Uithuiszetting: hoe verloopt de procedure in Brussel en Vlaanderen?

Een uithuiszetting is voor beide partijen ingrijpend. Voor de huurder staat zijn woning op het spel, voor de verhuurder zijn inkomsten en zijn eigendom. De wetgever heeft de procedure daarom strikt omkaderd, en sinds 2023 gelden in Brussel strengere regels dan in Vlaanderen. Dit artikel legt uit hoe een uithuiszetting uit een woning verloopt, welke termijnen gelden en welk verweer mogelijk is.

Geen uithuiszetting zonder rechter

Een huurder kan alleen uit zijn woning worden gezet op basis van een uitvoerbare titel, in de praktijk bijna altijd een vonnis van de vrederechter. Dat vonnis wordt uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder, nooit door de verhuurder zelf. De sloten vervangen, de inboedel buitenzetten, de toegang tot de woning belemmeren of de nutsvoorzieningen afsluiten is eigenrichting.

Eigenrichting leidt tot schadevergoeding en kan strafrechtelijke gevolgen hebben. In Brussel is de verhuurder die een huurder zonder uitvoerbare titel uit zijn woning zet, sinds de huurhervorming van 2024 bovendien aan de huurder een vergoeding van achttien maanden huur verschuldigd (art. 233/1 Brusselse Huisvestingscode, ingevoegd bij de ordonnantie van 4 april 2024).

Waarom kan een uithuiszetting worden gevorderd?

• huurachterstal, veruit de meest voorkomende reden;
• andere zware tekortkomingen van de huurder, zoals ernstige overlast, onderverhuring zonder toestemming of zware schade;
• het einde van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld na een geldige opzegging door de verhuurder of door de huurder zelf, wanneer de huurder de woning niet verlaat.

Bij een tekortkoming vordert de verhuurder in de regel de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder, de betaling van de achterstallen en de uithuiszetting. De rechter beoordeelt of de tekortkoming ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Een beperkte of eenmalige achterstal volstaat daarvoor niet altijd.

Uithuiszetting in Brussel: strengere regels sinds 2023

De Brusselse ordonnantie van 22 juni 2023 heeft de procedure voor gerechtelijke uithuiszettingen in de Brusselse Huisvestingscode opgenomen. Ze is van toepassing sinds 31 augustus 2023. De belangrijkste regels:

• Voorafgaande ingebrekestelling. Bij huurachterstal moet de verhuurder de huurder eerst schriftelijk in gebreke stellen, met een duidelijke afrekening van wat hij verschuldigd is. Hij moet hem minstens één maand de tijd geven om te betalen voordat hij de zaak bij de vrederechter aanhangig maakt. Hoe u dat correct doet, leest u in ons artikel over de ingebrekestelling.
• Langere termijn tot de zitting. Wordt de uithuiszetting gevorderd, dan liggen er minstens veertig dagen tussen de inleiding van de zaak en de zitting. Het OCMW wordt vanaf het begin ingelicht en kan de huurder in die periode proactief bijstaan.
• Beoordeling door de rechter. De vrederechter probeert eerst de partijen te verzoenen. Hij houdt rekening met de situatie van beide partijen en kan een afbetalingsregeling toestaan in plaats van de uithuiszetting te bevelen.
• Termijnen na het vonnis. Tussen de betekening van het vonnis en de uithuiszetting ligt in beginsel minstens één maand. De gerechtsdeurwaarder moet de datum van de uithuiszetting ten minste vijftien werkdagen vooraf meedelen, tegenover vijf werkdagen in de federale regeling. Toont de huurder met ernstige bewijzen aan dat hij binnen een maand over een nieuwe woning beschikt, bijvoorbeeld met een ondertekende huurovereenkomst, dan kan de uitvoering worden opgeschort.
• Wintermoratorium. Tussen 1 november en 15 maart mag in principe geen enkele uithuiszetting uit een woning worden uitgevoerd. Er gelden vier uitzonderingen: de huurder beschikt over een andere woning, de woning vormt een gevaar voor de veiligheid of de gezondheid, het gedrag van de bewoner vormt een gevaar, of de verhuurder moet door overmacht de woning zelf betrekken. Betaalt de huurder tijdens het moratorium geen bezettingsvergoeding, dan kan de verhuurder onder voorwaarden een vergoeding krijgen uit een gewestelijk solidariteitsfonds.

Uithuiszetting in Vlaanderen: de procedure van het Woninghuurdecreet

In Vlaanderen staan de regels voor huurovereenkomsten sinds 1 januari 2019 in het Vlaams Woninghuurdecreet (art. 43 tot 50); voor oudere huurovereenkomsten blijven de algemene regels van het Gerechtelijk Wetboek (art. 1344bis e.v.) gelden. De verhuurder leidt de zaak in bij verzoekschrift of dagvaarding voor de vrederechter van de plaats waar de woning ligt. De griffier of, bij een dagvaarding, de gerechtsdeurwaarder brengt het OCMW op de hoogte; het decreet voorziet daarbij geen verzet van de huurder (art. 46).

Het vonnis kan in beginsel pas worden uitgevoerd één maand na de betekening (art. 48 Vlaams Woninghuurdecreet). De rechter kan die termijn op verzoek inkorten of verlengen, rekening houdend met de omstandigheden, bijvoorbeeld wanneer herhuisvesting bijzonder moeilijk is. De gerechtsdeurwaarder moet de huurder de werkelijke datum van de uithuiszetting ten minste zeven kalenderdagen vooraf meedelen.

Voor private huurwoningen bestaat in Vlaanderen geen wettelijk wintermoratorium. Goederen die in de woning achterblijven, worden op kosten van de huurder buitengezet en, als hij ze niet ophaalt, zes maanden bewaard door de gemeente (art. 49 Vlaams Woninghuurdecreet). Wallonië kent eigen regels, die hier niet aan bod komen.

Welk verweer heeft de huurder?

• de achterstal betwisten, met betalingsbewijzen;
• een afbetalingsregeling voorstellen die realistisch is;
• wijzen op gebreken aan de woning die een huurprijsvermindering rechtvaardigen, desnoods met een tegenvordering;
• in Brussel nagaan of de verplichte voorafgaande ingebrekestelling werd verstuurd en of de termijn van één maand werd gerespecteerd;
• een langere uitvoeringstermijn vragen omwille van de gezinssituatie of de moeilijkheid om een nieuwe woning te vinden.

Verschijnen is essentieel. Wie niet naar de zitting komt, riskeert een verstekvonnis waarin de rechter in de regel uitgaat van de versie van de verhuurder. Neem daarom tijdig contact op met een advocaat en, als u hulp nodig hebt bij het zoeken naar een nieuwe woning, met het OCMW.

Wat kan de verhuurder best doen?

Reageer snel op een achterstal: hoe langer u wacht, hoe groter de schuld en hoe kleiner de kans op volledige recuperatie. Bewaar de huurovereenkomst, de betalingsoverzichten en alle briefwisseling. Respecteer in Brussel nauwgezet de voorafgaande stappen, want een vormfout kost al snel maanden.

Een onderhandeld vertrek met een afbetalingsregeling is soms sneller en goedkoper dan een uithuiszetting. Voor de invordering van de achterstallen na het vonnis kan de gerechtsdeurwaarder beslag leggen. Meer over beslag.

Veelgestelde vragen

Mag de verhuurder de sloten vervangen zonder vonnis?

Neen, nooit. Zonder uitvoerbare titel is dat eigenrichting. In Brussel riskeert de verhuurder bovendien een vergoeding aan de huurder tot achttien maanden huur (art. 233/1 Brusselse Huisvestingscode).

Hoe lang duurt een procedure tot uithuiszetting?

Dat hangt af van het dossier en van de agenda van het vredegerecht. In Brussel komen daar de wettelijke termijnen bij: één maand na de ingebrekestelling, minstens veertig dagen tot de zitting en minstens één maand na de betekening van het vonnis. Valt de uitvoering in de winter, dan komt in Brussel het wintermoratorium daar nog bij.

Kan een uithuiszetting in de winter?

In Brussel in principe niet tussen 1 november en 15 maart, behoudens de vier wettelijke uitzonderingen. In Vlaanderen bestaat voor private huur geen wettelijk winterverbod, maar de rechter kan rekening houden met de omstandigheden bij het bepalen van de uitvoeringstermijn.

Wat gebeurt er met de huurwaarborg?

De waarborg dient tot zekerheid voor de verplichtingen van de huurder. Na de afrekening kan hij, met een schriftelijk akkoord van beide partijen of op basis van een vonnis, worden aangewend voor de achterstallen en voor eventuele huurschade. Meer over de huurwaarborg.

Wie betaalt de kosten?

In beginsel de partij die de zaak verliest, meestal de huurder: de gerechtskosten en een rechtsplegingsvergoeding. In Brussel blijven de kosten van een dagvaarding wel ten laste van de verhuurder die dagvaardt, ook als hij wint, want een woninghuurzaak wordt er in principe bij verzoekschrift ingeleid (art. 233quinquies Brusselse Huisvestingscode). In de praktijk schiet de verhuurder de kosten van de gerechtsdeurwaarder vaak voor. Is de huurder insolvent, dan blijft de verhuurder daar soms op zitten.

Novex Advocaten staat u bij

Wij voeren de procedure voor verhuurders en verdedigen huurders voor de vrederechter, in Brussel en in Vlaams-Brabant. Lees ook ons stappenplan bij huurachterstal en ons artikel over de procedure voor de vrederechter.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.