Le congé du bail par le bailleur : motifs, délais et indemnités

Le congé du bail par le bailleur est strictement encadré en Belgique. En tant que bailleur, vous ne mettez pas fin à votre guise à un bail d’habitation de neuf ans : la loi énumère limitativement les motifs et les assortit de délais, de formalités et d’indemnités stricts. Une erreur peut entraîner la nullité du congé ou une lourde indemnité.

Cet article fait le point pour les logements situés à Bruxelles (Code bruxellois du Logement) et en Flandre (décret flamand sur la location d’habitation, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019). Les baux flamands plus anciens restent soumis aux règles fédérales de la loi sur les baux de résidence principale, qui diffèrent sur certains points. La Wallonie dispose de son propre décret, qui n’est pas traité ici. Pour une vue d’ensemble, consultez notre article sur les droits et obligations du locataire et du bailleur.

Le congé du bail par le bailleur : les règles de base

Un bail d’habitation portant sur la résidence principale est en principe conclu pour neuf ans. En cours de bail, le bailleur ne peut y mettre fin que pour l’un des trois motifs légaux : pour occuper lui-même le logement ou le faire occuper par un proche parent, pour y effectuer des travaux importants, ou sans motif, moyennant le paiement d’une indemnité.

À l’expiration des neuf ans, le bailleur peut donner congé sans motif et sans indemnité, moyennant un préavis d’au moins six mois avant l’échéance. À défaut, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

Relisez aussi le contrat de bail lui-même : les parties peuvent exclure ou limiter expressément les possibilités de congé du bailleur. Indépendamment de tout congé, le juge de paix peut prononcer la résolution du bail lorsque le locataire manque gravement à ses obligations, par exemple en cas d’arriérés de loyer persistants.

Le congé pour occupation personnelle

Flandre. Le bailleur peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de six mois, pour occuper lui-même le logement ou le faire occuper par son conjoint ou cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs, ses ascendants ou ses collatéraux jusqu’au troisième degré. Certains parents de son conjoint entrent également en ligne de compte.

Bruxelles. Le bailleur peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de six mois, pour occuper lui-même le logement ou le faire occuper par un proche parent, comme son conjoint, ses descendants, ses père et mère ou un collatéral jusqu’au troisième degré.

À Bruxelles, une restriction s’applique aux collatéraux du troisième degré, comme un oncle, une tante, un neveu ou une nièce. Si le congé est donné en leur faveur, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin des trois premières années du bail (art. 237, § 2, du Code bruxellois du Logement). En Flandre, cette restriction vaut pour tout congé donné en faveur d’un membre de la famille, mais pas lorsque le bailleur occupe lui-même le logement (art. 17, § 1er, du décret flamand sur la location d’habitation).

En règle générale, le logement doit être effectivement occupé dans l’année qui suit la fin du bail, et ce pendant au moins deux ans. À défaut, sauf circonstances exceptionnelles, le locataire a droit à une indemnité équivalant à dix-huit mois de loyer.

Le congé pour travaux importants

Flandre. Le bailleur peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de six mois, mais ce délai ne peut expirer avant la fin des trois premières années du bail. Le coût des travaux doit dépasser trois années de loyer. Si plusieurs logements du même bailleur situés dans le même immeuble sont rénovés, le coût total des travaux doit dépasser deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Les travaux doivent commencer dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois suivant la fin du bail. À défaut, une indemnité de dix-huit mois de loyer est ici aussi due, sauf circonstances exceptionnelles.

Bruxelles. Le congé pour travaux n’est possible que pour l’expiration du premier ou du deuxième triennat, moyennant un préavis de six mois (art. 237, § 3, du Code bruxellois du Logement). Le coût des travaux doit dépasser trois années de loyer.

Le bailleur doit communiquer au locataire le permis d’urbanisme, un devis détaillé, une description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur coût ou un contrat d’entreprise, avec le congé ou au plus tard dans les deux mois qui suivent. S’il ne le fait pas à temps, le locataire peut demander que le congé soit déclaré non valable. Le locataire doit toutefois introduire cette action, à peine de déchéance, au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis.

Le congé sans motif

Dans les deux Régions, le bailleur peut donner congé sans motif pour l’expiration du premier ou du deuxième triennat, moyennant un préavis de six mois. Il paie alors une indemnité de neuf mois de loyer (fin du premier triennat) ou de six mois de loyer (fin du deuxième triennat).

C’est la voie la plus coûteuse, mais la plus prévisible juridiquement. Le bailleur ne doit ni prouver ni réaliser un motif, de sorte qu’aucune indemnité de dix-huit mois ne le menace par la suite.

Les baux de courte durée

Un bail d’une durée de trois ans au plus prend fin moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l’échéance. À défaut, il est en principe converti en un bail de neuf ans.

En Flandre, le bailleur ne peut pas mettre fin anticipativement à un bail de courte durée. À Bruxelles, il le peut après la première année, pour occuper lui-même le logement ou le faire occuper par un proche parent, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. Le locataire peut alors, à son tour, partir moyennant un préavis d’un mois, sans indemnité (art. 238 du Code bruxellois du Logement).

Dans les deux Régions, un bail de courte durée ne peut en outre être prorogé qu’une seule fois, par écrit, sans que sa durée totale dépasse trois ans (art. 21, § 1er, du décret flamand sur la location d’habitation ; art. 238 du Code bruxellois du Logement, depuis le 1er novembre 2024).

Formalités et délais du congé

Donnez congé par écrit, en mentionnant le motif et, en cas d’occupation personnelle, l’identité du futur occupant et son lien de parenté avec vous. Un envoi recommandé ou un exploit d’huissier de justice fournit une preuve certaine de la date.

Lorsque le congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le congé a été donné. À Bruxelles, dans les autres cas, le délai prend cours le jour où le destinataire est réputé avoir pris connaissance du congé (art. 231 du Code bruxellois du Logement). S’il doit être donné pour la fin d’un triennat ou du bail, veillez à ce que le locataire le reçoive bien plus de six mois avant cette échéance. Une erreur de forme ou de calendrier peut rendre le congé nul ou inefficace.

Les droits du locataire

Lorsque le bailleur donne congé pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif, le locataire peut, dans les deux Régions, donner à son tour un contre-préavis d’un mois, sans indemnité. Il ne doit donc pas attendre la fin du préavis de six mois.

À Bruxelles, le locataire bénéficie en outre d’une protection particulière. Un congé notifié par le bailleur après une plainte auprès de la Direction de l’Inspection régionale du Logement est suspendu jusqu’à la décision de l’Inspection ; après la saisine de la commission paritaire locative, il est suspendu pendant trois mois (art. 7 et 107/2 du Code bruxellois du Logement). En tant que bailleur, mieux vaut en tenir compte dans votre calendrier.

Questions fréquentes

Mon locataire conteste mon congé pour occupation personnelle. Que faire ?

Le juge de paix vérifie si le motif est sérieux et réel et si les conditions légales ont été respectées. Un dossier solidement étayé est donc essentiel. Pour en savoir plus, lisez notre article sur le litige locatif devant le juge de paix.

Je vends le logement. Le locataire doit-il partir ?

En principe, non. En Flandre et, pour une vente intervenue depuis le 1er novembre 2024, à Bruxelles, l’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur, même si le bail n’a pas date certaine (art. 38 du décret flamand sur la location d’habitation ; art. 229 du Code bruxellois du Logement). Il ne peut alors donner congé que pour les motifs légaux.

Le locataire peut-il obtenir un délai pour partir ?

Oui. Le locataire peut demander au juge de paix de proroger le bail pour circonstances exceptionnelles, par exemple une maladie ou un âge avancé. Il doit introduire cette demande à temps, avant la fin du bail. Le juge met en balance les intérêts des deux parties.

Que faire si le locataire reste après l’expiration du préavis ?

Vous demandez alors l’expulsion au juge de paix. Se faire justice soi-même n’est jamais permis. En savoir plus sur l’expulsion.

Novex Advocaten à vos côtés

Nous rédigeons correctement votre congé ou examinons le congé que vous avez reçu, et défendons vos intérêts devant le juge de paix. Lisez aussi notre article sur le congé donné par le locataire.

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