Vocht, schimmel en andere gebreken: uw rechten als huurder

Schimmel in de slaapkamer, water dat door het dak sijpelt, een verwarmingsketel die in januari uitvalt: vocht en schimmel in de huurwoning en andere gebreken behoren tot de meest voorkomende oorzaken van huurconflicten. De wet legt de lat nochtans duidelijk: de verhuurder moet een woning ter beschikking stellen en onderhouden die aan de elementaire kwaliteitsnormen voldoet. Dit artikel legt uit wie wat moet herstellen, welke stappen u als huurder kunt zetten in Brussel en in Vlaanderen, en welke fouten u beter vermijdt.

De basisverplichting van de verhuurder

In beide gewesten moet de verhuurde woning voldoen aan elementaire kwaliteitsvereisten. In Brussel gaat het om de vereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de Brusselse Huisvestingscode: onder meer de stabiliteit van het gebouw, de elektriciteit, het gas, de verwarming, de vochtigheid, de verlichting en de verluchting, en de voorziening van water en sanitair. In Vlaanderen verwijst het Vlaams Woninghuurdecreet naar de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten van de Vlaamse Codex Wonen.

De verhuurder moet de woning bovendien tijdens de hele huur zo onderhouden dat ze kan dienen voor het gebruik waarvoor ze werd verhuurd. Ook gebreken die pas tijdens de huur opduiken, vallen dus onder zijn verantwoordelijkheid, tenzij het gaat om herstellingen die de wet aan de huurder toewijst.

Wie herstelt wat?

De huurder draagt de kleine herstellingen en het gewone onderhoud: bijvoorbeeld het jaarlijkse onderhoud van de verwarmingsketel, het ontkalken van toestellen, het vegen van de schoorsteen, het vervangen van lampen en het onderhoud van de tuin. Hij draagt ook de herstellingen die nodig worden door zijn eigen fout of doordat hij een gebrek niet tijdig meldde.

De verhuurder draagt alle andere herstellingen, en zeker die door ouderdom, overmacht of een bouwgebrek: een lekkend dak, vocht dat van buitenaf binnendringt, een defecte verwarmingsketel die moet worden vervangen, leidingen of elektriciteit. In Brussel legt een niet-limitatieve lijst van de regering vast welke herstellingen dwingend ten laste van de huurder of van de verhuurder zijn; de partijen mogen daar niet van afwijken. Ook in Vlaanderen heeft de Vlaamse Regering een lijst vastgelegd van herstellingen die in elk geval als kleine herstellingen gelden; de partijen kunnen de herstellingsplicht van de huurder wel beperken of uitsluiten (art. 26 Vlaams Woninghuurdecreet).

Vocht en schimmel in de huurwoning: wie is verantwoordelijk?

Bij vocht en schimmel is de oorzaak doorslaggevend. Schimmel door structureel vocht, zoals opstijgend vocht, insijpelend regenwater of een lekkende leiding, is voor rekening van de verhuurder. Schimmel die ontstaat doordat de woning onvoldoende wordt verlucht of verwarmd, kan aan de huurder worden toegerekend.

Vaak spelen beide oorzaken mee, bijvoorbeeld wanneer condensatie ontstaat tegen een slecht geïsoleerde muur. Dan moet een deskundige het onderscheid maken, onder meer met vochtmetingen op verschillende plaatsen en tijdstippen. Het verslag van een inspectie of van een gerechtsdeskundige die de vrederechter aanstelt, weegt in zo’n discussie zwaar.

Wat kunt u zelf doen? Verlucht dagelijks, verwarm alle ruimtes voldoende, laat de ventilatieroosters open en droog geen was binnen zonder verluchting. Maak bovendien gedateerde foto’s van de schade en noteer de binnentemperatuur: zo toont u aan dat u de woning normaal gebruikt.

Welke stappen kunt u als huurder zetten?

1. Meld het gebrek schriftelijk

Stuur de verhuurder een aangetekende brief of een e-mail met foto’s, een duidelijke omschrijving en een redelijke termijn om het probleem op te lossen. Die melding is ook uw bewijs dat de verhuurder op de hoogte was. Reageert hij niet, dan volgt een formele ingebrekestelling.

Geef de verhuurder of zijn aannemer vervolgens toegang om het gebrek vast te stellen en te herstellen. Bewaar een kopie van alle berichten, foto’s en facturen.

2. Schakel de inspectie in

In Brussel kunt u een klacht indienen bij de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie. Zij controleert ter plaatse of de woning aan de elementaire vereisten voldoet, en haar verslag is een objectief en technisch bewijsstuk over de staat van de woning. Zij kan de verhuurder werken opleggen en de woning zelfs verbieden te huur te stellen. Een opzegging die de verhuurder betekent nadat de huurder een klacht heeft ingediend, wordt bovendien opgeschort tot de beslissing van de inspectie (art. 7 Brusselse Huisvestingscode).

In Vlaanderen kunt u zich tot de gemeente wenden, die een conformiteitsonderzoek van de woning kan laten uitvoeren. Bij ernstige gebreken kan de burgemeester de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren, met verstrekkende gevolgen voor de verhuurder.

3. Stap naar de vrederechter

Blijft een oplossing uit, dan is de vrederechter van de plaats waar de woning ligt bevoegd. Een verzoeningspoging voor de vrederechter kan een langere procedure soms vermijden. Lukt dat niet, dan kunt u de rechter vragen om:

• de verhuurder te veroordelen tot de herstellingen, desnoods onder verbeurte van een dwangsom;
• een huurprijsvermindering toe te kennen voor de periode van verminderd woongenot;
• in ernstige gevallen de huurovereenkomst te ontbinden, met schadevergoeding.

In Vlaanderen is een huurovereenkomst voor een woning die bij het sluiten niet aan de elementaire vereisten voldoet, nietig. De rechter stelt die nietigheid vast en kan een bezettingsvergoeding opleggen die rekening houdt met de gebreken (art. 12, § 2, Vlaams Woninghuurdecreet).

Wordt de huur ontbonden door de fout van de verhuurder, dan kan de schadevergoeding ook de kosten dekken die u maakt om elders te gaan wonen, zoals verhuis- en installatiekosten. In Brussel kan de rechter de verhuurder in dat geval uitdrukkelijk de herhuisvestingskosten laten dragen: de ontruiming, het vervoer van het meubilair, de installatie in de nieuwe woning en het verschil tussen de oude en de nieuwe huur, tot het bedrag van een niet-buitensporige huur, gedurende maximaal achttien maanden (art. 219, § 6, Brusselse Huisvestingscode). Houd daarom alle bewijsstukken van die kosten bij.

Herstellingen tijdens de huur

Dringende herstellingen die niet tot het einde van de huur kunnen wachten, moet de huurder dulden, ook als ze ongemak veroorzaken. Duren de werken langer dan de termijn die de huurwetgeving daarvoor bepaalt (in Vlaanderen dertig dagen, art. 27 Vlaams Woninghuurdecreet), dan heeft hij recht op een evenredige huurprijsvermindering voor de tijd en het deel van de woning waarvan hij het genot verliest. Maken de werken de woning onbewoonbaar, dan kan hij de ontbinding van de huur vragen. Maak vooraf afspraken over de timing en de toegang tot de woning.

Houd de huur niet zomaar in

Het is verleidelijk om de huur niet meer te betalen zolang de verhuurder niets doet. Dat is riskant: de verhuurder kan u dan zelf een tekortkoming verwijten en de ontbinding van de huur en uw uithuiszetting vorderen.

Het recht om uw eigen verplichting op te schorten, de exceptie van niet-uitvoering, bestaat wel, maar enkel bij een ernstige tekortkoming en in verhouding tot die tekortkoming. Oordeelt de rechter achteraf anders, dan draagt u het risico. Doe dit daarom nooit zonder juridisch advies en vraag een huurprijsvermindering liever aan de rechter.

Veelgestelde vragen

Mag ik zelf laten herstellen en de factuur doorrekenen?

Dat is riskant zonder akkoord van de verhuurder of machtiging van de rechter, behalve in dringende gevallen en na een ingebrekestelling. Anders loopt u het risico de kosten zelf te dragen.

Kan de verhuurder mij opzeggen omdat ik klaag?

Klagen is op zich geen wettelijke opzeggingsgrond. De verhuurder kan alleen opzeggen op de wettelijke gronden, met naleving van de wettelijke termijnen en met betaling van de eventuele vergoedingen. In Brussel wordt een opzegging die de verhuurder na een klacht bij de inspectie betekent bovendien opgeschort tot de beslissing van de inspectie.

Krijg ik te veel betaalde huur terug?

Kent de rechter een huurprijsvermindering toe, dan kan die gelden voor de periode waarin het woongenot verminderd was, in de regel vanaf het ogenblik dat de verhuurder op de hoogte was. Bewaar daarom elke melding.

Wie betaalt de deskundige die de oorzaak van het vocht onderzoekt?

Stelt de vrederechter een gerechtsdeskundige aan, dan bepaalt hij wie het voorschot betaalt. Op het einde van de procedure draagt in principe de partij die ongelijk krijgt de kosten van het deskundigenonderzoek. Een deskundige die u zelf inschakelt, betaalt u zelf, maar zijn verslag kan wel als bewijs dienen.

Kan ik vertrekken als de woning onbewoonbaar wordt?

U kunt de huur opzeggen volgens de gewone regels, met de wettelijke opzeggingstermijn en in voorkomend geval een vergoeding. Maken de gebreken de woning onbewoonbaar, dan kunt u de rechter ook vragen de huur te ontbinden ten laste van de verhuurder, met schadevergoeding. Lees meer over de opzegging door de huurder.

Novex Advocaten staat u bij

Wij verdedigen huurders die in een woning met gebreken wonen, en verhuurders die onterecht worden aangesproken. Lees ook ons artikel over de procedure voor de vrederechter en over de plaatsbeschrijving en huurschade, en ons overzicht van de rechten en plichten van huurder en verhuurder. Wij staan u bij in het Nederlands, het Frans, het Engels en het Arabisch.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.