De huurovereenkomst opzeggen als huurder: termijnen, vergoedingen en vormvereisten

Een huurovereenkomst opzeggen als huurder is vrij eenvoudig, maar wie de termijnen of de vormvereisten over het hoofd ziet, betaalt al snel maanden huur te veel. Sinds de zesde staatshervorming regelt elk gewest zelf de woninghuur: in Brussel geldt de Brusselse Huisvestingscode, in Vlaanderen het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit artikel zet de regels op een rij voor huurovereenkomsten gesloten in Brussel sinds 1 januari 2018 en in Vlaanderen sinds 1 januari 2019: de opzeggingstermijn, de vergoeding, de bijzondere gevallen en de manier waarop u correct opzegt.

De negenjarige huurovereenkomst opzeggen als huurder

De meeste woninghuurovereenkomsten zijn negenjarige huurovereenkomsten: een huurovereenkomst die niet schriftelijk voor ten hoogste drie jaar is gesloten, geldt in beginsel als huur van negen jaar. Als huurder kunt u zo’n huurovereenkomst in beide gewesten op elk ogenblik opzeggen met een termijn van drie maanden. Een reden hoeft u niet op te geven.

Zegt u op tijdens de eerste drie jaar, dan is een vergoeding verschuldigd van drie, twee of één maand huur, naargelang de huur eindigt in het eerste, het tweede of het derde jaar. Daarna is de opzegging kosteloos. Het is dus de datum waarop de huur eindigt, niet de datum van uw opzegging, die de vergoeding bepaalt.

Wilt u vertrekken op het einde van de negen jaar, dan zegt u op ten minste drie maanden vóór de vervaldag. Zegt geen van beide partijen tijdig op, dan wordt de huurovereenkomst telkens met drie jaar verlengd, onder dezelfde voorwaarden.

Vanaf wanneer loopt de opzeggingstermijn?

De termijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin u opzegt. Een voorbeeld: vertrekt uw aangetekende brief op 10 maart, dan loopt de termijn vanaf 1 april en eindigt hij op 30 juni. Tot die datum blijft de huur verschuldigd, ook als u al eerder verhuist.

Zeg liever niet op in de laatste dagen van een maand. Komt de brief pas de volgende maand toe, dan kan er discussie ontstaan over de maand waarin u hebt opgezegd, en schuift het einde van de huur mogelijk een maand op.

De kortlopende huurovereenkomst (ten hoogste drie jaar)

Vlaanderen. Bij een huurovereenkomst van ten hoogste drie jaar kan de huurder op elk ogenblik opzeggen met een termijn van drie maanden. Hij betaalt dan een vergoeding van anderhalve maand, één maand of een halve maand huur, naargelang de huur eindigt in het eerste, het tweede of het derde jaar.

Brussel. De huurder kan een kortlopende huurovereenkomst op elk ogenblik beëindigen met een opzeggingstermijn van drie maanden en een vergoeding van één maand huur. De verhuurder kan een kortlopende huur daarentegen enkel onder strikte voorwaarden vervroegd beëindigen, met name om de woning zelf te betrekken. Krijgt u zo’n opzegging, dan kunt u zelf op elk ogenblik vertrekken met een opzeggingstermijn van één maand, zonder vergoeding (art. 238 Brusselse Huisvestingscode).

Einde van de afgesproken duur. Wilt u vertrekken op de afgesproken einddatum, dan zegt u in beide gewesten ten minste drie maanden vooraf op. Zegt niemand tijdig op, of blijft u na de einddatum in de woning zonder verzet van de verhuurder, dan geldt de huur in beginsel als een negenjarige huurovereenkomst, te rekenen vanaf de oorspronkelijke begindatum.

Oudere huurovereenkomsten

Voor Vlaamse huurovereenkomsten van vóór 1 januari 2019 en Brusselse huurovereenkomsten van vóór 1 januari 2018 gelden in beginsel nog de vroegere federale regels. Ook daar kan de huurder een negenjarige huur op elk ogenblik opzeggen met drie maanden opzeg en een vergoeding tijdens de eerste drie jaar. Voor kortlopende huur en enkele bijzondere gevallen wijken de regels wel af. Controleer dus eerst de datum van uw contract.

Wanneer de verhuurder eerst opzegt: de tegenopzegging

Heeft de verhuurder een negenjarige huurovereenkomst opgezegd voor eigen gebruik, voor werken of zonder motief, dan kan de huurder in beide gewesten een tegenopzegging geven met een termijn van één maand, zonder vergoeding. Zo moet u niet maanden wachten als u sneller een nieuwe woning vindt. Meer over de opzegging door de verhuurder.

Is de huurovereenkomst geregistreerd?

De verhuurder moet de huurovereenkomst binnen twee maanden na de ondertekening laten registreren. Dat is gratis en gebeurt bij de FOD Financiën, meestal online via MyRent; in Brussel registreert de verhuurder sinds 1 januari 2025 bovendien via het gewestelijke platform Irisrent.

Is dat niet gebeurd, dan kan de huurder in Vlaanderen, zolang de huurovereenkomst na die twee maanden niet geregistreerd is, vertrekken zonder de gewone opzeggingstermijn en zonder vergoeding (art. 20, § 1, en 21, § 2, Vlaams Woninghuurdecreet). Een voorafgaande ingebrekestelling is daarvoor niet vereist, al kan een aangetekende aanmaning om te registreren nuttig zijn als bewijs. Zo stelt u een ingebrekestelling correct op.

Ook in Brussel gelden de opzeggingstermijn en de vergoeding niet zolang de huurovereenkomst na de termijn van twee maanden niet geregistreerd is; sinds 1 januari 2025 is daarvoor geen ingebrekestelling meer nodig (art. 228/5 Brusselse Huisvestingscode). Ga dus na of uw huurovereenkomst geregistreerd is voor u opzegt, en laat de gevolgen nakijken voor u zonder opzeggingstermijn vertrekt.

Vormvereisten van de opzegging

Zeg schriftelijk op, bij voorkeur met een aangetekende brief, en bewaar het bewijs van verzending. Vermeld duidelijk dat u de huurovereenkomst opzegt en tegen welke datum. Een mondelinge opzegging of een bericht via sms of een berichtenapp leidt tot bewijsdiscussies die u beter vermijdt.

Gaat het om de gezinswoning van een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel, dan ondertekenen best beide partners de opzegging, ook als slechts één van hen het contract heeft getekend. Het Brussels Gewest stelt modellen van opzeggingsbrieven ter beschikking.

Tijdens de opzeggingstermijn

De opzegging bevrijdt u niet van uw andere verplichtingen. U blijft de huur en de lasten betalen tot het einde van de termijn, u laat de woning in goede staat achter en u werkt mee aan de plaatsbeschrijving bij uittrede. Die plaatsbeschrijving bepaalt of de verhuurder bedragen mag inhouden op de huurwaarborg. Meer over de plaatsbeschrijving en huurschade.

Vaak bepaalt de huurovereenkomst ook dat kandidaat-huurders of kopers de woning tijdens de opzeggingstermijn op bepaalde dagen en uren mogen bezichtigen. Maak daar tijdig duidelijke afspraken over.

Bijzondere situaties

• Overlijden van de huurder: in Vlaanderen eindigt de huurovereenkomst bij het overlijden van de laatste huurder van rechtswege op het einde van de tweede maand na het overlijden, tenzij de erfgenamen binnen die termijn verklaren dat zij de huurovereenkomst voortzetten; de verhuurder heeft dan recht op een vergoeding van één maand huur (art. 42, § 2, Vlaams Woninghuurdecreet). In Brussel en bij oudere huurovereenkomsten laat u de gevolgen best nakijken.
• Medehuur: huren meerdere personen samen, dan gelden bijzondere regels voor wie vertrekt en wie blijft. Laat het contract nakijken voor u opzegt.
• Studentenhuur: voor een kamer of studio die een student huurt, gelden in beide gewesten eigen regels voor studentenhuisvesting. Die komen hier niet aan bod.
• Akkoord met de verhuurder: partijen kunnen altijd in onderling akkoord een vervroegd einde afspreken. Leg dat akkoord schriftelijk vast.

Veelgestelde vragen

Moet ik een reden opgeven als ik opzeg?

Nee. Als huurder hoeft u geen motief te vermelden. Enkel de opzeggingstermijn en de eventuele vergoeding zijn van belang.

Kan ik vroeger vertrekken als ik een nieuwe huurder aanbreng?

Alleen met akkoord van de verhuurder. Zonder akkoord blijft u gehouden tot het einde van de opzeggingstermijn.

Kan ik opzeggen per e-mail?

Een e-mail biedt minder zekerheid over het bewijs van verzending en ontvangst, zeker als de verhuurder niet reageert. Een aangetekende brief blijft de veiligste keuze.

Moet ik de huur betalen als ik al verhuisd ben?

Ja, tot de opzeggingstermijn verstreken is, tenzij de verhuurder intussen opnieuw verhuurt en instemt met een vervroegd einde.

Wanneer krijg ik mijn huurwaarborg terug?

Na de plaatsbeschrijving bij uittrede en de eindafrekening. Staat de waarborg op een geblokkeerde rekening, dan geeft de bank hem in beginsel pas vrij op basis van een schriftelijk akkoord van beide partijen of een rechterlijke beslissing. In Brussel moet de waarborg voor huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 werden gesloten of verlengd, behoudens een geschil, worden vrijgegeven binnen twee maanden na de teruggave van de sleutels (art. 249, § 2, Brusselse Huisvestingscode). Meer over de huurwaarborg.

Novex Advocaten staat u bij

Twijfelt u over uw opzegging of dreigt er een geschil met uw verhuurder? Wij kijken uw huurovereenkomst na en begeleiden u tot aan de afrekening, in der minne of voor de vrederechter. Zo verloopt een huurgeschil voor de vrederechter.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.