاية كل فترة من ثلاث سنوات، إما باتفاق الطرفين أو من قِبل قاضي الصلح. وتسري لذلك مهل صارمة قبل نهاية هذه الفترة: ومن يفوّتها عليه أن ينتظر الفترة الثلاثية التالية.

ولا يمنح القاضي المراجعة كقاعدة عامة إلا إذا ارتفعت القيمة الإيجارية العادية أو انخفضت بشكل ملموس بسبب ظروف جديدة، أو زادت نتيجة أشغال قام بها المؤجر. وفي بروكسل، ومنذ 1 نوفمبر 2024، لا تُستحق الزيادة الناتجة عن المراجعة إلا إذا كان عقد الإيجار مسجلاً (المادة 240 من مدونة السكن لبروكسل). المزيد حول صياغة عقد إيجار السكن.

أسئلة شائعة

يطبّق المؤجر الزيادة منذ سنوات عبر الاقتطاع البنكي المباشر دون أن يطلب شيئاً. هل هذا جائز؟

تتطلب الزيادة حسب المؤشر طلباً كتابياً. ويمكن استرداد المبالغ المدفوعة زيادةً وفق شروط معينة. احرصوا على التحقق من الحساب قبل الدفع أو المطالبة بالاسترداد.

أي مؤشر يُطبَّق: المؤشر العادي أم المؤشر الصحي؟

بالنسبة لإيجار السكن يُطبَّق المؤشر الصحي الذي تنشره Statbel شهرياً. ويستثني هذا المؤشر، من بين أمور أخرى، المشروبات الكحولية والتبغ ووقود المحركات. وإذا كان عقد الإيجار يحيل إلى مؤشر آخر، فاحرصوا على التحقق من الحساب.

هل يجوز للمؤجر رفع الإيجار بعد أشغال لتوفير الطاقة؟

في بروكسل، يجوز ذلك وفق شروط: يتفق الطرفان صراحةً على الزيادة قبل شهر على الأقل من بدء الأشغال، ويجب أن تكون الزيادة متناسبة مع تحسن الأداء الطاقي ومع التكاليف التي يتحملها المؤجر والتوفير الذي يحققه المستأجر. وعند الخلاف، يمكن للجنة الإيجار المشتركة (commission paritaire locative / paritaire huurcommissie) أن تُبدي رأياً (المادة 221 من مدونة السكن لبروكسل). وفي الإقليمين، يمكن كذلك أن تبرر أشغال المؤجر مراجعة الإيجار عند نهاية فترة من ثلاث سنوات.

هل تنطبق الزيادة حسب المؤشر أيضاً على عقد الإيجار قصير المدة؟

نعم، وفق الشروط نفسها: عقد إيجار مكتوب، وطلب كتابي، وزيادة واحدة على الأكثر في كل سنة إيجارية. كما تنطبق الشروط الإضافية الخاصة ببروكسل المذكورة أعلاه.

وماذا عن الإيجار التجاري؟

لا يخضع الإيجار التجاري (bail commercial / handelshuur) لقواعد إيجار السكن. وتتبع الزيادة حينئذ بند المؤشر الوارد في العقد، في حدود القانون. وخلافاً لإيجار السكن، يجوز أن ينص العقد على أن تتم الزيادة تلقائياً دون طلب مستقل. المزيد حول الإيجار التجاري.

مكتب Novex Advocaten إلى جانبكم

هل لديكم نزاع حول زيادة الإيجار حسب المؤشر أو عامل التصحيح أو مراجعة الإيجار؟ نعيد الحساب وندافع عن موقفكم، ودياً أو أمام قاضي الصلح. اطلعوا أيضاً على كيفية سير النزاع الإيجاري أمام قاضي الصلح.

اتصلوا على 0484 99 22 72 أو راسلونا على asfour@novexadvocaten.be.