Litiges en copropriété : assemblée générale, syndic et ACP

Tout propriétaire d’un appartement est membre de l’association des copropriétaires (ACP) et est lié par les statuts ainsi que par les décisions de l’assemblée générale. Les litiges en copropriété sont légion : travaux contestés, décomptes de charges, syndic qui ne fait pas son travail, infiltrations provenant des parties communes. Le droit de la copropriété, inscrit depuis le 1er septembre 2021 dans le Livre 3 du Code civil, offre une solution pour chacune de ces situations, mais avec des délais stricts.

L’ACP et ses organes

L’association des copropriétaires est dotée de la personnalité juridique et gère l’immeuble par l’intermédiaire de ses organes :

• l’assemblée générale, où siègent tous les copropriétaires et qui prend les décisions importantes ;
• le syndic, qui exécute les décisions, assure la gestion journalière et représente l’ACP ;
• le conseil de copropriété, obligatoire dans les immeubles d’au moins vingt lots, caves, garages et parkings non compris, qui veille à ce que le syndic exécute correctement ses missions.

En outre, l’assemblée générale désigne chaque année un commissaire aux comptes, qui contrôle la comptabilité de l’ACP.

Les règles du jeu figurent dans les statuts, composés de l’acte de base et du règlement de copropriété, ainsi que dans le règlement d’ordre intérieur. Lisez d’abord ces documents en cas de conflit : ils déterminent notamment quelles parties sont privatives et lesquelles sont communes, et comment les charges sont réparties.

L’assemblée générale et les majorités

L’assemblée générale statue en règle à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés. Certaines décisions requièrent une majorité spéciale : les deux tiers pour la plupart des travaux affectant les parties communes, les quatre cinquièmes notamment pour une modification de la répartition des charges et pour les actes de disposition de biens immobiliers communs. Quelques décisions fondamentales, comme en règle une modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, exigent l’unanimité.

Une décision régulièrement prise lie tous les copropriétaires, y compris ceux qui étaient absents ou ont voté contre. Si vous souhaitez faire inscrire vous-même un point à l’ordre du jour, vous devez le demander au syndic par écrit, au moins trois semaines avant le premier jour de la période au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit se tenir selon le règlement d’ordre intérieur (article 3.87 du Code civil).

Contester une décision de l’assemblée générale

Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel (article 3.92, § 3 du Code civil). L’action doit être introduite dans les quatre mois à compter de la date de l’assemblée générale. Il s’agit d’un délai de forclusion : celui qui le laisse expirer ne peut en règle plus contester la décision et reste lié par celle-ci.

Le juge compétent est le juge de paix, qui connaît des litiges relatifs à la gestion d’un immeuble en copropriété, quel que soit le montant. L’action est dirigée contre l’ACP.

Le juge n’exerce qu’un contrôle marginal sur l’opportunité d’une décision : il vérifie si l’assemblée générale est restée dans les limites d’une gestion raisonnable, et non si un autre choix aurait été préférable. Lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise, tout copropriétaire lésé peut demander au juge de se substituer à l’assemblée générale et de prendre lui-même la décision requise (article 3.92, § 8 du Code civil).

Qui paie la procédure ?

Lorsque la demande d’un copropriétaire contre l’ACP est déclarée entièrement fondée par le juge, celui-ci est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens que l’ACP supporte pour cette procédure (article 3.92, § 9 du Code civil). À défaut, il financerait, par sa quote-part dans les charges, la défense de la partie adverse. Si sa demande n’est déclarée que partiellement fondée, il doit en revanche participer aux honoraires et dépens mis à charge de l’ACP.

Le juge peut en outre condamner la partie qui succombe à une indemnité de procédure, une intervention forfaitaire dans les frais d’avocat de la partie gagnante. Vérifiez aussi si votre assurance protection juridique couvre le litige.

Le syndic : droits et responsabilité

Le syndic est nommé par l’assemblée générale, à moins qu’il n’ait déjà été désigné dans le règlement d’ordre intérieur. Son mandat ne peut excéder trois ans et ne peut être renouvelé que par une décision expresse de l’assemblée générale (article 3.89, § 1er du Code civil). Un syndic professionnel doit en outre être inscrit auprès de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), qui exerce aussi un pouvoir disciplinaire.

Une mauvaise gestion, comme l’absence de décomptes, des dépenses non autorisées ou des conflits d’intérêts, peut conduire à la révocation du syndic par l’assemblée générale. En l’absence de syndic, ou si celui-ci est empêché ou défaillant, le juge peut désigner un syndic ou un syndic provisoire à la demande d’un copropriétaire. En tant que copropriétaire, vous avez par ailleurs le droit de consulter les documents de l’ACP : demandez systématiquement cette consultation si vous doutez de la gestion.

Charges, fonds de réserve et arriérés

Les charges communes sont réparties selon les règles des statuts, le plus souvent en proportion des quotes-parts dans les parties communes. L’ACP doit en règle constituer un fonds de réserve, au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes. Elle y verse chaque année au moins cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent, sauf décision contraire de l’assemblée générale à la majorité des quatre cinquièmes (article 3.86, § 3 du Code civil).

Si un copropriétaire ne paie pas ses contributions, le syndic peut les recouvrer au nom de l’ACP, au besoin en justice. Une décision que vous contestez ne suspend en règle pas votre obligation de payer tant qu’elle n’a pas été annulée. Lors de la vente d’un appartement, le notaire demande notamment au syndic les dettes en cours et les procédures pendantes, afin que l’acheteur sache ce qu’il reprend.

Dommages provenant des parties communes

Si le toit fuit, si une conduite commune est défectueuse ou si la façade présente des défauts qui endommagent votre appartement, l’ACP est en règle responsable. Signalez immédiatement le dommage par écrit au syndic, adressez au besoin une mise en demeure à l’ACP et prévenez l’assureur incendie de l’immeuble. Si l’ACP refuse une réparation urgente, le juge peut ordonner des mesures, en cas d’urgence en référé.

Prenez immédiatement des photos et conservez toute la correspondance : sans preuve de la cause et de l’ampleur du dommage, il est difficile d’avancer devant le juge. Si la cause est contestée, le juge peut désigner un expert judiciaire.

D’abord la concertation, ensuite le juge

De nombreux litiges en copropriété se règlent sans jugement. Demandez d’abord des explications écrites au syndic, faites inscrire un point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ou proposez une médiation. Vous pouvez aussi demander au juge de paix de convoquer les parties en conciliation.

Ne comptez toutefois pas sur la concertation pour suspendre le délai de quatre mois. Si une décision de l’assemblée générale est en cause, faites-vous conseiller à temps et introduisez au besoin l’action pendant que les discussions se poursuivent.

Questions fréquentes

J’étais absent à l’assemblée générale. Puis-je encore contester la décision ?

Oui, mais pour vous aussi, le délai de quatre mois court à partir de la date de l’assemblée. N’attendez donc pas de lire le procès-verbal par hasard : demandez-le immédiatement au syndic.

Le syndic ne convoque pas d’assemblée générale. Que faire ?

Un ou plusieurs copropriétaires possédant ensemble au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent demander au syndic de convoquer une assemblée générale. S’il n’y donne pas suite dans les trente jours, l’un d’eux peut convoquer lui-même l’assemblée. La demande doit être adressée au syndic par envoi recommandé (article 3.87 du Code civil).

Dois-je payer des travaux contre lesquels j’ai voté ?

En règle, oui. Une décision régulièrement prise lie tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre. Si vous estimez la décision irrégulière, frauduleuse ou abusive, vous devez la contester dans les quatre mois.

Puis-je, en tant que propriétaire d’un seul appartement, agir seul contre l’ACP ?

Oui. Chaque copropriétaire peut agir individuellement, sans le soutien d’autres propriétaires.

Litiges en copropriété : votre avocat à Bruxelles

Nous assistons les copropriétaires et les ACP dans les litiges relatifs aux décisions de l’assemblée générale, à la gestion par le syndic, aux charges et aux dommages. Lisez aussi notre article sur les troubles de voisinage et sur les litiges avec un entrepreneur. Vous habitez Uccle, Ixelles ou Etterbeek ? Consultez aussi notre page consacrée à l’immobilier et la copropriété dans ces communes.

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