Bij het einde van bijna elke huur duikt dezelfde vraag op: welke schade is huurschade, en wat is normale slijtage? Het antwoord staat of valt met één document: de plaatsbeschrijving. Wie ze niet of slecht opmaakte, verliest de discussie vaak vóór ze begint.
De verplichte intredende plaatsbeschrijving
Bij woninghuur is een omstandige plaatsbeschrijving bij intrede wettelijk verplicht, op gezamenlijke kosten, opgemaakt op tegenspraak — door partijen zelf of door een deskundige. Ze wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en mee geregistreerd. Ontbreekt een geldige plaatsbeschrijving, dan wordt de huurder vermoed het goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich op het einde bevindt: de verhuurder kan dan in beginsel geen huurschade bewijzen, behoudens tegenbewijs.
Huurschade versus normale slijtage
De huurder moet het pand teruggeven zoals hij het ontving, behoudens normale slijtage en ouderdom. Versleten vloerbekleding na tien jaar bewoning is slijtage; brandvlekken, gaten in deuren of een verwaarloosde tuin zijn huurschade. Bij de begroting wordt rekening gehouden met de vetusteit (ouderdomswaarde) van de beschadigde elementen — nieuwwaarde vorderen kan dus zelden.
De uittredende plaatsbeschrijving en expertise
Bij het einde van de huur wordt best opnieuw tegensprekelijk vastgesteld, vóór de teruggave van de sleutels. Raken partijen het niet eens, dan kan de vrederechter een gerechtsdeskundige aanstellen die de schade en de kostprijs objectief begroot. Een minnelijke expertise, met beide partijen rond de tafel, is vaak sneller en goedkoper — wij organiseren en begeleiden beide vormen.
Veelgestelde vragen
De verhuurder stelde de schade vast nadat ik de sleutels had afgegeven. Telt dat?
Eenzijdige vaststellingen achteraf hebben een zwakke bewijswaarde. Aanvaard nooit een afrekening op basis daarvan zonder advies.
Wie betaalt de deskundige?
Bij een minnelijke expertise: zoals overeengekomen, meestal gedeeld. Bij een gerechtelijke expertise beslist de rechter, doorgaans ten laste van de verliezende partij.
Mag de waarborg worden ingehouden voor huurschade?
Alleen voor bewezen schade, na afrekening — bij betwisting beslist de vrederechter.
Contact
Discussie over huurschade of een expertise nodig? Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.