إنهاء عقد الإيجار في بلجيكا من طرف المستأجر: المهل والتعويضات والشكليات

يُعدّ إنهاء عقد الإيجار في بلجيكا من طرف المستأجر أمرًا يسيرًا نسبيًا، غير أن من يُغفل المُهل أو الشكليات قد يجد نفسه يدفع إيجار عدة أشهر دون داعٍ. فمنذ الإصلاح السادس للدولة، أصبح كل إقليم ينظّم إيجار المساكن بنفسه: ففي بروكسل تُطبَّق مدونة السكن لمنطقة بروكسل العاصمة (Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode)، وفي الإقليم الفلامنكي يُطبَّق المرسوم الفلامنكي لإيجار المساكن (Vlaams Woninghuurdecreet / décret flamand sur la location d’habitation). ويستعرض هذا المقال القواعد المطبّقة على عقود الإيجار المبرمة في بروكسل منذ 1 يناير 2018 وفي الإقليم الفلامنكي منذ 1 يناير 2019: مهلة الإشعار، والتعويض، والحالات الخاصة، والطريقة الصحيحة لتوجيه الإشعار بالإنهاء.

إنهاء عقد الإيجار في بلجيكا: العقد لمدة تسع سنوات

معظم عقود إيجار المساكن عقودٌ لمدة تسع سنوات: فالعقد الذي لم يُبرم كتابةً لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات يُعتبر مبدئيًا مبرمًا لمدة تسع سنوات. وبصفتك مستأجرًا، يمكنك إنهاء هذا العقد في أي وقت، في كلا الإقليمين، مع احترام مهلة إشعار (préavis / opzeggingstermijn) مدتها ثلاثة أشهر. ولا يلزمك ذكر أي سبب.

إذا وجّهت الإشعار خلال السنوات الثلاث الأولى، يترتب عليك دفع تعويض يعادل إيجار ثلاثة أشهر أو شهرين أو شهر واحد، بحسب ما إذا كان العقد ينتهي في السنة الأولى أو الثانية أو الثالثة. وبعد ذلك يصبح الإنهاء دون أي مقابل. فالعبرة إذن في تحديد التعويض بتاريخ انتهاء العقد، لا بتاريخ توجيه الإشعار.

إذا أردت المغادرة عند انتهاء مدة التسع سنوات، فعليك توجيه الإشعار قبل تاريخ الانتهاء بثلاثة أشهر على الأقل. وإذا لم يوجّه أيٌّ من الطرفين إشعارًا في الوقت المناسب، يُمدَّد العقد في كل مرة لمدة ثلاث سنوات بالشروط نفسها.

متى تبدأ مهلة الإشعار؟

تبدأ المهلة في اليوم الأول من الشهر الذي يلي الشهر الذي وُجّه فيه الإشعار. مثال ذلك: إذا أُرسلت رسالتك المضمونة (lettre recommandée / aangetekende brief) في 10 مارس، فإن المهلة تسري ابتداءً من 1 أبريل وتنتهي في 30 يونيو. ويظل الإيجار مستحقًا حتى ذلك التاريخ، حتى لو انتقلت قبله.

تجنّب توجيه الإشعار في الأيام الأخيرة من الشهر. فإذا لم تصل الرسالة إلا في الشهر الموالي، قد ينشأ نزاع حول الشهر الذي وُجّه فيه الإشعار، وقد يتأخر انتهاء العقد شهرًا كاملًا.

عقد الإيجار قصير المدة (ثلاث سنوات كحد أقصى)

الإقليم الفلامنكي. في عقد إيجار لا تتجاوز مدته ثلاث سنوات (bail de courte durée / kortlopende huurovereenkomst)، يمكن للمستأجر إنهاء العقد في أي وقت مع مهلة إشعار مدتها ثلاثة أشهر. ويدفع حينئذ تعويضًا يعادل إيجار شهر ونصف أو شهر واحد أو نصف شهر، بحسب ما إذا كان العقد ينتهي في السنة الأولى أو الثانية أو الثالثة.

بروكسل. يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار قصير المدة في أي وقت مع مهلة إشعار مدتها ثلاثة أشهر وتعويض يعادل إيجار شهر واحد. أما المؤجر، فلا يجوز له إنهاء هذا العقد قبل أجله إلا بشروط صارمة، ولا سيما إذا أراد أن يسكن العقار بنفسه. وإذا تلقيت إشعارًا من هذا القبيل، جاز لك أنت أيضًا المغادرة في أي وقت بمهلة إشعار مدتها شهر واحد، دون تعويض (المادة 238 من مدونة السكن لمنطقة بروكسل العاصمة).

انتهاء المدة المتفق عليها. إذا أردت المغادرة في تاريخ الانتهاء المتفق عليه، فعليك في كلا الإقليمين توجيه الإشعار قبل ثلاثة أشهر على الأقل. وإذا لم يوجّه أحد الطرفين إشعارًا في الوقت المناسب، أو بقيت في المسكن بعد تاريخ الانتهاء دون اعتراض من المؤجر، يُعتبر العقد مبدئيًا عقدًا لمدة تسع سنوات يسري من تاريخ بدايته الأصلي.

عقود الإيجار الأقدم

تظل عقود الإيجار الفلامنكية المبرمة قبل 1 يناير 2019 وعقود الإيجار في بروكسل المبرمة قبل 1 يناير 2018 خاضعة مبدئيًا للقواعد الفدرالية السابقة. وهنا أيضًا يمكن للمستأجر إنهاء عقد التسع سنوات في أي وقت بإشعار مدته ثلاثة أشهر، مع تعويض خلال السنوات الثلاث الأولى. غير أن القواعد تختلف بالنسبة إلى العقود قصيرة المدة وبعض الحالات الخاصة. لذا تحقّق أولًا من تاريخ عقدك.

عندما يبادر المؤجر بإنهاء العقد: الإشعار المضاد

إذا أنهى المؤجر عقدًا لمدة تسع سنوات بغرض السكن الشخصي أو لإجراء أشغال أو دون ذكر سبب، يحق للمستأجر في كلا الإقليمين توجيه إشعار مضاد (contre-préavis / tegenopzegging) بمهلة شهر واحد، دون أي تعويض. وبذلك لا تضطر إلى الانتظار أشهرًا إذا وجدت مسكنًا جديدًا في وقت أسرع. المزيد عن إنهاء العقد من طرف المؤجر.

هل عقد الإيجار مسجَّل؟

يجب على المؤجر تسجيل عقد الإيجار خلال شهرين من توقيعه. والتسجيل مجاني ويتم لدى الهيئة الفدرالية العمومية للمالية (SPF Finances / FOD Financiën)، وغالبًا عبر الإنترنت من خلال منصة MyRent؛ وفي بروكسل، يسجّل المؤجر العقد أيضًا منذ 1 يناير 2025 عبر المنصة الإقليمية Irisrent.

إذا لم يتم التسجيل، يجوز للمستأجر في الإقليم الفلامنكي، ما دام العقد غير مسجل بعد انقضاء هذين الشهرين، مغادرة المسكن دون احترام مهلة الإشعار العادية ودون دفع تعويض (المادة 20، الفقرة 1، والمادة 21، الفقرة 2، من المرسوم الفلامنكي لإيجار المساكن). ولا يُشترط لذلك إنذار رسمي مسبق (mise en demeure / ingebrekestelling)، وإن كان توجيه تذكير مضمون بتسجيل العقد قد يفيد في الإثبات. كيف تحرّر إنذارًا رسميًا بشكل صحيح.

وفي بروكسل أيضًا، لا تسري مهلة الإشعار ولا التعويض ما دام العقد غير مسجل بعد انقضاء مهلة الشهرين؛ ومنذ 1 يناير 2025 لم يعد يُشترط لذلك إنذار رسمي (المادة 228/5 من مدونة السكن لمنطقة بروكسل العاصمة). لذا تحقّق من تسجيل عقدك قبل توجيه الإشعار، واطلب دراسة العواقب قبل أن تغادر دون مهلة إشعار.

الشكليات الواجب احترامها في الإشعار بالإنهاء

وجّه الإشعار كتابةً، ويُفضَّل أن يكون برسالة مضمونة، واحتفظ بإثبات الإرسال. واذكر بوضوح أنك تنهي عقد الإيجار والتاريخ الذي ينتهي فيه. أما الإشعار الشفهي أو الرسالة النصية القصيرة أو الرسالة عبر تطبيق مراسلة، فيؤدي إلى نزاعات حول الإثبات من الأفضل تجنّبها.

إذا تعلق الأمر بمسكن الأسرة لزوجين أو لمتعايشَين قانونيًا (cohabitants légaux / wettelijk samenwonenden)، فمن الأفضل أن يوقّع الشريكان كلاهما على الإشعار، حتى لو كان أحدهما فقط قد وقّع العقد. وتضع منطقة بروكسل العاصمة نماذج لرسائل الإشعار بالإنهاء في متناول العموم.

خلال مهلة الإشعار

لا يعفيك الإشعار من التزاماتك الأخرى. فأنت تواصل دفع الإيجار والتكاليف حتى نهاية المهلة، وتترك المسكن في حالة جيدة، وتتعاون في إعداد محضر وصف حالة المسكن عند المغادرة (état des lieux de sortie / plaatsbeschrijving bij uittrede). وهذا المحضر هو الذي يحدد ما إذا كان يحق للمؤجر اقتطاع مبالغ من ضمان الإيجار (garantie locative / huurwaarborg). المزيد عن محضر وصف الحالة والأضرار الإيجارية.

وكثيرًا ما ينص عقد الإيجار أيضًا على أنه يجوز للراغبين في الاستئجار أو الشراء معاينة المسكن خلال مهلة الإشعار في أيام وساعات محددة. فاتفق على ذلك بوضوح وفي الوقت المناسب.

حالات خاصة

• وفاة المستأجر: في الإقليم الفلامنكي، ينتهي عقد الإيجار عند وفاة آخر مستأجر بقوة القانون في نهاية الشهر الثاني التالي للوفاة، ما لم يصرّح الورثة خلال هذه المهلة بأنهم سيواصلون العقد؛ ويحق للمؤجر حينئذ تعويض يعادل إيجار شهر واحد (المادة 42، الفقرة 2، من المرسوم الفلامنكي لإيجار المساكن). أما في بروكسل وبالنسبة إلى العقود الأقدم، فمن الأفضل التحقق من العواقب.
• الإيجار المشترك: عندما يستأجر عدة أشخاص معًا (colocation / medehuur)، تسري قواعد خاصة على من يغادر ومن يبقى. فاطلب مراجعة العقد قبل توجيه الإشعار.
• إيجار الطلبة: بالنسبة إلى غرفة أو استوديو يستأجره طالب، ينص كلا الإقليمين على قواعد خاصة بسكن الطلبة. وهي غير مشمولة بهذا المقال.
• الاتفاق مع المؤجر: يجوز للطرفين دائمًا الاتفاق بالتراضي على إنهاء العقد قبل أجله. فوثّق هذا الاتفاق كتابةً.

أسئلة شائعة

هل يجب أن أذكر سببًا عند توجيه الإشعار؟

لا. بصفتك مستأجرًا، لا يلزمك ذكر أي سبب. والمهم فقط هو مهلة الإشعار والتعويض المحتمل.

هل يمكنني المغادرة مبكرًا إذا اقترحت مستأجرًا جديدًا؟

فقط بموافقة المؤجر. ودون هذه الموافقة، تبقى ملزمًا حتى نهاية مهلة الإشعار.

هل يمكنني توجيه الإشعار بالبريد الإلكتروني؟

يوفّر البريد الإلكتروني ضمانًا أقل لإثبات الإرسال والاستلام، خاصة إذا لم يردّ المؤجر. وتبقى الرسالة المضمونة الخيار الأكثر أمانًا.

هل يجب أن أدفع الإيجار إذا كنت قد انتقلت بالفعل؟

نعم، إلى أن تنقضي مهلة الإشعار، ما لم يُعِد المؤجر تأجير المسكن في الأثناء ويوافق على إنهاء العقد مبكرًا.

متى أسترجع ضمان الإيجار؟

بعد إعداد محضر وصف الحالة عند المغادرة والتسوية النهائية. وإذا كان الضمان مودعًا في حساب مجمَّد، فلا يُفرج عنه البنك مبدئيًا إلا بناءً على اتفاق مكتوب بين الطرفين أو على قرار قضائي. وفي بروكسل، بالنسبة لعقود الإيجار المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024، يجب الإفراج عن الضمان، ما لم يقم نزاع، خلال شهرين من تسليم المفاتيح (المادة 249، الفقرة 2، من مدونة السكن لمنطقة بروكسل العاصمة). المزيد عن ضمان الإيجار.

مكتب Novex Advocaten إلى جانبك

هل لديك شك بشأن إشعارك بالإنهاء، أو يلوح نزاع مع المؤجر؟ نراجع عقد إيجارك ونرافقك حتى التسوية النهائية، سواء بالتراضي أو أمام قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter). كيف يجري نزاع إيجاري أمام قاضي الصلح.

اتصل على 0484 99 22 72 أو راسلنا على asfour@novexadvocaten.be.