الرطوبة والعفن وسائر العيوب في المسكن المؤجر: حقوقك بصفتك مستأجراً

عفن في غرفة النوم، ومياه أمطار تتسرّب من السقف، وغلاية تدفئة تتعطّل في منتصف شهر يناير: تُعدّ الرطوبة والعفن في المسكن المؤجر وسائر العيوب من أكثر أسباب النزاعات الإيجارية شيوعاً. ومع ذلك فإن القانون واضح في هذا الشأن: يجب على المؤجر أن يضع تحت تصرّف المستأجر مسكناً يستوفي معايير الجودة الأساسية وأن يحافظ عليه في هذه الحالة. يشرح هذا المقال من يتحمّل كل إصلاح، والخطوات التي يمكنك اتخاذها بصفتك مستأجراً في بروكسل وفي الفلاندر، والأخطاء التي يُستحسن تجنّبها.

الالتزام الأساسي للمؤجر

في كلتا المنطقتين، يجب أن يستوفي المسكن المؤجر متطلبات جودة أساسية. ففي بروكسل، يتعلق الأمر بمتطلبات السلامة والصحة والتجهيز المنصوص عليها في مدونة الإسكان لبروكسل (Code bruxellois du Logement / Brusselse Huisvestingscode)، ومنها على وجه الخصوص متانة المبنى والكهرباء والغاز والتدفئة والرطوبة والإنارة والتهوية، إضافة إلى التزويد بالماء والمرافق الصحية. وفي الفلاندر، يحيل مرسوم إيجار المساكن الفلمندي (décret flamand sur la location d’habitations / Vlaams Woninghuurdecreet) إلى متطلبات السلامة والصحة وجودة السكن الأساسية الواردة في مدونة الإسكان الفلمندية (Code flamand du Logement / Vlaamse Codex Wonen).

ويجب على المؤجر كذلك أن يصون المسكن طوال مدة الإيجار بحيث يبقى صالحاً للاستعمال الذي أُجّر من أجله. وعليه، فإن العيوب التي لا تظهر إلا أثناء الإيجار تقع أيضاً على مسؤوليته، ما لم يتعلق الأمر بإصلاحات يضعها القانون على عاتق المستأجر.

من يتولى أي إصلاح؟

يتحمّل المستأجر الإصلاحات البسيطة والصيانة العادية، ومن أمثلتها: الصيانة السنوية لغلاية التدفئة، وإزالة الترسبات الكلسية من الأجهزة، وتنظيف المدخنة، واستبدال المصابيح، والعناية بالحديقة. كما يتحمّل الإصلاحات التي تصبح ضرورية بسبب خطئه الشخصي أو لأنه لم يُبلغ عن عيب في الوقت المناسب.

ويتحمّل المؤجر جميع الإصلاحات الأخرى، ولا سيما تلك الناتجة عن القِدم أو القوة القاهرة أو عيب في البناء: سقف يتسرّب منه الماء، أو رطوبة تتسلل من الخارج، أو غلاية تدفئة معطّلة يجب استبدالها، أو الأنابيب أو التمديدات الكهربائية. وفي بروكسل، تحدّد قائمة غير حصرية صادرة عن الحكومة الإصلاحات التي تقع إلزامياً على عاتق المستأجر أو المؤجر، ولا يجوز للطرفين مخالفتها. وفي الفلاندر أيضاً، وضعت الحكومة الفلمندية قائمة بالإصلاحات التي تُعدّ في جميع الأحوال إصلاحات بسيطة؛ غير أنه يجوز للطرفين تقييد التزام المستأجر بالإصلاح أو استبعاده (المادة 26 من مرسوم إيجار المساكن الفلمندي).

الرطوبة والعفن في المسكن المؤجر: من المسؤول؟

في حالات الرطوبة والعفن، يكون السبب هو العامل الحاسم. فالعفن الناتج عن رطوبة بنيوية، مثل الرطوبة الصاعدة من الأرض أو تسرّب مياه الأمطار أو أنبوب يسرّب الماء، يقع على عاتق المؤجر. أما العفن الذي ينشأ بسبب عدم تهوية المسكن أو تدفئته بشكل كافٍ، فيمكن أن يُنسب إلى المستأجر.

وكثيراً ما يجتمع السببان معاً، كأن يتكثّف البخار على جدار سيئ العزل. وعندئذ يتعيّن على خبير أن يميّز بينهما، لا سيما من خلال قياسات الرطوبة في أماكن وأوقات مختلفة. ولتقرير جهة التفتيش أو تقرير الخبير القضائي الذي يعيّنه قاضي الصلح (juge de paix / vrederechter) وزن كبير في مثل هذا النزاع.

ماذا يمكنك أن تفعل بنفسك؟ قم بتهوية المسكن يومياً، ودفّئ جميع الغرف بما يكفي، واترك فتحات التهوية مفتوحة، ولا تجفّف الغسيل داخل المسكن دون تهوية. والتقط كذلك صوراً مؤرّخة للأضرار وسجّل درجة الحرارة الداخلية، فبذلك تثبت أنك تستعمل المسكن استعمالاً عادياً.

ما الخطوات التي يمكنك اتخاذها بصفتك مستأجراً؟

1. أبلغ عن العيب كتابياً

أرسل إلى المؤجر رسالة مضمونة أو بريداً إلكترونياً مرفقاً بصور ووصف واضح ومهلة معقولة لحل المشكلة. ويُعدّ هذا الإبلاغ أيضاً دليلك على أن المؤجر كان على علم بالعيب. وإن لم يستجب، فالخطوة التالية هي توجيه إنذار رسمي (mise en demeure / ingebrekestelling).

ثم امنح المؤجر أو المقاول الذي يكلّفه إمكانية الدخول إلى المسكن لمعاينة العيب وإصلاحه. واحتفظ بنسخة من جميع الرسائل والصور والفواتير.

2. استعن بجهة التفتيش

في بروكسل، يمكنك تقديم شكوى إلى المفتشية الإقليمية للإسكان (Direction de l’Inspection régionale du Logement / Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie). وهي تتحقق في عين المكان مما إذا كان المسكن يستوفي المتطلبات الأساسية، ويُعدّ تقريرها دليلاً موضوعياً وتقنياً على حالة المسكن. ويمكنها أن تُلزم المؤجر بإجراء أشغال، بل وأن تحظر عرض المسكن للإيجار. كما يُعلَّق الإشعار بإنهاء الإيجار (congé / opzegging) الذي يوجّهه المؤجر بعد تقديم الشكوى إلى حين صدور قرار المفتشية (المادة 7 من مدونة الإسكان لبروكسل).

في الفلاندر، يمكنك التوجه إلى البلدية، التي يمكنها أن تأمر بإجراء فحص مطابقة للمسكن (enquête de conformité / conformiteitsonderzoek). وفي حال وجود عيوب جسيمة، يمكن لرئيس البلدية (bourgmestre / burgemeester) أن يعلن أن المسكن غير لائق أو غير صالح للسكن، مع ما يترتب على ذلك من عواقب بعيدة المدى بالنسبة للمؤجر.

3. ارفع الأمر إلى قاضي الصلح

إذا لم يتم التوصل إلى حل، فإن قاضي الصلح في المكان الذي يقع فيه المسكن هو المختص. وقد تتيح محاولة الصلح أمام قاضي الصلح أحياناً تجنّب إجراءات أطول. وإن لم تنجح، يمكنك أن تطلب من القاضي:

• إلزام المؤجر بإجراء الإصلاحات، وعند الاقتضاء تحت طائلة غرامة تهديدية (astreinte / dwangsom)؛
• منح تخفيض في الإيجار عن الفترة التي نقص فيها انتفاعك بالمسكن؛
• في الحالات الخطيرة، فسخ عقد الإيجار (résolution / ontbinding) مع التعويض عن الضرر.

وفي الفلاندر، يكون عقد إيجار المسكن الذي لا يستوفي المتطلبات الأساسية عند إبرام العقد باطلاً. ويقرّر القاضي هذا البطلان، ويمكنه أن يفرض تعويضاً عن الإشغال (indemnité d’occupation / bezettingsvergoeding) يراعي العيوب الموجودة (المادة 12، الفقرة 2، من مرسوم إيجار المساكن الفلمندي).

وإذا فُسخ الإيجار بسبب خطأ المؤجر، فيمكن أن يشمل التعويض أيضاً التكاليف التي تتحمّلها للانتقال إلى مسكن آخر، مثل تكاليف النقل والاستقرار في المسكن الجديد. وفي بروكسل، يجوز للقاضي في هذه الحالة أن يُلزم المؤجر صراحةً بتحمّل تكاليف إعادة الإسكان: إخلاء المسكن، ونقل الأثاث، والاستقرار في المسكن الجديد، والفرق بين الإيجار القديم والجديد في حدود إيجار غير مفرط، لمدة أقصاها ثمانية عشر شهراً (المادة 219، الفقرة 6، من مدونة الإسكان لبروكسل). لذا احتفظ بجميع المستندات التي تثبت هذه التكاليف.

الإصلاحات أثناء الإيجار

يجب على المستأجر أن يتحمّل الإصلاحات العاجلة التي لا يمكن تأجيلها إلى نهاية الإيجار، حتى وإن سبّبت له إزعاجاً. وإذا استمرت الأشغال مدة أطول من المهلة التي يحدّدها تشريع الإيجار (ثلاثون يوماً في الفلاندر، المادة 27 من مرسوم إيجار المساكن الفلمندي)، فإن له الحق في تخفيض متناسب للإيجار بحسب المدة والجزء من المسكن الذي حُرم من الانتفاع به. وإذا جعلت الأشغال المسكن غير صالح للسكن، جاز له أن يطلب فسخ الإيجار. واتفق مسبقاً على توقيت الأشغال وعلى شروط الدخول إلى المسكن.

لا تمتنع عن دفع الإيجار دون تروٍّ

قد يكون من المغري التوقف عن دفع الإيجار ما دام المؤجر لا يحرّك ساكناً. غير أن ذلك محفوف بالمخاطر: إذ يمكن للمؤجر حينئذ أن ينسب إليك بدورك إخلالاً بالتزاماتك، وأن يطالب بفسخ الإيجار وإخلائك من المسكن.

صحيح أن الحق في وقف تنفيذ التزامك، أي الدفع بعدم التنفيذ (exception d’inexécution / exceptie van niet-uitvoering)، قائم فعلاً، لكنه لا يجوز إلا في حال إخلال جسيم وبما يتناسب مع هذا الإخلال. فإذا رأى القاضي لاحقاً خلاف ذلك، تحمّلت أنت المخاطرة. لذلك لا تُقدم على هذه الخطوة أبداً دون استشارة قانونية، والأفضل أن تطلب تخفيض الإيجار من القاضي.

أسئلة شائعة

هل يجوز لي أن أُجري الإصلاح بنفسي وأحمّل المؤجر الفاتورة؟

هذا محفوف بالمخاطر من دون موافقة المؤجر أو إذن من القاضي، إلا في الحالات العاجلة وبعد توجيه إنذار رسمي. وإلا فإنك تُعرّض نفسك لتحمّل التكاليف بنفسك.

هل يمكن للمؤجر أن ينهي الإيجار لأنني اشتكيت؟

إن تقديم الشكوى ليس في حد ذاته سبباً قانونياً لإنهاء الإيجار. ولا يجوز للمؤجر إنهاء الإيجار إلا للأسباب التي ينص عليها القانون، مع احترام المهل القانونية ودفع التعويضات المستحقة عند الاقتضاء. وفي بروكسل، يُعلَّق أيضاً الإشعار بإنهاء الإيجار الذي يوجّهه المؤجر بعد تقديم شكوى إلى جهة التفتيش، إلى حين صدور قرارها.

هل أسترد الإيجار الذي دفعته زيادةً؟

إذا منح القاضي تخفيضاً في الإيجار، فيمكن أن يسري على الفترة التي نقص فيها الانتفاع بالمسكن، وذلك كقاعدة عامة ابتداءً من الوقت الذي علم فيه المؤجر بالعيب. لذلك احتفظ بكل إبلاغ.

من يدفع أتعاب الخبير الذي يبحث في سبب الرطوبة؟

إذا عيّن قاضي الصلح خبيراً قضائياً، فإنه يحدّد الطرف الذي يدفع المبلغ المسبق. وفي نهاية الإجراءات، يتحمّل الطرف الخاسر من حيث المبدأ تكاليف الخبرة القضائية. أما الخبير الذي تستعين به بمبادرة منك فتتحمّل أنت أتعابه، غير أن تقريره يمكن أن يُستعمل دليلاً.

هل يمكنني المغادرة إذا أصبح المسكن غير صالح للسكن؟

يمكنك إنهاء الإيجار وفق القواعد العادية، مع احترام مهلة الإشعار القانونية ودفع تعويض عند الاقتضاء. وإذا جعلت العيوب المسكن غير صالح للسكن، يمكنك أيضاً أن تطلب من القاضي فسخ الإيجار بسبب إخلال المؤجر، مع التعويض عن الضرر. اقرأ المزيد عن إنهاء الإيجار من قِبل المستأجر.

مكتب Novex Advocaten إلى جانبك

ندافع عن المستأجرين الذين يسكنون في مساكن معيبة، وكذلك عن المؤجرين الذين تُوجَّه إليهم مطالبات غير مبرّرة. اقرأ أيضاً مقالنا عن الإجراءات أمام قاضي الصلح وعن محضر معاينة حالة المسكن (état des lieux / plaatsbeschrijving) والأضرار الإيجارية، وكذلك عرضنا العام حول حقوق المستأجر والمؤجر والتزاماتهما. نقدّم لك المساعدة باللغة العربية والهولندية والفرنسية والإنجليزية.

اتصل بنا على الرقم 0484 99 22 72 أو راسلنا على asfour@novexadvocaten.be.