Indexation du loyer : règles, calcul et performance énergétique

Chaque année, l’indexation du loyer suscite les mêmes questions : est-elle due, comment se calcule-t-elle et peut-elle être réclamée avec effet rétroactif ? Depuis la crise énergétique de 2022, le certificat de performance énergétique du logement joue en outre un rôle. Cet article fait le point sur les règles applicables au bail d’habitation à Bruxelles (Code bruxellois du Logement) et en Flandre (décret flamand sur la location d’habitation). La Wallonie connaît ses propres règles, qui ne sont pas abordées ici.

Quand le loyer peut-il être indexé ?

L’indexation du loyer n’est possible que si les conditions suivantes sont réunies :

• le bail est écrit et n’exclut pas expressément l’indexation ;
• l’indexation a lieu au maximum une fois par année de location, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail ;
• l’indexation n’est pas automatique : la partie intéressée, en pratique le bailleur, doit la demander par écrit ;
• à Bruxelles, le bail doit en outre avoir été enregistré et le bailleur doit avoir remis au locataire le certificat de performance énergétique, ou certificat PEB (art. 224/2 du Code bruxellois du Logement).

Calculer l’indexation du loyer : la formule légale

La formule légale est la suivante : loyer de base x nouvel indice / indice de base. Une clause qui autorise une adaptation supérieure à celle résultant de cette formule est réductible à l’adaptation légale.

• Loyer de base : le loyer convenu dans le bail, hors frais et charges.
• Indice de base : l’indice santé du mois qui précède celui de la conclusion du bail ; en Flandre, celui du mois qui précède celui de son entrée en vigueur (art. 34, § 2, du décret flamand sur la location d’habitation).
• Nouvel indice : l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

Attention à la différence : à Bruxelles, l’indice de base dépend de la date de signature du bail, le nouvel indice de la date de son entrée en vigueur. Ces deux dates ne coïncident pas toujours. En Flandre, les deux indices sont déterminés à partir de l’entrée en vigueur.

Les indices et un outil de calcul sont disponibles sur le site de Statbel. Les erreurs portant sur le mois retenu ou sur le loyer de base sont fréquentes, et elles s’accumulent d’année en année. Gardez donc toujours à portée de main le bail et les demandes d’indexation antérieures.

Un exemple de calcul fictif

Supposons un loyer de base de 1.000 euros, un indice de base de 120,00 et un nouvel indice de 126,00. Le loyer indexé s’élève alors à 1.000 x 126,00 / 120,00, soit 1.050 euros. L’année suivante, le calcul repart du loyer de base de 1.000 euros et de l’indice de base, avec le nouvel indice alors applicable.

Comment le bailleur demande-t-il l’indexation ?

Une demande correcte est faite par écrit et mentionne le loyer de base, les indices utilisés, le nouveau loyer et la date à partir de laquelle il est dû. Le locataire peut ainsi vérifier le calcul. En cas de doute, le locataire a intérêt à payer sous réserve et à demander des explications par écrit.

Effet rétroactif : limité à trois mois

Si le bailleur demande l’indexation tardivement, celle-ci ne rétroagit que pour les trois mois précédant celui de la demande. Plusieurs années d’indexation omise ne peuvent donc pas être réclamées en une fois. La demande peut être faite par courrier ou par e-mail, pour autant qu’elle soit écrite et puisse être prouvée. Comme la formule part toujours du loyer de base et du nouvel indice, le loyer entièrement indexé est en revanche dû immédiatement pour l’avenir.

Les limitations liées au certificat de performance énergétique

Pendant la crise énergétique, les deux Régions ont temporairement limité l’indexation des logements peu performants sur le plan énergétique. Cette période est révolue, mais elle produit encore ses effets pour les baux plus anciens, au travers d’un facteur de correction.

Flandre : label énergétique (EPC) et facteur de correction

Du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, l’indexation dépendait du label énergétique : elle était intégrale pour les labels A, B et C, réduite de moitié pour le label D et totalement exclue pour les labels E et F ou en l’absence de certificat. Depuis le 1er octobre 2023, l’indexation est à nouveau permise. Pour les baux entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022 et portant sur un logement de label D, E ou F ou sans certificat, un facteur de correction s’applique toutefois (décret flamand du 3 octobre 2022), de sorte que l’indexation manquée n’est pas simplement récupérée.

Bruxelles : label PEB et facteur de correction

Du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023, l’indexation des logements énergivores était limitée ou exclue selon leur label PEB. Depuis le 14 octobre 2023, l’indexation est à nouveau permise, mais pour les baux qui étaient en cours le 14 octobre 2022 et portant sur un logement de label E, F ou G, une formule adaptée comprenant un facteur de correction s’applique (art. 224/2 du Code bruxellois du Logement).

Le calcul correct dépend donc de la Région, de la date du bail, de la date anniversaire et du certificat énergétique. Les autorités mettent des outils de calcul à disposition ; faites vérifier tout calcul contesté.

Et les frais et charges ?

La formule d’indexation ne s’applique qu’au loyer de base. Les frais et charges doivent en principe correspondre à des dépenses réelles, sauf si un forfait a été expressément convenu. À Bruxelles, chaque partie peut demander au juge de paix de revoir un forfait ou de le convertir en frais et charges réels, et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le bailleur doit remettre chaque année un décompte distinct des charges (art. 224/3 du Code bruxellois du Logement).

L’indexation n’est pas une révision du loyer

Indépendamment de l’indexation, le loyer peut être révisé dans les deux Régions à l’expiration de chaque triennat, de commun accord ou par le juge de paix. Des délais stricts s’appliquent avant la fin de ce triennat : qui les laisse passer doit attendre le triennat suivant.

En règle, le juge n’accorde une révision que si la valeur locative normale a augmenté ou diminué sensiblement en raison de circonstances nouvelles, ou a augmenté à la suite de travaux effectués par le bailleur. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, une augmentation consécutive à une révision n’est due que si le bail a été enregistré (art. 240 du Code bruxellois du Logement). En savoir plus sur la rédaction d’un bail d’habitation.

Questions fréquentes

Mon bailleur indexe le loyer depuis des années par domiciliation, sans rien demander. Est-ce permis ?

L’indexation requiert une demande écrite. Les montants payés en trop peuvent, sous certaines conditions, être récupérés. Faites vérifier le calcul avant de payer ou de réclamer un remboursement.

Quel indice s’applique : l’indice ordinaire ou l’indice santé ?

Pour le bail d’habitation, c’est l’indice santé, publié chaque mois par Statbel, qui s’applique. Cet indice exclut notamment les boissons alcoolisées, le tabac et les carburants. Si votre bail renvoie à un autre indice, faites vérifier le calcul.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer après des travaux économiseurs d’énergie ?

À Bruxelles, c’est possible sous conditions : les parties conviennent expressément de l’augmentation au plus tard un mois avant les travaux, et celle-ci doit être proportionnée à l’amélioration de la performance énergétique, au coût supporté par le bailleur et à l’économie réalisée par le locataire. En cas de désaccord, la commission paritaire locative peut rendre un avis (art. 221 du Code bruxellois du Logement). Dans les deux Régions, des travaux du bailleur peuvent en outre justifier une révision à l’expiration d’un triennat.

L’indexation s’applique-t-elle aussi au bail de courte durée ?

Oui, aux mêmes conditions : un bail écrit, une demande écrite et au maximum une indexation par année de location. Les conditions bruxelloises supplémentaires mentionnées plus haut s’appliquent également.

Et en matière de bail commercial ?

Le bail commercial n’est pas soumis aux règles du bail d’habitation. L’indexation suit alors la clause d’indexation du bail, dans les limites légales. Contrairement au bail d’habitation, le contrat peut prévoir que l’indexation s’opère automatiquement, sans demande distincte. En savoir plus sur le bail commercial.

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