Indexatie van de huurprijs: regels, berekening en energieprestatie

Elk jaar opnieuw zorgt de indexatie van de huurprijs voor vragen: is ze verschuldigd, hoe wordt ze berekend en kan ze met terugwerkende kracht worden gevraagd? Sinds de energiecrisis van 2022 speelt bovendien het energieprestatiecertificaat van de woning een rol. Dit artikel zet de regels op een rij voor woninghuur in Brussel (Brusselse Huisvestingscode) en in Vlaanderen (Vlaams Woninghuurdecreet). In Wallonië gelden eigen regels, die hier niet aan bod komen.

Wanneer mag de huurprijs worden geïndexeerd?

De indexatie van de huurprijs is alleen mogelijk als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• de huurovereenkomst is schriftelijk en sluit de indexatie niet uitdrukkelijk uit;
• de indexatie gebeurt ten hoogste één keer per huurjaar, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst;
• de indexatie gebeurt niet automatisch: de belanghebbende partij, in de praktijk de verhuurder, moet ze schriftelijk vragen;
• in Brussel moet de huurovereenkomst bovendien geregistreerd zijn, en moet de verhuurder de huurder het energieprestatiecertificaat (EPB-certificaat) hebben bezorgd (art. 224/2 Brusselse Huisvestingscode).

Indexatie van de huurprijs berekenen: de wettelijke formule

De wettelijke formule is: basishuurprijs x nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer. Een clausule die een hogere aanpassing toelaat dan deze formule, wordt tot de wettelijke aanpassing herleid.

• Basishuurprijs: de huur die in de huurovereenkomst werd afgesproken, zonder kosten en lasten.
• Aanvangsindexcijfer: de gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin de huurovereenkomst werd gesloten; in Vlaanderen van de maand vóór de maand waarin ze in werking trad (art. 34, § 2, Vlaams Woninghuurdecreet).
• Nieuw indexcijfer: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Let op het verschil: in Brussel hangt het aanvangsindexcijfer af van de datum waarop de huurovereenkomst werd ondertekend, het nieuwe indexcijfer van de datum waarop ze in werking trad. Die twee data vallen niet altijd samen. In Vlaanderen vertrekken beide indexcijfers van de inwerkingtreding.

De indexcijfers en een rekenhulp zijn te vinden op de website van Statbel. Fouten in de gebruikte maand of in de basishuurprijs komen vaak voor, en ze stapelen zich jaar na jaar op. Houd daarom de huurovereenkomst en de vroegere indexatieverzoeken altijd bij de hand.

Een fictief rekenvoorbeeld

Stel dat de basishuurprijs 1.000 euro bedraagt, het aanvangsindexcijfer 120,00 en het nieuwe indexcijfer 126,00. De geïndexeerde huur bedraagt dan 1.000 x 126,00 / 120,00, of 1.050 euro. Het volgende jaar vertrekt de berekening opnieuw van de basishuurprijs van 1.000 euro en het aanvangsindexcijfer, met het dan geldende nieuwe indexcijfer.

Hoe vraagt de verhuurder de indexatie aan?

Een correcte aanvraag gebeurt schriftelijk en vermeldt de basishuurprijs, de gebruikte indexcijfers, de nieuwe huur en de datum vanaf wanneer die verschuldigd is. Zo kan de huurder de berekening nagaan. Een huurder die twijfelt, betaalt best onder voorbehoud en vraagt schriftelijk om uitleg.

Terugwerkende kracht: beperkt tot drie maanden

Vraagt de verhuurder de indexatie laattijdig, dan werkt ze slechts terug tot de drie maanden vóór de maand van het verzoek. Jaren gemiste indexatie kunnen dus niet in één keer worden opgeëist. Het verzoek zelf kan per brief of e-mail gebeuren, zolang het schriftelijk en bewijsbaar is. Omdat de formule telkens vertrekt van de basishuurprijs en het nieuwe indexcijfer, geldt voor de toekomst wel meteen de volledig geïndexeerde huur.

De beperkingen op basis van het energieprestatiecertificaat

Tijdens de energiecrisis hebben beide gewesten de indexatie tijdelijk beperkt voor woningen met een zwakke energieprestatie. Die periode is voorbij, maar voor oudere huurovereenkomsten werkt ze nog door via een correctiefactor.

Vlaanderen: EPC-label en correctiefactor

Van 1 oktober 2022 tot 30 september 2023 hing de indexatie af van het EPC-label: volledig voor de labels A, B en C, voor de helft bij label D, en helemaal niet bij de labels E en F of zonder EPC. Sinds 1 oktober 2023 mag opnieuw worden geïndexeerd. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 oktober 2022 in werking traden en een woning met label D, E of F of zonder EPC betreffen, geldt echter een correctiefactor (Vlaams decreet van 3 oktober 2022), zodat de gemiste indexatie niet zomaar wordt ingehaald.

Brussel: EPB-label en correctiefactor

Van 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023 was de indexatie voor energieverslindende woningen beperkt of uitgesloten, naargelang het EPB-label. Sinds 14 oktober 2023 mag opnieuw worden geïndexeerd, maar voor huurovereenkomsten die op 14 oktober 2022 al liepen en een woning met label E, F of G betreffen, geldt een aangepaste formule met een correctiefactor (art. 224/2 Brusselse Huisvestingscode).

De juiste berekening hangt dus af van het gewest, de datum van de huurovereenkomst, de verjaardag en het energiecertificaat. De overheden stellen rekenhulpen ter beschikking; laat een betwiste berekening nakijken.

En de kosten en lasten?

De indexformule geldt alleen voor de basishuurprijs. Kosten en lasten moeten in beginsel overeenstemmen met werkelijke uitgaven, tenzij uitdrukkelijk een forfait werd afgesproken. In Brussel kan elke partij de vrederechter vragen een forfait te herzien of om te zetten in werkelijke kosten, en moet de verhuurder voor huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 werden gesloten of verlengd jaarlijks een afzonderlijke afrekening van de lasten bezorgen (art. 224/3 Brusselse Huisvestingscode).

Indexatie is geen herziening van de huurprijs

Los van de indexatie kan de huurprijs in beide gewesten worden herzien op het einde van elke driejarige periode, in onderling akkoord of door de vrederechter. Daarvoor gelden strikte termijnen vóór het einde van die periode: wie ze mist, moet wachten tot de volgende driejarige periode.

De rechter kent een herziening in de regel alleen toe als de normale huurwaarde door nieuwe omstandigheden aanzienlijk is gestegen of gedaald, of door werken van de verhuurder is toegenomen. In Brussel is een verhoging na een herziening sinds 1 november 2024 alleen verschuldigd als de huurovereenkomst geregistreerd is (art. 240 Brusselse Huisvestingscode). Meer over het opstellen van een huurovereenkomst.

Veelgestelde vragen

Mijn verhuurder indexeert al jaren via een domiciliëring zonder iets te vragen. Mag dat?

De indexatie vereist een schriftelijk verzoek. Te veel betaalde bedragen kunnen onder voorwaarden worden teruggevorderd. Laat de berekening nakijken voor u betaalt of terugvordert.

Welk indexcijfer geldt: de gewone index of de gezondheidsindex?

Voor woninghuur geldt de gezondheidsindex, die Statbel elke maand bekendmaakt. Die index laat onder meer alcoholische dranken, tabak en motorbrandstoffen buiten beschouwing. Verwijst uw huurovereenkomst naar een ander indexcijfer, laat de berekening dan nakijken.

Mag de verhuurder de huur verhogen na energiebesparende werken?

In Brussel kan dat onder voorwaarden: de partijen spreken de verhoging uiterlijk een maand vóór de werken uitdrukkelijk af, en de verhoging moet in verhouding staan tot de verbetering van de energieprestatie, de kosten voor de verhuurder en de besparing voor de huurder. Bij onenigheid kan de paritaire huurcommissie een advies geven (art. 221 Brusselse Huisvestingscode). In beide gewesten kunnen werken van de verhuurder bovendien een grond zijn voor een herziening op het einde van een driejarige periode.

Geldt de indexatie ook bij een kortlopende huurovereenkomst?

Ja, onder dezelfde voorwaarden: een schriftelijke huurovereenkomst, een schriftelijk verzoek en ten hoogste één indexatie per huurjaar. Ook de bijkomende Brusselse voorwaarden die hierboven zijn vermeld, gelden.

En bij handelshuur?

Handelshuur valt niet onder de regels voor woninghuur. De indexatie volgt dan de indexclausule in de huurovereenkomst, binnen de wettelijke grenzen. Anders dan bij woninghuur kan de overeenkomst bepalen dat de indexatie automatisch gebeurt, zonder afzonderlijk verzoek. Meer over handelshuur.

Novex Advocaten staat u bij

Discussie over een indexatie, een correctiefactor of een herziening van de huurprijs? Wij rekenen na en verdedigen uw standpunt, in der minne of voor de vrederechter. Lees ook hoe een huurgeschil voor de vrederechter verloopt.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.