Huurrecht in België: rechten en plichten van huurder en verhuurder

Huurrecht raakt aan het dagelijks leven van miljoenen huurders en verhuurders. Sinds de zesde staatshervorming is de woninghuur een bevoegdheid van de gewesten, zodat de regels in Brussel, Vlaanderen en Wallonië van elkaar verschillen. Dit overzicht zet de belangrijkste rechten en plichten van huurder en verhuurder op een rij en verwijst naar onze uitgebreide artikels over elk onderwerp, zodat u snel de informatie vindt die u nodig hebt.

Welke regels gelden?

• Brussel: de Brusselse Huisvestingscode, die de woninghuur regelt en in 2024 grondig werd hervormd.
• Vlaanderen: het Vlaams Woninghuurdecreet, voor huurovereenkomsten die sinds 1 januari 2019 werden gesloten.
• Wallonië: een eigen Waals decreet over de woninghuur.
• Handelshuur: voor een pand waarin de huurder een handelszaak uitbaat, gelden de dwingende regels van de handelshuurwet. Lees ons artikel over handelshuur, hernieuwing en opzegging.

Welke regeling van toepassing is, hangt af van de ligging van het goed en, soms, van de datum van het contract. Een contract dat in Brussel werd gesloten, valt dus onder andere regels dan een contract voor een woning in Vlaanderen.

De plichten van de verhuurder

• de woning ter beschikking stellen in een staat die voldoet aan de gewestelijke normen inzake veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit;
• de herstellingen uitvoeren die niet ten laste van de huurder zijn, zoals de grote herstellingen en herstellingen door ouderdom of overmacht;
• het rustig genot van de woning waarborgen;
• het contract en de plaatsbeschrijving laten registreren.

De plichten van de huurder

• de huurprijs en de kosten tijdig betalen;
• de woning gebruiken als een voorzichtig en redelijk persoon, volgens de bestemming die in het contract werd afgesproken;
• de kleine herstellingen en het gewone onderhoud uitvoeren;
• de woning bij het einde van de huur teruggeven in de staat van de plaatsbeschrijving bij intrede, behoudens normale slijtage;
• zich verzekeren tegen brand- en waterschade, zoals de gewestelijke regels voorschrijven.

Het huurcontract en de plaatsbeschrijving

Een woninghuurovereenkomst moet schriftelijk worden opgesteld en bevat een aantal verplichte vermeldingen. De plaatsbeschrijving bij intrede wordt tegensprekelijk opgemaakt en bij het contract gevoegd. Zij is het belangrijkste bewijsstuk bij een discussie over huurschade. Lees meer over het opstellen van een huurcontract en over de plaatsbeschrijving en huurschade.

De huurwaarborg

De verhuurder mag een huurwaarborg vragen, maar de gewesten begrenzen die. In Brussel bedraagt de waarborg voor contracten sinds 1 november 2024 maximaal twee maanden huur, ongeacht de vorm. In Vlaanderen bedraagt hij voor contracten sinds 2019 maximaal drie maanden huur. Lees meer over de huurwaarborg en de teruggave ervan.

Registratie van het contract

De verhuurder moet de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving laten registreren. In Vlaanderen moet dat binnen twee maanden gebeuren; zolang het contract niet geregistreerd is, is de huurder niet gebonden door de gewone opzeggingstermijn en de opzeggingsvergoeding. In Brussel verloopt de registratie via het gewestelijke platform, en zonder registratie kan de verhuurder de huurprijs niet indexeren. Registratie beschermt dus vooral de huurder, maar is ook voor de verhuurder belangrijk.

Verkoop van de woning

Wordt de verhuurde woning verkocht, dan blijft een huurovereenkomst met vaste datum, bijvoorbeeld door registratie, in de regel gelden tegenover de nieuwe eigenaar. De koper kan het contract dan alleen beëindigen onder de voorwaarden die de gewestelijke regels bepalen. Als huurder hoeft u dus niet te vrezen dat een verkoop automatisch het einde van uw huur betekent.

Duur, indexatie en opzegging

Een woninghuurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats wordt in de regel gesloten voor negen jaar. Een contract van korte duur, van maximaal drie jaar, is mogelijk maar moet schriftelijk zijn. De huurprijs kan jaarlijks worden geïndexeerd, onder voorwaarden en binnen de grenzen die verband houden met het energieprestatiecertificaat. Zowel de huurder als de verhuurder kan onder strikte voorwaarden opzeggen. Lees meer over de indexatie van de huurprijs, de opzegging door de verhuurder en de opzegging door de huurder.

Gebreken en onbetaalde huur

Vertoont de woning gebreken, zoals vocht of schimmel, dan moet de huurder ze melden en kan hij onder voorwaarden herstelling, een huurprijsvermindering of de ontbinding van het contract vorderen. Betaalt de huurder niet, dan kan de verhuurder de achterstal invorderen en de ontbinding van het contract vragen, met uithuiszetting als laatste stap. Lees meer over vocht en gebreken in de huurwoning, een huurder die niet betaalt en de procedure van uithuiszetting.

De vrederechter

De vrederechter van de plaats waar het goed ligt, is bevoegd voor alle geschillen over huur van onroerende goederen, ongeacht het bedrag. Een huurgeschil kan bij verzoekschrift worden ingeleid, wat eenvoudiger en goedkoper is dan een dagvaarding. Vooraf kan ook een verzoeningspoging voor de vrederechter worden gevraagd. Lees meer over de procedure voor de vrederechter.

Veelgestelde vragen

Mag de verhuurder de woning betreden?

Alleen volgens de afspraken in het contract of met uw toestemming, bijvoorbeeld voor herstellingen of bezichtigingen bij verkoop of einde van de huur. De verhuurder mag de woning niet eigenmachtig betreden: de huurder heeft recht op een rustig genot.

Mag ik als huurder de woning onderverhuren?

Onderverhuring van de volledige woning die als hoofdverblijfplaats wordt gehuurd, is in de regel verboden. Een gedeeltelijke onderverhuring is aan voorwaarden gebonden, zoals het akkoord van de verhuurder. Lees uw contract en de gewestelijke regels na voordat u onderverhuurt. Een onderverhuring zonder de vereiste toestemming kan een grond zijn voor de ontbinding van uw eigen huurovereenkomst.

Novex Advocaten staat u bij

Wij staan huurders en verhuurders bij in Brussel en Vlaanderen, van het opstellen van een contract tot een procedure voor de vrederechter. Neem contact op voor een eerste bespreking van uw situatie. Wij werken in het Nederlands, het Frans en het Engels, en kennen de regels van zowel het Brusselse als het Vlaamse gewest.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: onze expertise.