Expulsion du locataire : la procédure à Bruxelles et en Flandre

Une expulsion est une épreuve pour les deux parties. Pour le locataire, c’est son logement qui est en jeu ; pour le bailleur, ses revenus et son bien. Le législateur a donc strictement encadré la procédure et, depuis 2023, des règles plus strictes s’appliquent à Bruxelles qu’en Flandre. Cet article explique comment se déroule l’expulsion du locataire d’un logement, quels délais s’appliquent et quelles défenses sont possibles.

Pas d’expulsion du locataire sans juge

Un locataire ne peut être expulsé de son logement qu’en vertu d’un titre exécutoire, en pratique presque toujours un jugement du juge de paix. Ce jugement est exécuté par un huissier de justice, jamais par le bailleur lui-même. Changer les serrures, mettre les meubles à la rue, entraver l’accès au logement ou faire couper l’eau, le gaz ou l’électricité, c’est se faire justice soi-même.

Se faire justice soi-même expose à des dommages et intérêts et peut avoir des conséquences pénales. À Bruxelles, le bailleur qui expulse un locataire de son logement sans titre exécutoire est en outre redevable envers lui, depuis la réforme du bail de 2024, d’une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer (art. 233/1 du Code bruxellois du Logement, inséré par l’ordonnance du 4 avril 2024).

Pour quels motifs une expulsion peut-elle être demandée ?

• les arriérés de loyer, de loin le motif le plus fréquent ;
• d’autres manquements graves du locataire, comme des nuisances sérieuses, une sous-location sans autorisation ou des dégâts importants ;
• la fin du bail, par exemple après un congé valablement donné par le bailleur ou par le locataire lui-même, lorsque le locataire ne quitte pas les lieux.

En cas de manquement, le bailleur demande en règle générale la résolution du bail aux torts du locataire, le paiement des arriérés et l’expulsion. Le juge apprécie si le manquement est suffisamment grave pour mettre fin au bail. Un arriéré limité ou ponctuel ne suffit pas toujours.

Expulsion à Bruxelles : des règles plus strictes depuis 2023

L’ordonnance bruxelloise du 22 juin 2023 a intégré la procédure d’expulsion judiciaire dans le Code bruxellois du Logement. Elle s’applique depuis le 31 août 2023. Les règles principales :

• Mise en demeure préalable. En cas d’arriérés de loyer, le bailleur doit d’abord mettre le locataire en demeure par écrit, avec un décompte clair des sommes dues. Il doit lui laisser au moins un mois pour payer avant de saisir le juge de paix. Notre article sur la mise en demeure explique comment la rédiger correctement.
• Un délai plus long avant l’audience. Lorsque l’expulsion est demandée, au moins quarante jours séparent l’introduction de la demande et l’audience. Le CPAS est informé dès le début et peut accompagner le locataire de manière proactive pendant cette période.
• L’appréciation du juge. Le juge de paix tente d’abord de concilier les parties. Il tient compte de la situation des deux parties et peut accorder un plan de paiement au lieu d’ordonner l’expulsion.
• Les délais après le jugement. Entre la signification du jugement et l’expulsion, il s’écoule en principe au moins un mois. L’huissier de justice doit communiquer la date de l’expulsion au moins quinze jours ouvrables à l’avance, contre cinq jours ouvrables dans le régime fédéral. Si le locataire démontre, preuves sérieuses à l’appui, qu’il disposera d’un nouveau logement dans le mois, par exemple au moyen d’un bail signé, l’exécution peut être suspendue.
• Le moratoire hivernal. Entre le 1er novembre et le 15 mars, aucune expulsion d’un logement ne peut en principe être exécutée. Quatre exceptions sont prévues : le locataire dispose d’un autre logement, le logement présente un danger pour la sécurité ou la santé, le comportement de l’occupant constitue un danger, ou le bailleur doit lui-même occuper le logement pour cause de force majeure. Si le locataire ne paie pas d’indemnité d’occupation pendant le moratoire, le bailleur peut, sous conditions, être indemnisé par un fonds de solidarité régional.

Expulsion en Flandre : la procédure du décret flamand

En Flandre, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019, les règles figurent dans le décret flamand relatif au bail d’habitation (art. 43 à 50) ; pour les baux plus anciens, les règles générales du Code judiciaire (art. 1344bis et s.) restent applicables. Le bailleur introduit l’affaire par requête ou par citation devant le juge de paix du lieu où se situe le logement. Le greffier ou, en cas de citation, l’huissier de justice en informe le CPAS ; le décret ne prévoit pas d’opposition du locataire (art. 46).

Le jugement ne peut en principe être exécuté qu’un mois après sa signification (art. 48 du décret flamand relatif au bail d’habitation). Le juge peut, sur demande, réduire ou prolonger ce délai en tenant compte des circonstances, par exemple lorsque le relogement est particulièrement difficile. L’huissier de justice doit communiquer au locataire la date effective de l’expulsion au moins sept jours calendrier à l’avance.

En Flandre, il n’existe pas de moratoire hivernal légal pour les logements loués sur le marché privé. Les biens laissés dans le logement sont mis sur la voie publique aux frais du locataire et, s’il ne les enlève pas, conservés pendant six mois par la commune (art. 49 du décret flamand relatif au bail d’habitation). La Wallonie connaît ses propres règles, qui ne sont pas abordées ici.

Quelles défenses pour le locataire ?

• contester l’arriéré, preuves de paiement à l’appui ;
• proposer un plan de paiement réaliste ;
• invoquer des défauts du logement justifiant une réduction du loyer, au besoin par une demande reconventionnelle ;
• à Bruxelles, vérifier si la mise en demeure préalable obligatoire a été envoyée et si le délai d’un mois a été respecté ;
• demander un délai d’exécution plus long en raison de la situation familiale ou de la difficulté de trouver un nouveau logement.

Comparaître est essentiel. Celui qui ne se présente pas à l’audience s’expose à un jugement par défaut, dans lequel le juge part en règle générale de la version du bailleur. Contactez donc à temps un avocat et, si vous avez besoin d’aide pour trouver un nouveau logement, le CPAS.

Que peut faire le bailleur ?

Réagissez rapidement à un arriéré : plus vous attendez, plus la dette augmente et plus les chances de récupération complète diminuent. Conservez le bail, les relevés de paiement et toute la correspondance. À Bruxelles, respectez scrupuleusement les étapes préalables, car un vice de forme coûte vite plusieurs mois.

Un départ négocié assorti d’un plan de paiement est parfois plus rapide et moins coûteux qu’une expulsion. Pour recouvrer les arriérés après le jugement, l’huissier de justice peut pratiquer une saisie. En savoir plus sur la saisie.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il changer les serrures sans jugement ?

Non, jamais. Sans titre exécutoire, c’est se faire justice soi-même. À Bruxelles, le bailleur s’expose en outre à devoir verser au locataire une indemnité pouvant atteindre dix-huit mois de loyer (art. 233/1 du Code bruxellois du Logement).

Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?

Cela dépend du dossier et du calendrier de la justice de paix. À Bruxelles s’ajoutent les délais légaux : un mois après la mise en demeure, au moins quarante jours jusqu’à l’audience et au moins un mois après la signification du jugement. Si l’exécution tombe en hiver, le moratoire hivernal bruxellois s’y ajoute encore.

Une expulsion est-elle possible en hiver ?

À Bruxelles, en principe pas entre le 1er novembre et le 15 mars, sauf dans les quatre cas d’exception prévus par l’ordonnance. En Flandre, il n’existe pas d’interdiction hivernale légale pour la location privée, mais le juge peut tenir compte des circonstances pour fixer le délai d’exécution.

Qu’advient-il de la garantie locative ?

La garantie sert à couvrir les obligations du locataire. Après le décompte, elle peut être affectée aux arriérés et aux éventuels dégâts locatifs, moyennant un accord écrit des deux parties ou sur la base d’un jugement. En savoir plus sur la garantie locative.

Qui paie les frais ?

En principe, la partie qui perd le procès, le plus souvent le locataire : les dépens et une indemnité de procédure. À Bruxelles, les frais d’une citation restent toutefois à charge du bailleur qui cite, même s’il gagne, car une affaire de bail d’habitation s’y introduit en principe par requête (art. 233quinquies du Code bruxellois du Logement). En pratique, le bailleur avance souvent les frais d’huissier de justice. Si le locataire est insolvable, le bailleur doit parfois les supporter lui-même.

Novex Advocaten vous assiste

Nous menons la procédure pour les bailleurs et défendons les locataires devant le juge de paix, à Bruxelles et dans le Brabant flamand. Lisez aussi notre plan d’action en cas d’arriérés de loyer et notre article sur la procédure devant le juge de paix.

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