Préavis du locataire : délais, indemnités et formalités pour donner congé

Donner congé de son bail en tant que locataire est relativement simple, mais celui qui néglige les délais ou les formalités paie vite plusieurs mois de loyer de trop. Depuis la sixième réforme de l’État, chaque Région règle elle-même le bail d’habitation : à Bruxelles s’applique le Code bruxellois du Logement, en Flandre le décret flamand sur la location d’habitation. Cet article fait le point sur le préavis du locataire pour les baux conclus à Bruxelles depuis le 1er janvier 2018 et en Flandre depuis le 1er janvier 2019 : délai de préavis, indemnité, cas particuliers et manière de donner correctement congé.

Le préavis du locataire dans le bail de neuf ans

La plupart des baux d’habitation sont des baux de neuf ans : un bail qui n’a pas été conclu par écrit pour une durée de trois ans au plus est en principe réputé conclu pour neuf ans. En tant que locataire, vous pouvez mettre fin à un tel bail à tout moment, dans les deux Régions, moyennant un préavis de trois mois. Vous ne devez indiquer aucun motif.

Si vous donnez congé au cours des trois premières années, une indemnité est due, égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Ensuite, le congé ne coûte rien. C’est donc la date à laquelle le bail prend fin, et non la date de votre congé, qui détermine l’indemnité.

Si vous souhaitez partir à l’échéance des neuf ans, donnez congé au moins trois mois avant cette échéance. Si aucune des parties ne donne congé à temps, le bail est chaque fois prorogé de trois ans, aux mêmes conditions.

À partir de quand court le préavis ?

Le délai commence à courir le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel vous donnez congé. Un exemple : si votre lettre recommandée part le 10 mars, le préavis court à partir du 1er avril et se termine le 30 juin. Jusqu’à cette date, le loyer reste dû, même si vous déménagez plus tôt.

Évitez de donner congé les derniers jours d’un mois. Si la lettre n’arrive que le mois suivant, une discussion peut naître sur le mois au cours duquel vous avez donné congé, et la fin du bail risque d’être reportée d’un mois.

Le bail de courte durée (trois ans maximum)

Flandre. Dans un bail d’une durée de trois ans au plus, le locataire peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de trois mois. Il paie alors une indemnité d’un mois et demi, d’un mois ou d’un demi-mois de loyer, selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Bruxelles. Le locataire peut mettre fin à un bail de courte durée à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur, en revanche, ne peut mettre fin anticipativement à un bail de courte durée que dans des conditions strictes, notamment pour occuper lui-même le logement. Si vous recevez un tel congé, vous pouvez vous-même partir à tout moment moyennant un préavis d’un mois, sans indemnité (art. 238 du Code bruxellois du Logement).

Fin de la durée convenue. Si vous souhaitez partir à la date de fin convenue, donnez congé dans les deux Régions au moins trois mois à l’avance. Si personne ne donne congé à temps, ou si vous continuez à occuper le logement après cette date sans opposition du bailleur, le bail est en principe réputé conclu pour neuf ans, à compter de sa date de prise de cours initiale.

Les baux plus anciens

Pour les baux flamands antérieurs au 1er janvier 2019 et les baux bruxellois antérieurs au 1er janvier 2018, les anciennes règles fédérales restent en principe applicables. Là aussi, le locataire peut mettre fin à un bail de neuf ans à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité pendant les trois premières années. Pour le bail de courte durée et certains cas particuliers, les règles diffèrent toutefois. Vérifiez donc d’abord la date de votre contrat.

Lorsque le bailleur donne congé en premier : le contre-préavis

Si le bailleur a mis fin à un bail de neuf ans pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif, le locataire peut, dans les deux Régions, donner un contre-préavis d’un mois, sans indemnité. Vous ne devez ainsi pas attendre plusieurs mois si vous trouvez plus rapidement un nouveau logement. En savoir plus sur le congé donné par le bailleur.

Le bail est-il enregistré ?

Le bailleur doit faire enregistrer le bail dans les deux mois de sa signature. L’enregistrement est gratuit et s’effectue auprès du SPF Finances, le plus souvent en ligne via MyRent ; à Bruxelles, le bailleur enregistre en outre le bail, depuis le 1er janvier 2025, via la plateforme régionale Irisrent.

Si ce n’est pas le cas, le locataire peut, en Flandre, tant que le bail n’est pas enregistré à l’issue de ces deux mois, partir sans respecter le délai de préavis ordinaire et sans indemnité (art. 20, § 1er, et 21, § 2, du décret flamand sur la location d’habitation). Une mise en demeure préalable n’est pas requise, même si un rappel recommandé invitant à enregistrer le bail peut être utile comme preuve. Comment rédiger correctement une mise en demeure.

À Bruxelles aussi, le délai de préavis et l’indemnité ne s’appliquent pas tant que le bail n’est pas enregistré à l’issue du délai de deux mois ; depuis le 1er janvier 2025, aucune mise en demeure n’est plus requise à cet effet (art. 228/5 du Code bruxellois du Logement). Vérifiez donc si votre bail est enregistré avant de donner congé, et faites examiner les conséquences avant de partir sans préavis.

Les formalités du congé

Donnez congé par écrit, de préférence par lettre recommandée, et conservez la preuve d’envoi. Indiquez clairement que vous mettez fin au bail et pour quelle date. Un congé verbal ou un message par SMS ou via une messagerie entraîne des discussions de preuve qu’il vaut mieux éviter.

S’il s’agit du logement familial d’un couple marié ou de cohabitants légaux, il est préférable que les deux partenaires signent le congé, même si un seul d’entre eux a signé le contrat. La Région de Bruxelles-Capitale met des modèles de lettres de congé à disposition.

Pendant le préavis

Le congé ne vous libère pas de vos autres obligations. Vous continuez à payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du préavis, vous laissez le logement en bon état et vous collaborez à l’état des lieux de sortie. Cet état des lieux détermine si le bailleur peut retenir des montants sur la garantie locative. En savoir plus sur l’état des lieux et les dégâts locatifs.

Souvent, le bail prévoit aussi que des candidats locataires ou acheteurs peuvent visiter le logement pendant le préavis, certains jours et à certaines heures. Convenez-en clairement et à temps.

Situations particulières

• Décès du locataire : en Flandre, au décès du dernier locataire, le bail prend fin de plein droit à la fin du deuxième mois suivant le décès, sauf si les héritiers déclarent dans ce délai qu’ils poursuivent le bail ; le bailleur a alors droit à une indemnité d’un mois de loyer (art. 42, § 2, du décret flamand sur la location d’habitation). À Bruxelles et pour les baux plus anciens, mieux vaut faire vérifier les conséquences.
• Colocation : lorsque plusieurs personnes louent ensemble, des règles particulières s’appliquent à celui qui part et à ceux qui restent. Faites vérifier le contrat avant de donner congé.
• Bail étudiant : pour une chambre ou un studio loué par un étudiant, les deux Régions prévoient des règles propres au logement étudiant. Elles ne sont pas traitées ici.
• Accord avec le bailleur : les parties peuvent toujours convenir d’un commun accord d’une fin anticipée. Consignez cet accord par écrit.

Questions fréquentes

Dois-je indiquer un motif lorsque je donne congé ?

Non. En tant que locataire, vous ne devez mentionner aucun motif. Seuls le délai de préavis et l’éventuelle indemnité comptent.

Puis-je partir plus tôt si je présente un nouveau locataire ?

Uniquement avec l’accord du bailleur. Sans cet accord, vous restez tenu jusqu’à la fin du préavis.

Puis-je donner congé par e-mail ?

Un e-mail offre moins de sécurité quant à la preuve de l’envoi et de la réception, surtout si le bailleur ne réagit pas. La lettre recommandée reste le choix le plus sûr.

Dois-je payer le loyer si j’ai déjà déménagé ?

Oui, jusqu’à l’expiration du préavis, sauf si le bailleur reloue entre-temps le logement et accepte une fin anticipée.

Quand vais-je récupérer ma garantie locative ?

Après l’état des lieux de sortie et le décompte final. Si la garantie est placée sur un compte bloqué, la banque ne la libère en principe que sur la base d’un accord écrit des deux parties ou d’une décision judiciaire. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie doit, sous réserve d’un litige, être libérée dans les deux mois de la remise des clés (art. 249, § 2, du Code bruxellois du Logement). En savoir plus sur la garantie locative.

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