Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder: gronden, termijnen en vergoedingen

De opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder is in België strikt geregeld. Een woninghuurovereenkomst van negen jaar zegt u als verhuurder niet zomaar op: de wet somt de gronden beperkt op en verbindt er strikte termijnen, vormvereisten en vergoedingen aan. Wie een fout maakt, riskeert een ongeldige opzegging of een forse schadevergoeding.

Dit artikel geeft een overzicht voor woningen in Brussel (Brusselse Huisvestingscode) en in Vlaanderen (Vlaams Woninghuurdecreet, voor huurovereenkomsten sinds 1 januari 2019). Voor oudere Vlaamse huurovereenkomsten gelden nog de federale regels van de Woninghuurwet, die op enkele punten afwijken. Wallonië heeft een eigen decreet, dat hier niet aan bod komt. Een ruimer overzicht vindt u in ons artikel over de rechten en plichten van huurder en verhuurder.

Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder: de basisregels

Een woninghuurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats geldt in beginsel voor negen jaar. De verhuurder kan ze tussentijds alleen opzeggen om een van de drie wettelijke redenen: om de woning zelf te betrekken of door naaste familie te laten betrekken, om grondige werken uit te voeren, of zonder motief, tegen betaling van een vergoeding.

Op het einde van de negen jaar kan de verhuurder opzeggen zonder motief en zonder vergoeding, met een termijn van ten minste zes maanden vóór de vervaldag. Gebeurt dat niet, dan wordt de huurovereenkomst telkens met drie jaar verlengd, onder dezelfde voorwaarden.

Lees ook het huurcontract zelf na: de partijen kunnen de opzeggingsmogelijkheden van de verhuurder uitdrukkelijk uitsluiten of beperken. Los van elke opzegging kan de vrederechter de huurovereenkomst ontbinden wanneer de huurder zijn verplichtingen ernstig schendt, bijvoorbeeld bij aanhoudende huurachterstand.

Opzegging voor eigen gebruik

Vlaanderen. De verhuurder kan te allen tijde opzeggen met een termijn van zes maanden, om de woning zelf te betrekken of te laten betrekken door zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner, zijn afstammelingen of aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in de opgaande lijn of zijn bloedverwanten in de zijlijn tot de derde graad. Ook bepaalde verwanten van zijn echtgenoot komen in aanmerking.

Brussel. De verhuurder kan op elk ogenblik opzeggen met een termijn van zes maanden, om de woning zelf te betrekken of te laten betrekken door een naast familielid, zoals zijn echtgenoot, zijn afstammelingen, zijn ouders of een bloedverwant in de zijlijn tot de derde graad.

In Brussel geldt een beperking voor bloedverwanten in de zijlijn in de derde graad, zoals een oom, een tante of een kind van een broer of zus. Wordt voor hen opgezegd, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste drie jaar van de huur (art. 237, § 2, Brusselse Huisvestingscode). In Vlaanderen geldt die beperking voor elke opzegging ten behoeve van een familielid, maar niet wanneer de verhuurder de woning zelf betrekt (art. 17, § 1, Vlaams Woninghuurdecreet).

De woning moet in de regel binnen het jaar na het einde van de huur werkelijk worden betrokken, en dat gedurende ten minste twee jaar. Gebeurt dat niet zonder buitengewone omstandigheden, dan heeft de huurder recht op een vergoeding van achttien maanden huur.

Opzegging voor grondige werken

Vlaanderen. De verhuurder kan te allen tijde opzeggen met een termijn van zes maanden, maar die termijn kan niet verstrijken vóór het einde van de eerste drie jaar van de huur. De werken moeten meer kosten dan drie jaar huur. Worden in hetzelfde gebouw verschillende woningen van dezelfde verhuurder gerenoveerd, dan moeten de werken samen meer kosten dan twee jaar huur van al die woningen.

De werken moeten beginnen binnen zes maanden en klaar zijn binnen vierentwintig maanden na het einde van de huur. Anders is ook hier, behoudens buitengewone omstandigheden, een vergoeding van achttien maanden huur verschuldigd.

Brussel. Opzegging voor werken kan alleen tegen het einde van de eerste of de tweede driejarige periode, met een termijn van zes maanden (art. 237, § 3, Brusselse Huisvestingscode). De werken moeten meer kosten dan drie jaar huur.

De verhuurder moet de huurder de stedenbouwkundige vergunning, een gedetailleerd bestek, een omschrijving van de werken met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingsovereenkomst bezorgen, samen met de opzegging of uiterlijk binnen de twee maanden daarna. Doet hij dat niet tijdig, dan kan de huurder de opzegging ongeldig laten verklaren. De huurder moet die vordering op straffe van verval instellen uiterlijk twee maanden vóór het einde van de opzeggingstermijn.

Opzegging zonder motief

In beide gewesten kan de verhuurder zonder motief opzeggen tegen het einde van de eerste of de tweede driejarige periode, met een termijn van zes maanden. Hij betaalt dan een vergoeding van negen maanden huur (einde van de eerste periode) of zes maanden huur (einde van de tweede periode).

Het is de duurste, maar juridisch meest voorspelbare weg. De verhuurder hoeft geen motief te bewijzen of uit te voeren, zodat er achteraf ook geen vergoeding van achttien maanden dreigt.

Kortlopende huurovereenkomsten

Een huurovereenkomst van ten hoogste drie jaar eindigt door een opzegging ten minste drie maanden vóór de vervaldag. Gebeurt dat niet, dan wordt ze in beginsel omgezet in een huurovereenkomst van negen jaar.

In Vlaanderen kan de verhuurder een kortlopende huur niet vervroegd beëindigen. In Brussel kan hij dat na het eerste jaar wel, om de woning zelf te betrekken of door een naast familielid te laten betrekken, met een opzeggingstermijn van drie maanden en een vergoeding van één maand huur. De huurder kan dan op zijn beurt vertrekken met een opzeggingstermijn van één maand, zonder vergoeding (art. 238 Brusselse Huisvestingscode).

In beide gewesten kan een kortlopende huurovereenkomst bovendien maar één keer schriftelijk worden verlengd, zonder dat de totale duur drie jaar overschrijdt (art. 21, § 1, Vlaams Woninghuurdecreet; art. 238 Brusselse Huisvestingscode, sinds 1 november 2024).

Vormvereisten en termijnen bij de opzegging

Zeg schriftelijk op, met vermelding van het motief en, bij eigen gebruik, de identiteit van de toekomstige bewoner en zijn familieband met u. Een aangetekende zending of een gerechtsdeurwaardersexploot geeft een zeker bewijs van de datum.

Kan de opzegging op elk ogenblik worden gedaan, dan begint de opzeggingstermijn te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan. In Brussel begint de termijn in de andere gevallen te lopen op de dag waarop de bestemmeling geacht wordt kennis te hebben gekregen van de opzegging (art. 231 Brusselse Huisvestingscode). Moet ze tegen het einde van een driejarige periode of van de huur gebeuren, zorg dan dat de huurder ze ruim zes maanden vóór die vervaldag ontvangt. Een fout in de vorm of de timing kan de opzegging ongeldig of ondoeltreffend maken.

De rechten van de huurder

Zegt de verhuurder op voor eigen gebruik, voor werken of zonder motief, dan kan de huurder in beide gewesten op zijn beurt opzeggen met een termijn van één maand, zonder vergoeding. Hij hoeft dus niet het einde van de opzeggingstermijn van zes maanden af te wachten.

In Brussel geniet de huurder bovendien een bijzondere bescherming. Een opzegging die de verhuurder betekent na een klacht bij de Gewestelijke Huisvestingsinspectie, wordt opgeschort tot de beslissing van de inspectie; na de vatting van de paritaire huurcommissie wordt ze opgeschort gedurende drie maanden (art. 7 en 107/2 Brusselse Huisvestingscode). Als verhuurder houdt u daar best rekening mee in uw planning.

Veelgestelde vragen

Mijn huurder betwist mijn opzegging voor eigen gebruik. Wat nu?

De vrederechter gaat na of het motief ernstig en werkelijk is en of de wettelijke voorwaarden zijn nageleefd. Een goed onderbouwd dossier is dus essentieel. Lees meer over een huurgeschil voor de vrederechter.

Ik verkoop de woning. Moet de huurder vertrekken?

In beginsel niet. In Vlaanderen en, bij een verkoop sinds 1 november 2024, in Brussel treedt de koper in de rechten en plichten van de verhuurder, ook als de huurovereenkomst geen vaste datum heeft (art. 38 Vlaams Woninghuurdecreet; art. 229 Brusselse Huisvestingscode). Hij kan dan alleen opzeggen op de wettelijke gronden.

Kan de huurder uitstel krijgen om te vertrekken?

Ja. De huurder kan de vrederechter vragen de huur te verlengen wegens buitengewone omstandigheden, bijvoorbeeld ziekte of een hoge leeftijd. Hij moet dat verzoek tijdig indienen, vóór het einde van de huur. De rechter weegt de belangen van beide partijen af.

Wat als de huurder na de opzeggingstermijn blijft?

Dan vordert u de uithuiszetting bij de vrederechter. Eigenrichting is nooit toegelaten. Meer over de uithuiszetting.

Novex Advocaten staat u bij

Wij stellen uw opzegging correct op of toetsen de opzegging die u ontving, en verdedigen uw belangen voor de vrederechter. Lees ook ons artikel over de opzegging door de huurder.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.