إنهاء عقد الإيجار من طرف المؤجر في بلجيكا: الأسباب والمهل والتعويضات

يخضع إنهاء عقد الإيجار من طرف المؤجر في بلجيكا لقواعد صارمة. فبصفتكم مؤجرًا، لا يمكنكم إنهاء عقد إيجار سكني مدته تسع سنوات متى شئتم: إذ يحدد القانون أسباب الإنهاء على سبيل الحصر، ويُخضعها لمهل وشروط شكلية وتعويضات صارمة. وقد يؤدي أي خطأ إلى بطلان الإخطار بالإنهاء أو إلى الحكم بتعويض كبير.

يقدّم هذا المقال لمحة عامة عن المساكن الواقعة في بروكسل، الخاضعة لقانون الإسكان في بروكسل (Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode)، وفي فلاندر، الخاضعة للمرسوم الفلامندي بشأن إيجار المساكن (Vlaams Woninghuurdecreet / décret flamand sur la location d’habitation) بالنسبة إلى العقود المبرمة منذ 1 يناير 2019. أما عقود الإيجار الفلامندية الأقدم فتظل خاضعة للقواعد الفدرالية لقانون إيجار المساكن (Woninghuurwet / loi sur les baux de résidence principale)، التي تختلف عنها في بعض النقاط. ولوالونيا مرسومها الخاص، الذي لا يتناوله هذا المقال. وللاطلاع على نظرة أشمل، راجعوا مقالنا حول حقوق المستأجر والمؤجر وواجباتهما.

إنهاء عقد الإيجار من طرف المؤجر: القواعد الأساسية

يُبرم عقد إيجار المسكن الذي يتخذه المستأجر إقامةً رئيسية مبدئيًا لمدة تسع سنوات. ولا يجوز للمؤجر إنهاؤه أثناء سريانه إلا لأحد الأسباب القانونية الثلاثة: السكن فيه شخصيًا أو إسكان أحد أقاربه المقربين، أو إجراء أشغال كبرى، أو دون ذكر سبب مقابل دفع تعويض.

وعند انقضاء السنوات التسع، يجوز للمؤجر إنهاء العقد دون سبب ودون تعويض، بشرط توجيه الإخطار قبل ستة أشهر على الأقل من تاريخ الانتهاء. وإن لم يحدث ذلك، يُمدَّد العقد في كل مرة لمدة ثلاث سنوات بالشروط نفسها.

راجعوا أيضًا عقد الإيجار نفسه: إذ يجوز للطرفين أن يستبعدا صراحةً إمكانيات الإنهاء المتاحة للمؤجر أو أن يقيّداها. وبمعزل عن أي إخطار بالإنهاء، يجوز لقاضي الصلح (juge de paix / vrederechter) أن يقضي بفسخ عقد الإيجار إذا أخلّ المستأجر إخلالًا جسيمًا بالتزاماته، كما في حالة التأخر المستمر في دفع الإيجار.

الإنهاء من أجل السكن الشخصي

فلاندر. يجوز للمؤجر إنهاء العقد في أي وقت مع مهلة إخطار مدتها ستة أشهر، من أجل السكن في المسكن بنفسه أو إسكان زوجه أو شريكه في المساكنة القانونية (cohabitant légal / wettelijk samenwonende partner)، أو فروعه أو أبنائه بالتبني، أو أصوله، أو أقاربه من الحواشي حتى الدرجة الثالثة. ويشمل ذلك أيضًا بعض أقارب زوجه.

بروكسل. يجوز للمؤجر إنهاء العقد في أي وقت مع مهلة إخطار مدتها ستة أشهر، من أجل السكن في المسكن بنفسه أو إسكان أحد أقاربه المقربين، كزوجه أو فروعه أو والديه أو أحد أقاربه من الحواشي حتى الدرجة الثالثة.

وفي بروكسل، يسري قيد خاص على الأقارب من الحواشي في الدرجة الثالثة، كالعم والعمة والخال والخالة وأبناء الإخوة والأخوات. فإذا وُجّه الإخطار لإسكان أحدهم، لا يجوز أن تنقضي مهلة الإخطار قبل نهاية السنوات الثلاث الأولى من الإيجار (المادة 237، الفقرة 2، من قانون الإسكان في بروكسل). أما في فلاندر، فيسري هذا القيد على كل إخطار يُوجَّه لإسكان أحد أفراد العائلة، ولكن ليس عندما يسكن المؤجر المسكن بنفسه (المادة 17، الفقرة 1، من المرسوم الفلامندي بشأن إيجار المساكن).

وكقاعدة عامة، يجب أن يُشغَل المسكن فعليًا خلال السنة التالية لانتهاء الإيجار، ولمدة سنتين على الأقل. وإن لم يحدث ذلك في غياب ظروف استثنائية، يحق للمستأجر الحصول على تعويض يعادل إيجار ثمانية عشر شهرًا.

الإنهاء من أجل أشغال كبرى

فلاندر. يجوز للمؤجر إنهاء العقد في أي وقت مع مهلة إخطار مدتها ستة أشهر، غير أن هذه المهلة لا يجوز أن تنقضي قبل نهاية السنوات الثلاث الأولى من الإيجار. ويجب أن تتجاوز تكلفة الأشغال قيمة إيجار ثلاث سنوات. وإذا جرى تجديد عدة مساكن مملوكة للمؤجر نفسه في المبنى ذاته، وجب أن تتجاوز التكلفة الإجمالية للأشغال قيمة إيجار سنتين لمجموع تلك المساكن.

ويجب أن تبدأ الأشغال خلال ستة أشهر وأن تنتهي خلال أربعة وعشرين شهرًا من انتهاء الإيجار. وإلا وجب هنا أيضًا دفع تعويض يعادل إيجار ثمانية عشر شهرًا، ما لم تكن هناك ظروف استثنائية.

بروكسل. لا يجوز الإنهاء من أجل الأشغال إلا لنهاية فترة السنوات الثلاث الأولى أو الثانية، مع مهلة إخطار مدتها ستة أشهر (المادة 237، الفقرة 3، من قانون الإسكان في بروكسل). ويجب أن تتجاوز تكلفة الأشغال قيمة إيجار ثلاث سنوات.

ويجب على المؤجر أن يسلّم المستأجر رخصة التعمير (permis d’urbanisme / stedenbouwkundige vergunning)، أو دفتر شروط مفصلًا، أو وصفًا للأشغال مع تقدير مفصل لتكلفتها، أو عقد مقاولة، وذلك مع الإخطار أو خلال الشهرين التاليين له على أقصى تقدير. فإن لم يفعل ذلك في الوقت المناسب، جاز للمستأجر أن يطلب إعلان عدم صحة الإخطار. غير أن على المستأجر رفع هذه الدعوى، تحت طائلة السقوط، قبل شهرين على الأقل من انقضاء مهلة الإخطار.

الإنهاء دون ذكر سبب

في المنطقتين كلتيهما، يجوز للمؤجر إنهاء العقد دون سبب لنهاية فترة السنوات الثلاث الأولى أو الثانية، مع مهلة إخطار مدتها ستة أشهر. ويدفع حينئذ تعويضًا يعادل إيجار تسعة أشهر (نهاية الفترة الأولى) أو إيجار ستة أشهر (نهاية الفترة الثانية).

وهذا هو الطريق الأكثر كلفة، لكنه الأكثر قابلية للتوقع من الناحية القانونية. فالمؤجر غير ملزم بإثبات أي سبب أو تنفيذه، ولذلك لا يتهدده لاحقًا تعويض الثمانية عشر شهرًا.

عقود الإيجار قصيرة الأمد

ينتهي عقد الإيجار الذي لا تتجاوز مدته ثلاث سنوات بإخطار يُوجَّه قبل ثلاثة أشهر على الأقل من تاريخ الانتهاء. وإن لم يحدث ذلك، يتحول مبدئيًا إلى عقد إيجار مدته تسع سنوات.

في فلاندر، لا يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار قصير الأمد قبل أوانه. أما في بروكسل، فيجوز له ذلك بعد السنة الأولى، من أجل السكن في المسكن بنفسه أو إسكان أحد أقاربه المقربين فيه، مع مهلة إخطار مدتها ثلاثة أشهر وتعويض يعادل إيجار شهر واحد. ويجوز للمستأجر عندئذ أن يغادر بدوره بمهلة إخطار مدتها شهر واحد، دون تعويض (المادة 238 من قانون الإسكان في بروكسل).

وفي المنطقتين كلتيهما، لا يجوز فوق ذلك تمديد عقد الإيجار قصير الأمد إلا مرة واحدة، كتابةً، دون أن تتجاوز مدته الإجمالية ثلاث سنوات (المادة 21، الفقرة 1، من المرسوم الفلامندي بشأن إيجار المساكن؛ المادة 238 من قانون الإسكان في بروكسل، منذ 1 نوفمبر 2024).

الشروط الشكلية ومهل الإخطار

وجّهوا الإخطار كتابةً، مع ذكر السبب، وفي حالة السكن الشخصي، هوية الشاغل المستقبلي وصلة قرابته بكم. وتوفر الرسالة المضمونة أو محضر المفوض القضائي (huissier de justice / gerechtsdeurwaarder) إثباتًا أكيدًا للتاريخ.

عندما يجوز توجيه الإخطار في أي وقت، تبدأ مهلة الإخطار في اليوم الأول من الشهر التالي للشهر الذي وُجّه فيه الإخطار. وفي بروكسل، تبدأ المهلة في الحالات الأخرى من اليوم الذي يُعتبر فيه المرسَل إليه قد علم بالإخطار (المادة 231 من قانون الإسكان في بروكسل). وعندما يتعين توجيهه لنهاية فترة ثلاث سنوات أو لنهاية الإيجار، احرصوا على أن يتسلمه المستأجر قبل هذا التاريخ بأكثر من ستة أشهر بهامش كافٍ. وقد يجعل خطأٌ في الشكل أو في التوقيت الإخطارَ باطلًا أو عديم الأثر.

حقوق المستأجر

إذا وجّه المؤجر الإخطار من أجل السكن الشخصي أو الأشغال أو دون سبب، يجوز للمستأجر في المنطقتين كلتيهما أن يوجّه بدوره إخطارًا مضادًا (contre-préavis / tegenopzegging) بمهلة شهر واحد، دون تعويض. فلا يتعين عليه إذن انتظار نهاية مهلة الإخطار البالغة ستة أشهر.

وفي بروكسل، يتمتع المستأجر فوق ذلك بحماية خاصة. فالإخطار الذي يوجهه المؤجر بعد شكوى لدى المفتشية الجهوية للإسكان (Direction de l’Inspection régionale du Logement / Gewestelijke Huisvestingsinspectie) يُعلَّق إلى حين صدور قرار المفتشية؛ وبعد رفع الأمر إلى لجنة الإيجار المتساوية الأعضاء (commission paritaire locative / paritaire huurcommissie) يُعلَّق لمدة ثلاثة أشهر (المادتان 7 و107/2 من قانون الإسكان في بروكسل). ومن الأفضل لكم بصفتكم مؤجرًا أن تأخذوا ذلك في الحسبان عند التخطيط.

أسئلة شائعة

يعترض مستأجري على إخطاري بالإنهاء من أجل السكن الشخصي. ماذا أفعل؟

يتحقق قاضي الصلح مما إذا كان السبب جديًا وحقيقيًا، ومما إذا كانت الشروط القانونية قد احتُرمت. لذا فإن الملف المدعَّم جيدًا أمر أساسي. اقرؤوا المزيد عن نزاعات الإيجار أمام قاضي الصلح.

أنا أبيع المسكن. هل يجب على المستأجر المغادرة؟

مبدئيًا، لا. ففي فلاندر، وكذلك في بروكسل بالنسبة للبيوع التي تمت منذ 1 نوفمبر 2024، يحلّ المشتري محل المؤجر في حقوقه والتزاماته، حتى وإن لم يكن لعقد الإيجار تاريخ ثابت (date certaine / vaste datum) (المادة 38 من المرسوم الفلامندي بشأن إيجار المساكن؛ المادة 229 من قانون الإسكان في بروكسل). ولا يجوز له حينئذ إنهاء العقد إلا للأسباب القانونية.

هل يمكن للمستأجر الحصول على مهلة إضافية للمغادرة؟

نعم. يجوز للمستأجر أن يطلب من قاضي الصلح تمديد الإيجار بسبب ظروف استثنائية، كالمرض أو التقدم في السن مثلًا. ويجب عليه تقديم هذا الطلب في الوقت المناسب، قبل انتهاء الإيجار. ويوازن القاضي بين مصالح الطرفين.

ماذا لو بقي المستأجر بعد انقضاء مهلة الإخطار؟

تطلبون عندئذ الإخلاء (expulsion / uithuiszetting) من قاضي الصلح. ولا يجوز أبدًا اقتضاء الحق بالذات. المزيد عن إجراءات الإخلاء.

مكتب Novex Advocaten إلى جانبكم

نتولى صياغة إخطاركم بالإنهاء على الوجه الصحيح أو فحص الإخطار الذي تلقيتموه، وندافع عن مصالحكم أمام قاضي الصلح. اقرؤوا أيضًا مقالنا حول إنهاء العقد من طرف المستأجر.

اتصلوا على الرقم 0484 99 22 72 أو راسلونا على asfour@novexadvocaten.be.