Plaatsbeschrijving en huurschade: het bewijs dat het verschil maakt

Bij het einde van bijna elke huur duikt dezelfde vraag op: welke schade is huurschade en wat is normale slijtage? Het antwoord staat of valt met één document, de plaatsbeschrijving. Wie ze niet of slordig opmaakte, verliest de discussie over huurschade vaak nog voor ze begint. Dit artikel legt uit welke regels gelden voor woninghuur in Brussel en in Vlaanderen, hoe u huurschade bewijst en hoe een geschil wordt beslecht.

De woninghuur is sinds de zesde staatshervorming een bevoegdheid van de gewesten. In Brussel staan de regels in de Brusselse Huisvestingscode, in Vlaanderen in het Vlaamse Woninghuurdecreet; voor oudere huurovereenkomsten kunnen nog de vroegere federale regels gelden. Wallonië heeft een eigen decreet, dat hier niet aan bod komt. Een overzicht van de andere rechten en plichten vindt u in ons artikel over huurrecht in België.

De plaatsbeschrijving bij intrede is verplicht

In beide gewesten moeten huurder en verhuurder bij het begin van de huur een omstandige plaatsbeschrijving opmaken, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Dat gebeurt terwijl de woning nog leegstaat of tijdens de eerste maand van bewoning. De partijen kunnen de plaatsbeschrijving zelf opstellen of er samen een deskundige voor aanstellen; de kosten worden dan gedeeld. In Vlaanderen wordt de plaatsbeschrijving bij de schriftelijke huurovereenkomst gevoegd en mee geregistreerd (art. 9, § 1, Vlaams Woninghuurdecreet).

Op tegenspraak betekent dat beide partijen aanwezig of vertegenwoordigd zijn en het document ondertekenen. Een beschrijving die de verhuurder alleen opstelde en die de huurder nooit ondertekende, heeft die bewijswaarde niet. Worden er tijdens de huur belangrijke wijzigingen aangebracht, dan kan elke partij een aanvullende plaatsbeschrijving vragen.

Weigert een partij mee te werken of raken de partijen het niet eens over de aanwijzing van een deskundige, dan kan de meest gerede partij de vrederechter vragen een deskundige aan te stellen. Dat moet snel gebeuren, want de wet verbindt dat verzoek aan korte termijnen: in Vlaanderen moet het verzoekschrift worden ingediend vóór het einde van de eerste maand waarin de huurder over de woning kan beschikken (art. 9, § 1, Vlaams Woninghuurdecreet); in Brussel, waar artikel 1730 van het oud Burgerlijk Wetboek van toepassing is (art. 220, § 1, Brusselse Huisvestingscode), moet het worden ingediend vóór het verstrijken van een termijn van één maand of van vijftien dagen, naargelang van het geval. Wacht dus niet tot het einde van de huur om het probleem aan te kaarten.

Wat hoort in een goede plaatsbeschrijving?

Een bruikbare plaatsbeschrijving beschrijft de woning ruimte per ruimte: vloeren, muren, plafonds, ramen en schrijnwerk, deuren, sanitair, keukentoestellen en verwarming. Ze vermeldt de stand van de meters voor water, gas en elektriciteit, het aantal overhandigde sleutels en de staat van de tuin of de bijgebouwen. Vage termen zoals “goede staat” zeggen weinig; nauwkeurige omschrijvingen van krassen, vlekken of barsten zeggen alles. Gedateerde foto’s in bijlage en de handtekening van beide partijen maken het document af.

Neem er voldoende tijd voor en controleer ook wat niet meteen zichtbaar is: werken de toestellen, sluiten ramen en deuren goed, zijn er sporen van vocht? Wat u op de dag zelf niet kunt nagaan, zoals de werking van de verwarming in de zomer, noteert u best uitdrukkelijk als voorbehoud. Onderteken nooit een plaatsbeschrijving die u niet volledig hebt gelezen.

Wat als er geen plaatsbeschrijving is?

Dan zit vooral de verhuurder in een zwakke positie. In Vlaanderen bepaalt het Woninghuurdecreet uitdrukkelijk dat de huurder bij gebrek aan een omstandige plaatsbeschrijving wordt vermoed het goed te hebben ontvangen in dezelfde staat als die waarin het zich op het einde van de huur bevindt, behoudens tegenbewijs. In Brussel geldt hetzelfde vermoeden, omdat de Brusselse Huisvestingscode art. 1731 van het oud Burgerlijk Wetboek uitdrukkelijk van toepassing verklaart (art. 220, § 1). Zonder dat document is huurschade dus bijzonder moeilijk aan te tonen.

Ook de huurder heeft er belang bij. Gebreken die bij intrede al bestonden maar nergens werden genoteerd, leiden op het einde van de huur vaak tot discussie over wie ze heeft veroorzaakt. Foto’s zonder datum of losse e-mails wegen zelden even zwaar als een tegensprekelijke plaatsbeschrijving.

Huurschade of normale slijtage?

De huurder moet de woning teruggeven zoals hij ze volgens de plaatsbeschrijving heeft ontvangen, behalve wat door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd. Normale slijtage door gewoon gebruik wordt daarmee gelijkgesteld en komt niet ten laste van de huurder. In Vlaanderen is de huurder aansprakelijk voor beschadigingen die tijdens de huur ontstaan, tenzij hij bewijst dat ze buiten zijn schuld zijn ontstaan.

• Normale slijtage: versleten vloerbekleding na jaren bewoning, verbleekte verf, lichte gebruikssporen aan deuren en kasten.
• Huurschade: brandvlekken, gaten in deuren, gebroken sanitair, schade door huisdieren, een verwaarloosde tuin of vocht door gebrekkig verluchten.

Bij de begroting van de schade houden vrederechters doorgaans rekening met de ouderdom en de levensduur van de beschadigde elementen. Wie een tien jaar oude keuken beschadigt, betaalt dus in de regel niet de prijs van een nieuwe keuken. Men spreekt van een aftrek wegens veroudering of vetusteit.

Voor brand is de huurder aansprakelijk, tenzij hij bewijst dat die zonder zijn fout is ontstaan; in Vlaanderen en in Brussel geldt dat uitdrukkelijk ook voor waterschade (art. 29 Vlaams Woninghuurdecreet; art. 220/1 Brusselse Huisvestingscode). In Vlaanderen moet de huurder die aansprakelijkheid bovendien verplicht laten verzekeren. In Brussel geldt die verzekeringsplicht voor huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 werden gesloten of verlengd, tenzij de partijen anders overeenkomen; lees voor oudere contracten na wat uw contract bepaalt.

Meld gebreken tijdens de huur ook tijdig en schriftelijk aan de verhuurder. Wie een gebrek laat aanslepen zonder het te melden, kan aansprakelijk worden gesteld voor de bijkomende schade die daardoor ontstaat. Meer daarover leest u in ons artikel over vocht, schimmel en andere gebreken.

De plaatsbeschrijving bij uittrede

Op het einde van de huur wordt de staat van de woning opnieuw vastgesteld in een uittredende plaatsbeschrijving. Elke partij kan eisen dat die op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening wordt opgemaakt (art. 39, § 2, Vlaams Woninghuurdecreet; art. 220, § 3, Brusselse Huisvestingscode). Doe dat nadat de woning is leeggemaakt maar vóór de sleutels worden teruggegeven. Raken de partijen het niet eens, dan moet de vrederechter worden gevat binnen een maand na de ontruiming in Vlaanderen, en vóór de teruggave van de sleutels in Brussel.

Vergelijk daarna de beschrijving bij intrede met die bij uittrede, element per element. Wat niet in de beschrijving bij intrede staat, is moeilijk te claimen. Bent u het niet eens met een vaststelling, laat dat dan op het document zelf noteren en onderteken enkel onder voorbehoud.

Geschil over huurschade? Minnelijke of gerechtelijke expertise

Raken de partijen het niet eens over de schade of het bedrag, dan zijn er twee wegen. Een minnelijke expertise, met één deskundige die beide partijen aanvaarden, is vaak sneller en goedkoper. Lukt dat niet, dan kan de vrederechter een gerechtsdeskundige aanstellen die de schade en de herstelkosten objectief begroot.

Een goede expertise vergelijkt de toestand bij intrede en bij uittrede en begroot per post een bedrag, met aftrek voor ouderdom. Bewaar ook de facturen van herstellingen die al werden uitgevoerd en de bestekken voor werken die nog moeten gebeuren. De afrekening van de schade gebeurt vaak via de huurwaarborg. Meer over de huurwaarborg.

Veelgestelde vragen

De verhuurder stelde de schade vast nadat ik de sleutels had afgegeven. Telt dat?

Eenzijdige vaststellingen achteraf hebben een beperkte bewijswaarde, zeker als u niet werd uitgenodigd om erbij te zijn. Aanvaard nooit een afrekening op die basis zonder advies.

Wie betaalt de deskundige?

Bij intrede is de plaatsbeschrijving wettelijk voor gezamenlijke rekening; bij uittrede ook, wanneer een partij een plaatsbeschrijving op tegenspraak eist. Bij een gerechtelijke expertise beslist de rechter over de kosten, doorgaans ten laste van de partij die in het ongelijk wordt gesteld.

Mag de verhuurder schilderwerken aanrekenen?

Alleen als de schade verder gaat dan normale slijtage, bijvoorbeeld bij beschadigingen of aanpassingen zonder akkoord. Verf die na jaren bewoning verbleekt of licht vervuild is, is in de regel normale slijtage.

Volstaan foto’s als bewijs?

Gedateerde foto’s zijn een nuttige aanvulling, maar vervangen geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Laat de foto’s bij voorkeur als bijlage bij de plaatsbeschrijving opnemen.

Mag de verhuurder de huurwaarborg zomaar inhouden voor huurschade?

Nee. Over een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening kan enkel worden beschikt met een schriftelijk akkoord van beide partijen of op grond van een rechterlijke beslissing. Zonder akkoord beslist de vrederechter over de aangerekende schade.

Advocaat huurrecht: Novex Advocaten staat u bij

Wij begeleiden huurders en verhuurders bij discussies over huurschade, organiseren een minnelijke expertise of voeren de procedure voor de vrederechter. Lees ook ons artikel over de procedure voor de vrederechter.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.